Incroyable : + 2% en Avril ! soit 24 %/an. Barroud d'honneur ou phénomêne durable?

ça bouge.................

Many Americans who planned on real estate as their path to wealth are beginning to find that there are limits to how high is up.

En septembre 2004 déjà, la Banque de France avait publié une étude sur l\'immobilier français jusqu\'à fin 2003, qui concluait qu\'une poursuite de la progression des prix au rythme observé en 2002-2003 n\'était pas sans risque. Un an et demi plus tard, elle fait donc le point, alors que l\'évolution s\'est poursuivie. Trois approches sont proposées en comparant 6 pays (France, Etats-Unis, Royaume Unis, Espagne, Allemagne, Pays-Bas) sur les critères suivants : l\'étude de la solvabilité des ménages en fonction de leur revenu, des taux d\'intérêt et du niveau des prix, la comparaison prix de location / prix d\'achat et enfin le calcul du niveau de rentabilité locative pour l\'investisseur. Pour la France, la solvabilité s\'établit en 2005 à 2,8 points au dessus de celle qui prévalait à son plus bas en 1991 : si les taux augmentaient de 1 point, elle régresserait à 2,5 points en dessous de son niveau de 1991 (à prix constants). Concernant le 2ème aspect de l\'étude (arbitrage accession / location), l\'opportunité d\'acheter en France est inférieure à sa moyenne de long terme, mais reste assez largement supérieure à celle de 1991, du fait de la hausse parallèle des loyers et des prix. Enfin, la rentabilité locative reste dans une zone \"normale\" dans un contexte où l\'actif de référence (taux de placement sans risque) est très bas. En synthèse, l\'étude conclut que si les indicateurs se maintiennent tous au dessus de leurs niveaux de la précédente crise, cela est dû pour presque tous au niveau très bas des taux d\'intérêt. Contraitrement à 1992-1993 où la soutenabilité était dégradée en raison de la hausse des taux, en 2005-2006, elle est dégradée même en l\'absence de hausse des taux. (<a href=\"http://www.banque-france.fr/fr/publications/telechar/bulletin/etu148_1.pdf\" target=\"_blank\">La soutenabilité des prix de l’immobilier aux États-Unis et en Europe - Banque de France</a>)

"une nouvelle hausse des taux pourrait avoir lieu à court terme"

mais moins vite...

Bonjour à tous...

la situation est bien pire que celle que j'avais imaginé pour les primos-accédants.

La surface possible d'un primo-accédant à Paris en 2006 est de : 27.6 m².

Ce qu'il faut retenir :

- Malgré la baisse historique des taux d'intérêts

- Malgré la perfusion de ce secteur par les politiques : défiscalisations, prêts à taux zéro, etc...

- Malgré l'allongement considérable des durées de remboursement

le résultat est qu'un primo a perdu en 6 ans une pièce à vivre en moins...

C'est dire si le potentiel à la baisse est important.

Dans le 20 minutes d’hier, j’ai lu un truc sur le manquie de logement en region pariseinne, la faute a l’obtention de permis trop long etc…
Il y a peut etre bcp de logement qui se construisent en ce moment, mais pas assez en région parisienne.
La région a besoin de 60000 logements neuf par an, il ne s’en construits que 35000..
Un article du meme type est dsur lefigaro.com

Je suis locataire, voulant accéder a la propriété depuis peu,
J’ai peine a croire à un crack.
Je voudrais bien, comme tous bon locataire voulant acheter, mais je suis assez pessimiste.
Bon c’est vrai que je trouve les prix extremement élevé.
Je travaille dans le secteur bancaire, je ne peux pas dire que je suis a plaindre en terme de salaires et d’avantages.

Pourquoi y aurait il un crack ???
Une petite baisse, un trou d’air, mais un crack !!

C'est pas vraiment drôle, mais c'est la vrai vie. N'oublions tout de même pas qu'après Décohabitation il a remise en ménage, mais l'article n'en parle pas.
Enfin, on apprend que le besoin annuel en nouveau logement est de 350000. On ne construit pas 600000 depuis quelques années ? Les gens devaient vivre dans la rue et nous on ne devait pas les voir.

J ESPERE QUE LES NOUVEAUX CHIFFRES FNAIM VONT ACCROITRE L ARDEUR DES INTERVENANTS DE CE SITE!

Dans l'hypothèse la plus optimiste, le marché français du logement va atterrir en douceur. Mais la fin de la hausse des prix de la pierre, c'est aussi la fin de l'effet richesse.
En effet, il faut bien comprendre que ce qui compte, ce n'est pas le niveau des prix du patrimoine, mais son élévation qui se traduit par ce sentiment que le patrimoine se constitue malgré un moindre effort d'épargne. A l'inverse, la fin de la hausse des prix de la pierre va se manifester par un surcroît d'épargne, et donc par un ralentissement de la consommation. Un effet richesse « négatif » qui serait bien pire dans l'éventualité d'un krach immobilier.

Les acheteurs font des projets sur des durées toujours plus longues pour acheter leur bien immobilier : en seulement 6 ans, la part des simulations de prêt réalisées à l\'ANIL sur 20 à 25 ans est montée de 24 à 40 % tandis que les prêts de 25 ans et plus, inexistants il y a 6 ans, se banalisent aujourd\'hui pour représenter 34 % des simulations. En une seule année, leur part s\'est accrue de 23 à 34 %. Dans un contexte de taux faible, et avec des mensualités que les prêteurs ne veulent pas voir excéder 30%, la durée des prêts constitue la variable d\'ajustement. Toutefois, la hausse des taux actuellement en cours (les taux OAT à 10 ans ont dépassé cette semaine 4% et la hausse commence à être répercutée par les banques) va rendre ces prêts moins attractifs en accroissant fortement la part des intérêts. Le risque est une réduction de la capacité des ménages sous le double effet de la réduction des durées et du renchérissement du coût du crédit, à l\'inverse de ce qui s\'est produit depuis quelques années. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200075281.htm\" target=\"_blank\">L\'allongement des prêts principaux tend à s\'accélérer - Les Echos</a>)

Sur PAP on constate qu'il y a eu 60 ventes en janvier, février et mars 2005. Ce qui est amusant c'est que sur la même période mais en 2006 il n'y a eu que 6 ventes conclues de particulier à particulier durant ces trois mois !!! Mais que se passe-t-il !!! La grippe a-t-elle décimé les derniers pigeons !

Les prix de l\'immobilier en France, en progression de 120 % par rapport à leurs plus bas de 1996, atteignent un seuil critique d\'après Olivier Eluère du Crédit Agricole. Leur progression, qui a diminué tout au long de 2005, devrait continuer à fléchir dans le courant de 2006, avec une hausse prévue de 5 % sur 2006 (pour rappel, la FNAIM table sur 9-10 %). Deux facteurs commencent à peser sur le marché : le risque de hausse des taux, déjà mentionné dans un article précédent de ce site, et l\'arrivée en masse des Robiens, qui commence à déséquilibrer localement les marchés locatifs. Pour autant, la banque verte ne prévoit aucune baisse et ne perçoit pas de situation de bulle sur le marché pour deux raisons : la solvabilité des ménages reste meilleure qu\'en 1991 (les annuités de crédit habitat représentent aujourd\'hui 38 % des revenus d\'un ménage parisien contre 55% à l\'époque) et il n\'y a pas de comportement spéculatif sur le marché (les anticipations des acteurs sont raisonnables sur les loyers, l\'inflation et les revenus et la prime de risque est positive). Au niveau national, la solvabilité s\'effrite également puisqu\'un ménage moyen dépense aujourd\'hui 31 % de son revenu pour un achat immobilier. Le rapport évalue qu\'une hausse des taux de 1 % ferait monter ce ratio à 34 %, avec pour effet de freiner voire baisser les prix dans certaines zones ponctuelles. (<a href=\"http://www.credit-agricole.fr/IMG/pdf/EI060425.pdf\" target=\"_blank\">Note trimestrielle sur l\'immobilier par Olivier Eluère - Crédit Agricole</a>)

Le film catastrophe fait echos !

Sur paris, hausse de 1% sur le trimestre

L\'indicateur du prix au m2 à Paris intra-muros, publié par les Echos-Laforêt, fait preuve en Mars d\'une grande stabilité par rapport à Février (5708 € du m2). Sur un an, les prix sont restés très stables à l\'intérieur d\'un couloir entre 5300 et 5800 € du m2, à \"l\'accident\" près de décembre (4849 € du m2, non significatif). Pourtant, sur le terrain, les comportements changent : les primo-accédants sont de moins en moins présents dans les transactions et les rétractations sont plus nombreuses depuis le début d\'année. De l\'avis de Gilbert Chouchana, responsable de deux agences Laforêt dans le quartier de Montparnasse, le marché se tend. Cette tendance pourrait préfigurer \"une inflexion prochaine de la courbe des prix\" selon Les Echos. Rappelons que les évolutions du marché immobilier sont lentes et qu\'elles ne sont souvent observables qu\'a posteriori dans les statistiques : attendons donc le printemps (période de forte activité immobilière) pour savoir si ces changements sur le terrain se confirment et l\'été pour savoir s\'ils se traduisent dans les chiffres. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200074882.htm\" target=\"_blank\">Prix du mètre carré à Paris : léger tassement en mars - Les Echos</a>)

Les agents immobiliers interviewés par Le Figaro Immobilier font état d\'un changement palpable de climat depuis l\'été 2005 pour les marchés immobiliers des 13ème et 14ème arrondissements. Alors que jusqu\'à l\'été, les biens partaient en quelques semaines, les ventes mettent aujourd\'hui plus de temps à se conclure, du fait d\'acheteurs devenus moins pressés car limités dans leur budget et de propriétaires qui continuent à se comporter comme si le marché continuait à monter. Ils observent même que certaines transactions se font à des prix inférieurs aux pics atteints à l\'été 2005. Ainsi, au sud d\'Alesia, les biens partaient à 6300 € du m2 alors qu\'ils peuvent partir sous 6000 € aujourd\'hui. De la même façon, avenue des Gobelins, les biens ne trouvent plus preneurs à 7500 € du m2. Globalement, on peut parler d\'une stabilisation des prix depuis 6 mois. Les prix les plus bas se trouvent près de la porte de Chatillon, à 4800 € du m2 du fait de la part d\'habitations à caractère social. A l\'opposé, les logements avec vue sur le parc Montsouris partent à 8000 € du m2. Vers Denfert-Rochereau, le m2 s\'échange entre 6000 et 7000 € du m2 tandis que Pernety est à 6000 € du m2. Dans le 13ème, le Nord chic vers Croulebarbe ou Boulevard Arago trouve preneur à 7500 € du m2, profitant de la proximité du 5ème. Plus au sud dans la ZAC Rive Gauche, les prix se font plus doux (4500 à 6000 € du m2), alors que le quartier s\'améliore. Dans les ces deux arrondissements, le marché est animé par des jeunes couples quittant leur location, quitte à s\'endetter sur de longues durées. D\'un point de vue de l\'offre, elle s\'accroit en partie grâce aux propriétaires qui mettent en vente face à des rentabilités locatives devenues trop faibles. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilieractu/20060412.WWW000000277_les_acheteurs_reprennent_la_main.html\" target=\"_blank\">Les acheteurs reprennent la main - Le Figaro Immobilier</a>)

Les prix fournis par le ministère du logement anglais (ODPM), statistiques officielles que l'on peut comparer à celle des Notaires en France, sont en baisse en février et retrouvent leur niveau d'un an auparavant.
Mais ce qui est encore plus intéressant, c'est que la courbe prend une forme beaucoup plus "baissière" que les courbes d'Halifax (équ. FNAIM) par exemple.
Mieux la courbe semble s'être inversée et pourrait commencer à ressembler à une gaussienne (courbe en cloche chère à notre ami Kurt).
Voilà qui va plaire aux baissiers et qui prouve, s'il était besoin, que je peux argumenter aussi dans leur sens ;-)...
Un bémol cependant (on se refait pas ;-), les prix de l'ODPM comme ceux des notaires sont en décalage (6 mois ?) avec les prix presque "temps réel" des autres organismes. Cette baisse peut correspondre à celle que les autres stats ont connu il y a qqs mois... et la courbe pourrait repartir à la hausse comme ici : http://www.housepricecrash.co.uk/indices-halifax.php#graph
ou alors ce sont des "gros méchants menteurs" chez Halifax, comme à la FNAIM... lol

En cette période très calme en actu, un petit statut sur les stocks et les prix à Paris...

Après un plus bas fin février, les stocks ont fortement augmenté depuis, mais on constate déjà un freinage depuis le début du mois.
Cette hausse est essentiellement nourrie par les marchés du 17e au 20e arrondissements, notamment le 18e, où vous avez sans doute constaté comme moi que les panneaux de vente poussent comme des champignons.
Les autres arrondissement ont des stocks stables (15e et 16e) depuis le début de l'année, en baisse (14e) ou carrément en pénurie comme certains arrondissements centraux (7e).

Les prix eux semblent avoir atteint un sommet en mars et stagnent plus ou moins depuis...

A suivre.

Depuis quelques semaines, les emprunts d\'Etat à 10 ans (voir <a href=\"http://www.aft.gouv.fr/aft_fr_23/dette_etat_24/les_produits_73/oat_tec_10_173/index.html\" target=\"_blank\">cours OAT 10 ans</a>) ne cessent de grimper et s\'affichent aujourd\'hui à 3,91 %, contre un plus bas atteint le 22 septembre 2005 à 3,04 %. C\'est une remontée de presque 1% qui fait indirectement suite aux hausses des taux courts par la BCE (passés de 2 à 2,5% en deux fois) et qui va se propager progressivement dans les taux des prêts immobilier à taux fixes. En effet, pour garantir leurs offres de prêts, les banques s\'appuient sur les dépôts de leurs fidèles clients (souvent à un taux plus bas que 4%) et sur un financement par des emprunts d\'Etat long terme. Malgré une concurrence acharnée, elles ne manqueront pas de répercuter la hausse observée sur ces taux. Aujourd\'hui, la hausse observée est encore faible, avec un taux fixe à 15 ans passé de 3,05 % à 3,25 % hors assurance pour les meilleurs dossiers d\'après <a href=\"http://www.meilleurtaux.com\" target=\"_blank\">meilleurtaux</a> (3,45 % pour les dossiers moyens). Malgré les messages récents de modération du calendrier de hausse des taux courts de la BCE, la hausse des taux longs et des taux d\'emprunt immobilier devrait se poursuivre et ces derniers atteindre 4 % d\'ici la fin de l\'année 2006. \"Les futurs acquéreurs ou investisseurs doivent donc s\'interroger sérieusement tant sur la remontée des taux que sur les prix de l\'immobilier\" indique M. Amar, secrétaire général de Cafpi. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200074590.htm\" target=\"_blank\">Crédit : la remontée des taux se profile - Les Echos</a>)