l'histoire ne bégaie jamais

Par la mama , le 5 janvier 2006

Les krachs boursiers, le krach immobiliers de 1991, hantent les esprits et face et à la hausse des prix actuelle font peur à tout un chacun.
Il est vrai que les arbres ne montent pas au ciel , cela ne signifie pas pour autant qu' il y aura un Krach et une baisse catastrophique des prix. entre les deux ,il y aplce pour un ralemntissemnt ou une stagnation du marché.
En effet, je reprends pour l'étoffer l'idée simple mais vrai que pour qu' il ait krach, il faut l'existence d'une spéculation c'est à dire soit une demande non fondée sur un besoin réel mais sur le simple désir de revendre très vite en réalisant une plus-value, soit un phénomène de rareté artificiel ( rétention volontaire de stocks pour faire monter les prix).
L'archétype de ce comportement étant la spéculation sur les oignons de tulipes en Hollande au XVII è siècle.
L'intensité du Krach étant aggravée lorsque comme dans le krach de 1929, les spéculateurs empruntent pour spéculer et se retrovent dans l' incapacité de couvrir leur dette avec leurs actifs.
En 1991, Ces deux éléments étaient réunis, il y avait bien phénomène de spéculation de la part de marchands de bien ( cf l'affaire Maréchal) qui achetaient des biens pour les revendre à d'autres marchands de biens, le tout généreusement financé par les banques à hauteur parfois de 120 %. ( Elles prêtaient pour le bien et les frais d'achat)
A l'époque, il arrivait souvent que l' on se revende les promesses de vente! Et il n'était pas rare de voir le même bien vendu chez le notaire, deux fois dans la même journée, un marchands de bien venant sintercaler dans l' opération.
Or,à cette époque le taux des prêts était de 10 à 11%. Dés que le marché à commencer à se ralentir, les marchands de biens qui avaient constitué des stocks inconsidérés, se sont vite trouvés dans l' impossibilité non seulement de rembourser leur prêts mais même de payer les intérêts, mettant en danger les banques elle-mêms dont les créances étaient garanties par des biens dont les prix avaient été artificiellement gonflés par des revente entre marchands de bien destinées à trouver des refinancements et à éviter des pénalités fiscales. Certaines étaient même en très mauvaise posture leurs créances étant garanties par des actifs plus ou moins pourris.
Vous connaissez la suite.
Aujourd'hui qu'est ce qui change ?
1) On en parle peu, mais cela est important la loi SRU. Elle contribue beaucoup à assainir le marché, en rendant quasi impossible la cession de promesses de vente. elle limite efficacement la spéculation.
A cela s'ajoute le fait que les reventes entre marchands de bien ne suffisent plus pour faire échec à l'application de certaines pénalités fiscales.
2)la prudence des banques qui ont frôlé la catastrophe et ne financent plus inconsidéremet les achats spéculatifs.
3)Les conditions du marché, qui grace à internet est rché beaucoup plus transparent et s'internationalise : les étangers étaient loin d'être aussi présents en 1991. Or la France est de plus en plus considérée comme un lieu où il est agréable d' habiter.
4)les achats effectués ces dernières années sont le fait de particuliers et correspondent à un réél besoin de leur part. Si les prix stagnent , il n' y a pour personne ou presque obligation de liquider un stock à tout prix pour rembourser ses encours financiers.

5) les taux d' intérêts bas des prêts qui ont servi à financer ces achats sont en eux-mêmes un facteur de régulaton : les taux remontent, ceux qui ont acquis avec un taux très bas, n'auront pas intérêt à vendre car il leur faudrait rembourser un prêt avantageux pour racheter avec des taux plus élévés, ils garderont donc leur bien en attendant que son prix monte pour que la plus -valiue compense le différentiel de taux.

Ainsi en cas de ralentsissement de la demande, il y pa peu de chance que le marché se retourne avec un krach, il risque seulement d' y avoir des faillites d'agences immobilières, en effet si la demande stagne les prix s'arrêteront de monter ce qui enrainera une raréfaction de l' offre: moins de demandes, peu d' offres , donc diminution du nombre des transactions. Dans ce cas, beaucoup d' agences dont le nombre a cru démesurément ne pourront pas tenir le coup c'est tout.
Conclusion , chez PAP à part faire les malins, on ne voit pas ce qui peut motiver leur pessimisme ...A moins qu' il ne confondent une baisse éventuelle de leur chiffre d'affaire avec une baisse du prix de marché.

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