Les prix de l\'immobilier en France, en progression de 120 % par rapport à leurs plus bas de 1996, atteignent un seuil critique d\'après Olivier Eluère du Crédit Agricole. Leur progression, qui a diminué tout au long de 2005, devrait continuer à fléchir dans le courant de 2006, avec une hausse prévue de 5 % sur 2006 (pour rappel, la FNAIM table sur 9-10 %). Deux facteurs commencent à peser sur le marché : le risque de hausse des taux, déjà mentionné dans un article précédent de ce site, et l\'arrivée en masse des Robiens, qui commence à déséquilibrer localement les marchés locatifs. Pour autant, la banque verte ne prévoit aucune baisse et ne perçoit pas de situation de bulle sur le marché pour deux raisons : la solvabilité des ménages reste meilleure qu\'en 1991 (les annuités de crédit habitat représentent aujourd\'hui 38 % des revenus d\'un ménage parisien contre 55% à l\'époque) et il n\'y a pas de comportement spéculatif sur le marché (les anticipations des acteurs sont raisonnables sur les loyers, l\'inflation et les revenus et la prime de risque est positive). Au niveau national, la solvabilité s\'effrite également puisqu\'un ménage moyen dépense aujourd\'hui 31 % de son revenu pour un achat immobilier. Le rapport évalue qu\'une hausse des taux de 1 % ferait monter ce ratio à 34 %, avec pour effet de freiner voire baisser les prix dans certaines zones ponctuelles. (<a href=\"http://www.credit-agricole.fr/IMG/pdf/EI060425.pdf\" target=\"_blank\">Note trimestrielle sur l\'immobilier par Olivier Eluère - Crédit Agricole</a>)

Le film catastrophe fait echos !

Sur paris, hausse de 1% sur le trimestre

L\'indicateur du prix au m2 à Paris intra-muros, publié par les Echos-Laforêt, fait preuve en Mars d\'une grande stabilité par rapport à Février (5708 € du m2). Sur un an, les prix sont restés très stables à l\'intérieur d\'un couloir entre 5300 et 5800 € du m2, à \"l\'accident\" près de décembre (4849 € du m2, non significatif). Pourtant, sur le terrain, les comportements changent : les primo-accédants sont de moins en moins présents dans les transactions et les rétractations sont plus nombreuses depuis le début d\'année. De l\'avis de Gilbert Chouchana, responsable de deux agences Laforêt dans le quartier de Montparnasse, le marché se tend. Cette tendance pourrait préfigurer \"une inflexion prochaine de la courbe des prix\" selon Les Echos. Rappelons que les évolutions du marché immobilier sont lentes et qu\'elles ne sont souvent observables qu\'a posteriori dans les statistiques : attendons donc le printemps (période de forte activité immobilière) pour savoir si ces changements sur le terrain se confirment et l\'été pour savoir s\'ils se traduisent dans les chiffres. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200074882.htm\" target=\"_blank\">Prix du mètre carré à Paris : léger tassement en mars - Les Echos</a>)

Les agents immobiliers interviewés par Le Figaro Immobilier font état d\'un changement palpable de climat depuis l\'été 2005 pour les marchés immobiliers des 13ème et 14ème arrondissements. Alors que jusqu\'à l\'été, les biens partaient en quelques semaines, les ventes mettent aujourd\'hui plus de temps à se conclure, du fait d\'acheteurs devenus moins pressés car limités dans leur budget et de propriétaires qui continuent à se comporter comme si le marché continuait à monter. Ils observent même que certaines transactions se font à des prix inférieurs aux pics atteints à l\'été 2005. Ainsi, au sud d\'Alesia, les biens partaient à 6300 € du m2 alors qu\'ils peuvent partir sous 6000 € aujourd\'hui. De la même façon, avenue des Gobelins, les biens ne trouvent plus preneurs à 7500 € du m2. Globalement, on peut parler d\'une stabilisation des prix depuis 6 mois. Les prix les plus bas se trouvent près de la porte de Chatillon, à 4800 € du m2 du fait de la part d\'habitations à caractère social. A l\'opposé, les logements avec vue sur le parc Montsouris partent à 8000 € du m2. Vers Denfert-Rochereau, le m2 s\'échange entre 6000 et 7000 € du m2 tandis que Pernety est à 6000 € du m2. Dans le 13ème, le Nord chic vers Croulebarbe ou Boulevard Arago trouve preneur à 7500 € du m2, profitant de la proximité du 5ème. Plus au sud dans la ZAC Rive Gauche, les prix se font plus doux (4500 à 6000 € du m2), alors que le quartier s\'améliore. Dans les ces deux arrondissements, le marché est animé par des jeunes couples quittant leur location, quitte à s\'endetter sur de longues durées. D\'un point de vue de l\'offre, elle s\'accroit en partie grâce aux propriétaires qui mettent en vente face à des rentabilités locatives devenues trop faibles. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilieractu/20060412.WWW000000277_les_acheteurs_reprennent_la_main.html\" target=\"_blank\">Les acheteurs reprennent la main - Le Figaro Immobilier</a>)

Les prix fournis par le ministère du logement anglais (ODPM), statistiques officielles que l'on peut comparer à celle des Notaires en France, sont en baisse en février et retrouvent leur niveau d'un an auparavant.
Mais ce qui est encore plus intéressant, c'est que la courbe prend une forme beaucoup plus "baissière" que les courbes d'Halifax (équ. FNAIM) par exemple.
Mieux la courbe semble s'être inversée et pourrait commencer à ressembler à une gaussienne (courbe en cloche chère à notre ami Kurt).
Voilà qui va plaire aux baissiers et qui prouve, s'il était besoin, que je peux argumenter aussi dans leur sens ;-)...
Un bémol cependant (on se refait pas ;-), les prix de l'ODPM comme ceux des notaires sont en décalage (6 mois ?) avec les prix presque "temps réel" des autres organismes. Cette baisse peut correspondre à celle que les autres stats ont connu il y a qqs mois... et la courbe pourrait repartir à la hausse comme ici : http://www.housepricecrash.co.uk/indices-halifax.php#graph
ou alors ce sont des "gros méchants menteurs" chez Halifax, comme à la FNAIM... lol

En cette période très calme en actu, un petit statut sur les stocks et les prix à Paris...

Après un plus bas fin février, les stocks ont fortement augmenté depuis, mais on constate déjà un freinage depuis le début du mois.
Cette hausse est essentiellement nourrie par les marchés du 17e au 20e arrondissements, notamment le 18e, où vous avez sans doute constaté comme moi que les panneaux de vente poussent comme des champignons.
Les autres arrondissement ont des stocks stables (15e et 16e) depuis le début de l'année, en baisse (14e) ou carrément en pénurie comme certains arrondissements centraux (7e).

Les prix eux semblent avoir atteint un sommet en mars et stagnent plus ou moins depuis...

A suivre.

Depuis quelques semaines, les emprunts d\'Etat à 10 ans (voir <a href=\"http://www.aft.gouv.fr/aft_fr_23/dette_etat_24/les_produits_73/oat_tec_10_173/index.html\" target=\"_blank\">cours OAT 10 ans</a>) ne cessent de grimper et s\'affichent aujourd\'hui à 3,91 %, contre un plus bas atteint le 22 septembre 2005 à 3,04 %. C\'est une remontée de presque 1% qui fait indirectement suite aux hausses des taux courts par la BCE (passés de 2 à 2,5% en deux fois) et qui va se propager progressivement dans les taux des prêts immobilier à taux fixes. En effet, pour garantir leurs offres de prêts, les banques s\'appuient sur les dépôts de leurs fidèles clients (souvent à un taux plus bas que 4%) et sur un financement par des emprunts d\'Etat long terme. Malgré une concurrence acharnée, elles ne manqueront pas de répercuter la hausse observée sur ces taux. Aujourd\'hui, la hausse observée est encore faible, avec un taux fixe à 15 ans passé de 3,05 % à 3,25 % hors assurance pour les meilleurs dossiers d\'après <a href=\"http://www.meilleurtaux.com\" target=\"_blank\">meilleurtaux</a> (3,45 % pour les dossiers moyens). Malgré les messages récents de modération du calendrier de hausse des taux courts de la BCE, la hausse des taux longs et des taux d\'emprunt immobilier devrait se poursuivre et ces derniers atteindre 4 % d\'ici la fin de l\'année 2006. \"Les futurs acquéreurs ou investisseurs doivent donc s\'interroger sérieusement tant sur la remontée des taux que sur les prix de l\'immobilier\" indique M. Amar, secrétaire général de Cafpi. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200074590.htm\" target=\"_blank\">Crédit : la remontée des taux se profile - Les Echos</a>)

Trichet ne semble pas privilégier une politique brutale des taux comme aux US mais plutôt à la britannique afin de dégonfler la bulle...

Notre indice semble...plafonner...

Dans la foulée du rapport trimestriel des Notaires (portant sur le T4 2005), la FNAIM sort son rapport concernant <a href=\"http://www.fnaim.fr/infos/lettre-de-conjoncture/lettre_conjoncture_N-44.pdf\" target=\"_blank\">le marché immobilier français au 1er trimestre 2006</a>. Les prix à Paris atteignent le sommet historique de 5651 € du m2, en hausse de 7,9 % sur un an et 1,7 % par rapport au 4ème trimestre de l\'année 2005. Concernant l\'activité, les chiffres donnés concernent l\'Ile de France au global. Les franciliens ont de plus en plus de mal à suivre l\'escalade des prix, car les volumes de vente s\'affichent en baisse de 2,3% tous biens confondus (+0,1 % pour les appartements et -3,6 % pour les maisons). Ces chiffres sont à mettre en regard de l\'évolution des prix des appartements (\"seulement\" +2,9 % sur la période) contre +10,4 % pour les maisons. Cette baisse de l\'activité par rapport à 2005 vient s\'ajouter à celle déjà observée un an auparavant (-9,4 % par rapport à 2004) et entraîne une montée des stocks en Ile de France comme partout en France, chiffrée à presque 40 % sur un an (dont +70 % pour les seuls appartements !). La solvabilité des ménages se maintient d\'après la FNAIM, du fait du changement de profil des acquéreurs (de plus en plus riches) et d\'une configuration des prêts (taux bas et durée toujours plus longue) toujours favorable (<i>NDLR : le graphique de solvabilité est donc à manipuler avec précaution</i>). Reste à savoir si la situation actuelle est une situation d\'équilibre ou si le ralentissement observé va se poursuivre jusqu\'à montrer une baisse des prix. La FNAIM ne croit pas à une baisse pour 2006, sauf dans certains marchés \"trop étroits\" ou pour lesquels les prix sont montés trop haut ou trop vite. (<a href=\"http://www.fnaim.fr/infos/prix-immobilier.aspx\" target=\"_blank\">Rapport trimestriel de la FNAIM sur le marché immobilier en France - T1 2006 et Dossier de presse</a>)

ouais, ouais, rien ne se passe. rien en vue.
-1,4% en mars, c'est normal! Vraiment, pas d'inquiétudes, la conjoncture est la même!

Le marché immobilier parisien a continué de surprendre par sa vigueur en 2005, avec un <a href=\"http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/files/add8d9a73715db5a/Lesvolumesetmontantscumulesdesventesen2005.pdf\" target=\"_blank\">volume de ventes</a> qui a progressé sur 2005 à Paris intra-muros : +2,3 % au T4 2005 par rapport au T4 2004 et +1,7 % sur 2005 par rapport à 2004. 38741 logements anciens ont ainsi changé de mains à Paris. <a href=\"http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/files/cc7bfbf32fef32cc/levolutiondesprix.pdf\" target=\"_blank\">Du point de vue des prix</a>, et si l\'année 2005 avait démarré en fanfare, le 4ème trimestre a vu apparaître un ralentissement de la hausse des prix. S\'ils progressent de 1,7 % au T4 2005 par rapport au T3 pour s\'établir à 5250 €, cela constitue une décélération franche de la hausse par rapport aux 5,3% gagnés le trimestre précédent. Le 2 pièces s\'échange désormais à 206 k€ (+19,2 % sur un an) et il faut 522 k€ (+14,2%) pour devenir propriétaire d\'un 4 pièces. Les arrondissements dont les prix ont été les plus touchés par ce ralentissement sont les 2ème (-4,6 % au T4 par rapport au T3), 6ème (-4,5 %), 3ème (-3,4 %), 4ème (-2%), 1er (-1,5 %) et 10ème (-1,2%). Les arrondissements qui continuent à monter en flèche sont les 5ème et 8ème avec chacun plus de 8 % de hausse en un seul trimestre (chiffre à pondérer par un faible nombre de transactions sur ces arrondissements) suivis par les 13ème (+5,8 %) et 16ème (+3,8%). Le rapport fournit également les <a href=\"http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/files/cc7bfbf32fef32cc/levolutiondesprix.pdf\" target=\"_blank\">prix détaillés dans 80 quartiers de Paris</a>. Les étrangers représentent <a href=\"http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/files/4ed26e1f1b4413f6/Partdesetrangersparmilesacquereurs.pdf\" target=\"_blank\">une part toujours plus importante des transactions</a> à Paris puisqu\'ils pèsent 7,9 % des acquéreurs en 2005, en progression constante depuis 1993 (3,6 % à l\'époque). Dans le 4ème, c\'est 21,8% des transactions qui sont le fait des étrangers qui sont en revanche peu intéressés par le 17ème (4,1 % des acquéreurs). Ce sont les Italiens les plus nombreux (19,1 %) suivis par les Anglais (10,5 %) et les Américains (10,2 %). La <a href=\"http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/files/d7cd26ea464e257a/Profilsociodemographiquedesacquereurs.pdf\" target=\"_blank\">photo des achats par profil socio-démographique</a> montre la progression de la part des jeunes de moins de 30 ans parmi les acquéreurs, passée de 15 % (1997) à 21 % (2005) des acheteurs, au détriment de celle des + de 50 ans, passée de 39 à 28 %. Sans surprise, la part des cadres (29%) et des professions intermédiaires (32%) progresse, alors que celle des employés diminue (17%). Les Notaires souhaitent que le mouvement de ralentissement observé sur le 4ème trimestre se poursuive sur le début 2006, tant les ménages atteignent leur limite de solvabilité, car la hausse se ferait au prix d\'une baisse des volumes de vente. La vraie détente du marché passe selon eux par un encouragement à la construction en Ile de France, pour résorber la pénurie de logement. (<a href=\"http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=321&nID=877\" target=\"_blank\">Rapport des Notaires de Paris pour le 4ème trimestre 2005</a>)

je ne comprends pas.

l'indice FNAIM indique pour janvier 2006 une hausse mensuelle de 0,1 % et de 0,8 % pour le mois de février 2006 pour les logements anciens (appart + maisons).

La FNAIM nous indique que sur mars 2006 les prix sont en baisses de 1,4 %.

Enfin la FNAIM nous confirme que sur le premier trimestre 2006 les prix de l'ancien ont augmenté de 2,2 %.

Bizarre.

Jean Pierre Petit, directeur de recherche économique dans la banque Exane-Paribas, a livré à Ouest France son sentiment sur le marché immobilier. Connu pour ses positions sans compromis, il indique que le marché est actuellement en phase de bulle en France, comme dans de nombreux pays. Les prix de l\'immobilier sont montés quatre fois plus vite que le PIB depuis 1997, ce qui est pour lui un signe indubitable de bulle, et le taux d\'endettement des ménages atteint un record historique. La bulle est entretenue par l\'idée que l\'immobilier sera toujours plus cher demain, ce qui pousse les particuliers à surenchérir et auto-alimente la bulle. Pourtant, les acheteurs récents sont souvent contraints d\'acheter plus loin de leur lieu de travail ou des services. Selon l\'économiste, les prix devraient se dégonfler progressivement, sur 10 ou 15 ans, plutôt que subitement, car il ne croit pas à un hausse forte des taux. Les acheteurs doivent être prévenus que leur maison ou appartement ne vaudra peut être plus que 50 ou 60 % de sa valeur d\'achat dans 10 ans. (<a href=\"http://img147.imageshack.us/my.php?image=entretienjpp7ms.jpg\" target=\"_blank\">Une baisse sur 10 ou 15 ans - Ouest France</a>)

"Jusque là, tout va bien..."

ACHETEZ !!!

Une étude détaillée, fouillée, et pour une fois la province est évoquée

Je me suis livré à une rapide traduction de la dernière enquête Hometrack qui vient de sortir... le marché repart malgré des disparités régionales...

Avec un bon sens pareil, heureux ceux qui n'en ont pas !

J'ai du mal, dans ma grande ignorance, à comprendre le raisonnement. Mais peut-être les commentaires des membres éclaireront ma lanterne (surtout les anti-bulle) ?

Il ne me semble pas raisonnable de s'endetter sur des durées supérieures à 20 ans (et encore, je réserverais cette extremité aux ouvriers).
Et s'endetter à 1/3 de ses revenus ne me semble guère judicieux...

Tout simplement affligeant ! Ce dossier n'est en rien objectif...

Je suppose que c'est pour trouver les derniers pigeons près à se ruiner...