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“L'immobilier géolocalisé efficace” |
Ce que les chiffres de la FNAIM nous apprennent sur les volumes
Par cr , le 13 août 2008
Certains sur ce forum regrettent l’absence de données sur les volumes de transactions. Néanmoins les chiffres de la FNAIM pour juillet 2008 sont à cet égard particulièrement intéressants.
En effet, a priori les statistiques de la FNAIM sont basées sur les transactions réalisées dans le réseau FNAIM chaque mois. Puisque la FNAIM donne chaque mois l’évolution mensuelle du prix des maisons, celle des apparts et celle de l’ensemble, il est donc facile d’en déduire, mois par mois, la proportion de ventes d’appartements dans le total des ventes [apparts+maisons]. Notons-la x, on a alors :
Evolution Mensuelle [Total] = x * (Evolution Mensuelle [Apparts]) + (1-x) * (Evolution Mensuelle [Maisons])
Dans la suite je me base sur les chiffres FNAIM dont les sources sont les suivantes :
Chiffres 2008 :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300285823.htm
Chiffres 2007 :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300249058.htm
Si on calcule x mois par mois, ça donne :
Janvier 2007 : x=83,3%
Février 2007 : x=50,0%
Mars 2007 : x=56,5%
Avril 2007 : x=46,2%
Mai 2007 : x=50,0%
Juin 2007 : Calcul impossible
Juillet 2007 : x=64,3%
Août 2007 : x=57,1%
Septembre 2007 : x=58,8%
Octobre 2007 : x=42,9%
Novembre 2007 : x=50,0%
Décembre 2007 : x=55,2%
Janvier 2008 : x=62,5%
Février 2008 : x=57,9%
Mars 2008 : x=56,7%
Avril 2008 : x=64,3%
Mai 2008 : x=52,6%
Juin 2008 : x=56,4%
Juillet 2008 : x=37,7%
Evidemment ces calculs sont très approchés, car on ne dispose des taux d’évolution qu’avec un chiffre après la virgule. Ils seront d’autant plus imprécis que l’écart entre évol mensuelle des apparts et évol mensuelle des maisons est faible (c’est caricatural pour juin 2007, où le calcul est impossible, et pour janvier 2007, où en faisant passer l’évol mensuelle du total de -0,6% à -0,5%, x passe de 83,3% à … 66,7%).
On peut donc définir un indice de fiabilité i du calcul de x : l’écart entre évol mensuelle des apparts et évol mensuelle des maisons. On a alors :
Janvier 2007 : i=0,6
Février 2007 : i=1,0
Mars 2007 : i=2,3
Avril 2007 : i=1,3
Mai 2007 : i=0,8
Juin 2007 : i=0,0
Juillet 2007 : i=1,4
Août 2007 : i=0,7
Septembre 2007 : i=1,7
Octobre 2007 : i=0,7
Novembre 2007 : i=0,6
Décembre 2007 : i=2,9
Janvier 2008 : i=2,4
Février 2008 : i=1,9
Mars 2008 : i=3,0
Avril 2008 : i=1,4
Mai 2008 : i=3,8
Juin 2008 : i=3,9
Juillet 2008 : i=5,3
(remarque : on a alors une idée de l’erreur potentielle attachée au calcul de x : cette erreur est +/- 0,2/i où 0,2 correspond à 2 franchissements d’arrondis dans le numérateur de la formule de calcul de x).
A ce stade, 2 remarques s’imposent :
1- Le calcul de x est de plus en plus précis du fait de la divergence croissante entre évol mensuelle des apparts et évol mensuelle des maisons.
2- La valeur de x pour juillet 2008 est anormalement basse ; et contrairement à janvier, juin et octobre 2007, qui sont aussi des mois atypiques, ce n’est cette fois pas un problème de précision du calcul de x (l’indice de fiabilité est même à son maximum !!).
Comment l’expliquer ? Plusieurs hypothèses :
1- Les chiffres de la FNAIM pour juillet 2008 sont faux : on écarte a priori cette hypothèse.
2- Une explosion des ventes de maisons en juillet : on ne voit pas trop pourquoi.
3- Une très forte contraction des ventes d’appartements en juillet : là il est facile d’avancer des explications, en particulier la forte hausse des taux longs courant juin ; d’autant plus que c’est vers la fin juin, voire début juillet, que les medias ont vraiment commencé à parler de crise immobilière, et non plus de stabilisation. Les acheteurs potentiels auraient alors opté massivement pour une stratégie d’attente. Ainsi l’apparente « accélération » des prix des apparts en juillet cacherait en fait une forte baisse des transactions : seuls certains biens de qualité se vendent encore.
On peut même aller plus loin et essayer d’estimer l’ampleur de la baisse des ventes d’apparts en juillet, par rapport à la moyenne des mois précédents. Pour ne pas trop fausser le calcul de la moyenne de x sur les mois précédents, on ne retient que les mois où i est supérieur à 1,5 (seuil arbitraire, j’en conviens) : il nous reste mars, septembre et décembre 2007, ainsi que janvier, février, mars, mai et juin 2008. Et le résultat est x(moyen)=57,1%.
Pour achever le calcul, il faut faire une dernière hypothèse : les ventes de maisons en juillet 2008 sont approximativement au même niveau que sur la moyenne des mois précédents. Cette hypothèse peut se justifier par le fait que le retournement du marché des maisons, contrairement à celui des apparts, est acté depuis un certain temps déjà ; on ne s’attend donc pas à de gros bouleversements du côté des volumes de transactions pour les maisons.
Avec ces hypothèses, le résultat est le suivant : une baisse de 54,4% du volume de transactions concernant les apparts anciens, en juillet 2008 par rapport à la moyenne des mois précédents. Bien entendu, les hypothèses faites sont contestables, mais ça donne malgré tout un ordre de grandeur de la contraction des volumes. En conclusion, si, comme je le disais plus haut, le retournement du marché des apparts n’est pas encore définitivement acté, il est probablement pour bientôt.
Désolé pour le post un peu long.
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Article : http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300285823.htm |