Voici comment les journalistes analysent les chiffres de la FNAIM ... L'avanatage c'est que tout le monde est content :D

L'investisseur avisé ;-)

6 mois après la bataille, les chiffres des "Notaires" anglais confirment la baisse : elle est de -3% (-4% à Londres) en juin par rapport à janvier 2008.
Ils situent donc le pic 6 mois après ceux des autres organismes situés en juillet-août 2007.
Voilà ce qui nous attent en France : quand les Notaires annonceront la baisse d'ici la fin de l'année, en fait elle aura déjà eu lieu 6 voire 9 mois avant (les Notaires français sont encore plus lents à la détente).

Certains sur ce forum regrettent l’absence de données sur les volumes de transactions. Néanmoins les chiffres de la FNAIM pour juillet 2008 sont à cet égard particulièrement intéressants.

En effet, a priori les statistiques de la FNAIM sont basées sur les transactions réalisées dans le réseau FNAIM chaque mois. Puisque la FNAIM donne chaque mois l’évolution mensuelle du prix des maisons, celle des apparts et celle de l’ensemble, il est donc facile d’en déduire, mois par mois, la proportion de ventes d’appartements dans le total des ventes [apparts+maisons]. Notons-la x, on a alors :
Evolution Mensuelle [Total] = x * (Evolution Mensuelle [Apparts]) + (1-x) * (Evolution Mensuelle [Maisons])

Dans la suite je me base sur les chiffres FNAIM dont les sources sont les suivantes :
Chiffres 2008 :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300285823.htm
Chiffres 2007 :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300249058.htm

Si on calcule x mois par mois, ça donne :
Janvier 2007 : x=83,3%
Février 2007 : x=50,0%
Mars 2007 : x=56,5%
Avril 2007 : x=46,2%
Mai 2007 : x=50,0%
Juin 2007 : Calcul impossible
Juillet 2007 : x=64,3%
Août 2007 : x=57,1%
Septembre 2007 : x=58,8%
Octobre 2007 : x=42,9%
Novembre 2007 : x=50,0%
Décembre 2007 : x=55,2%
Janvier 2008 : x=62,5%
Février 2008 : x=57,9%
Mars 2008 : x=56,7%
Avril 2008 : x=64,3%
Mai 2008 : x=52,6%
Juin 2008 : x=56,4%
Juillet 2008 : x=37,7%

Evidemment ces calculs sont très approchés, car on ne dispose des taux d’évolution qu’avec un chiffre après la virgule. Ils seront d’autant plus imprécis que l’écart entre évol mensuelle des apparts et évol mensuelle des maisons est faible (c’est caricatural pour juin 2007, où le calcul est impossible, et pour janvier 2007, où en faisant passer l’évol mensuelle du total de -0,6% à -0,5%, x passe de 83,3% à … 66,7%).

On peut donc définir un indice de fiabilité i du calcul de x : l’écart entre évol mensuelle des apparts et évol mensuelle des maisons. On a alors :
Janvier 2007 : i=0,6
Février 2007 : i=1,0
Mars 2007 : i=2,3
Avril 2007 : i=1,3
Mai 2007 : i=0,8
Juin 2007 : i=0,0
Juillet 2007 : i=1,4
Août 2007 : i=0,7
Septembre 2007 : i=1,7
Octobre 2007 : i=0,7
Novembre 2007 : i=0,6
Décembre 2007 : i=2,9
Janvier 2008 : i=2,4
Février 2008 : i=1,9
Mars 2008 : i=3,0
Avril 2008 : i=1,4
Mai 2008 : i=3,8
Juin 2008 : i=3,9
Juillet 2008 : i=5,3
(remarque : on a alors une idée de l’erreur potentielle attachée au calcul de x : cette erreur est +/- 0,2/i où 0,2 correspond à 2 franchissements d’arrondis dans le numérateur de la formule de calcul de x).

A ce stade, 2 remarques s’imposent :
1- Le calcul de x est de plus en plus précis du fait de la divergence croissante entre évol mensuelle des apparts et évol mensuelle des maisons.
2- La valeur de x pour juillet 2008 est anormalement basse ; et contrairement à janvier, juin et octobre 2007, qui sont aussi des mois atypiques, ce n’est cette fois pas un problème de précision du calcul de x (l’indice de fiabilité est même à son maximum !!).

Comment l’expliquer ? Plusieurs hypothèses :
1- Les chiffres de la FNAIM pour juillet 2008 sont faux : on écarte a priori cette hypothèse.
2- Une explosion des ventes de maisons en juillet : on ne voit pas trop pourquoi.
3- Une très forte contraction des ventes d’appartements en juillet : là il est facile d’avancer des explications, en particulier la forte hausse des taux longs courant juin ; d’autant plus que c’est vers la fin juin, voire début juillet, que les medias ont vraiment commencé à parler de crise immobilière, et non plus de stabilisation. Les acheteurs potentiels auraient alors opté massivement pour une stratégie d’attente. Ainsi l’apparente « accélération » des prix des apparts en juillet cacherait en fait une forte baisse des transactions : seuls certains biens de qualité se vendent encore.

On peut même aller plus loin et essayer d’estimer l’ampleur de la baisse des ventes d’apparts en juillet, par rapport à la moyenne des mois précédents. Pour ne pas trop fausser le calcul de la moyenne de x sur les mois précédents, on ne retient que les mois où i est supérieur à 1,5 (seuil arbitraire, j’en conviens) : il nous reste mars, septembre et décembre 2007, ainsi que janvier, février, mars, mai et juin 2008. Et le résultat est x(moyen)=57,1%.

Pour achever le calcul, il faut faire une dernière hypothèse : les ventes de maisons en juillet 2008 sont approximativement au même niveau que sur la moyenne des mois précédents. Cette hypothèse peut se justifier par le fait que le retournement du marché des maisons, contrairement à celui des apparts, est acté depuis un certain temps déjà ; on ne s’attend donc pas à de gros bouleversements du côté des volumes de transactions pour les maisons.

Avec ces hypothèses, le résultat est le suivant : une baisse de 54,4% du volume de transactions concernant les apparts anciens, en juillet 2008 par rapport à la moyenne des mois précédents. Bien entendu, les hypothèses faites sont contestables, mais ça donne malgré tout un ordre de grandeur de la contraction des volumes. En conclusion, si, comme je le disais plus haut, le retournement du marché des apparts n’est pas encore définitivement acté, il est probablement pour bientôt.

Désolé pour le post un peu long.

L'explication ;-))

désolé !

hello !

Pour celle là ce n'est plus qu'une question de jours... Tiendra t-elle jusqu'à vendredi ?

Autre preuve que le marché se retourne : avec les mêmes stats, Challenges et la Tribune titrent la baisse alors que les Echos titre la stabilité... et pour cause on est entre les 2, au sommet, on vient à peine d'entamer la descente.

Globalement la baisse est nette : -1.5% en juillet. La hausse trimestrielle est quasi nulle et sur l'année on n'est plus qu'à +1.2%.
En comparant aux +3.6% de 2007, on a fait les 2/3 du chemin en 6 mois. La baisse, en glissant, sera bien pour la rentrée et le retournement aurait bien eu lieu à la charnière 2007-2008.

Et ce retournement, on le doit aux maisons qui auront été les 1ères a véritablement basculé, en baisse sur le mois, en baisse sur le trimestre et tous juste positif sur l'année glissante : la baisse est clairement là pour les maisons depuis le pic atteint en oct-nov 2007.

Les apparts, eux, offrent une farouche résistance, même s'ils avaient baissé de 0.9% en juin, ils repartent à la hausse nettement en juillet avec +1.8%.
Comme pour les maisons, on alterne + et -, mois après mois.
Mais à la différence des maisons, les apparts sont au plus haut, certes la hausse sur l'année reste faible mais elle est repassée à 1.8%; ce n'est pas la première fois qu'elle repart à la hausse mais vu la forme de la courbe, on est en droit de se poser des questions : véritable reprise de la hausse ou dernier baroud d'honneur avant la chute...

On verra bien, la suite au prochain épisode.

no comments

Il parait que je me trompe sur l'état de l'économie et que les fondamentaux ont changé...

lol, un spécialiste s'exprimait en 2005.

;-)) Il aurait peut-être fallu le prévenir lui aussi que les fondamentaux avaient changé...

Après de légères turnulences l'an passé sur les marchés financiers, il semble que l'on voit enfin le bout du tunnel.

L'action efficace de la FED commence réellement à faire de l'effet. il est à souhaiter que Trichet le suivre dans la même voie (baisse des taux) afin de permettre l'éclosion des prêts d'une maturité de 50 ans.

Beaucoup sur ce site spéculent sur le marché new-yorkais... voici enfin un statut complet :

A Manhattan, la hausse sur un an est encore de 11% mais ça baisse sur le dernier trimestre de 2%. L'article confirme que 2 programmes de luxe faussent les chiffres et donc sans eux la baisse est plus forte. Par ailleurs, les ventes elles s'effondrent : -22%/an.
Par secteurs et par type de biens, c'est très hétérogène.
En fait, ça ressemble beaucoup à Paris aujourd'hui et à Londres il y a 6 mois.

Les autres quartiers de NY sont plus clairement orientés à la baisse; seul Brooklyn n'est pas clairement orienté, par contre les ventes y chutent de 26% sur 3 mois et de 44% sur un an !

Il faut reconnaître que le marché new-yorkais affiche une sacrée résistance depuis 2 ans, a contrario du reste des US : Manhattan notamment où l'on ne peut pas encore parlé de retournement puisque la dernière baisse n'a qu'un trimestre. Mais la chute des ventes généralisée et un contexte économique difficile (pas de bonus pour les traders cette année) ne devrait pas relancer le marché en phase de retournement.

Enfin, j'ai du mal à voir le rapport de ces chiffres avec l'indicateur S&P qui montre une baisse de 9% à NY. La baisse de Hamptons/NorthFork de 16% ne peut l'expliquer à elle seule.

Il semble qu'il y ait un mieux, et que la crise est maintenant passée. les taux baissent, les banques recommencent à prêter massivement (les standards pour obtenir un prêt se sont détendus).

Les demandes de crédit concernant l'immobilier sont en hausse notable. Avec la chute des prix de l'essence tout est prêt pour un rebond.

Il n'y aura pas de rapport en juillet chez Seloger, faudra attendre août...
Donc on va se faire une petite analyse des seuls indices dont nous disposons sur Paris.
- arr. en hausse : nette pour les 3, 10, 19 et 20, moins nette pour le 9 et le 16
- arr. en stagnation : 4, 7, 11, 13 et 18
- arr. en baisse : 1, 2, 5, 6, 8, 12, 14, 15 et 17.

Il y a bien une majorité d'arr. clairement en baisse, près de la moitié : 9/20; notamment des arr. les plus emblématiques comme les 12, 14, 15 et 17 : grands, familiaux, homogènes et moins sujets au effets de mode.

2 arr. semblent avoir atteint un plafond mais il est récent et doit être confirmé : 9e et 16e. Ce sont 2 arr. aux destins opposés : le 9e est celui qui a le plus bénéficié de la hausse tandis que le 16e le moins. Le 9e historiquement chic, affairiste et bourgeois était sous-évalué et continue de profiter d'un rattrapage de fond dû à son positionnement central. Le 16e, arr. résidentiel le plus chic, profite d'un report tardif car il a relativement moins augmenté que les autres.

Enfin, 7 arr. plafonnent, c'est-à-dire qu'ils sont au même niveau que leur plus haut et stagne depuis des mois : les meilleurs exemples sont le 11e, le 13e et le 18e : ils stagnent depuis le début de l'année. Les bobos semblent ne plus pouvoir suivre et se reportent dans le N-E.

En effet, seul le quart N-E (3-10-19-20) augmente encore nettement (~5%/an). Ils profitent des reports des bobos du Marais pour le 3e et 10e et de Bastille pour le 19/20e.

En conclusion, on peut dire que la baisse est majoritaire, même si elle n'est pas encore franche et nette comme elle peut l'être à Londres. Paris fait de la résistance et ce sont les arr. "populaires" qui continuent à augmenter, mais le retournement avéré dans les arr. plus "traditionnels" semble avoir scellé l'avenir du marché.

étonnant, le vrai prix n'est pas clair mais on atteint des montants jamais vu en France

Bonjour, voici un article concernant Londres souvent comparée à Paris dans le forum.
Bonne lecture.

alors qu'on ne devrait pas dépasser les 400 000 en 2008 et encore ralentir en 2009 ...

Ben , la suite de la la ballade poétique