“L'immobilier géolocalisé efficace”

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l'histoire ne bégaie jamais
posté par la mama le 05/01/06 - 11 commentaires

Les krachs boursiers, le krach immobiliers de 1991, hantent les esprits et face et à la hausse des prix actuelle font peur à tout un chacun.
Il est vrai que les arbres ne montent pas au ciel , cela ne signifie pas pour autant qu' il y aura un Krach et une baisse catastrophique des prix. entre les deux ,il y aplce pour un ralemntissemnt ou une stagnation du marché.
En effet, je reprends pour l'étoffer l'idée simple mais vrai que pour qu' il ait krach, il faut l'existence d'une spéculation c'est à dire soit une demande non fondée sur un besoin réel mais sur le simple désir de revendre très vite en réalisant une plus-value, soit un phénomène de rareté artificiel ( rétention volontaire de stocks pour faire monter les prix).
L'archétype de ce comportement étant la spéculation sur les oignons de tulipes en Hollande au XVII è siècle.
L'intensité du Krach étant aggravée lorsque comme dans le krach de 1929, les spéculateurs empruntent pour spéculer et se retrovent dans l' incapacité de couvrir leur dette avec leurs actifs.
En 1991, Ces deux éléments étaient réunis, il y avait bien phénomène de spéculation de la part de marchands de bien ( cf l'affaire Maréchal) qui achetaient des biens pour les revendre à d'autres marchands de biens, le tout généreusement financé par les banques à hauteur parfois de 120 %. ( Elles prêtaient pour le bien et les frais d'achat)
A l'époque, il arrivait souvent que l' on se revende les promesses de vente! Et il n'était pas rare de voir le même bien vendu chez le notaire, deux fois dans la même journée, un marchands de bien venant sintercaler dans l' opération.
Or,à cette époque le taux des prêts était de 10 à 11%. Dés que le marché à commencer à se ralentir, les marchands de biens qui avaient constitué des stocks inconsidérés, se sont vite trouvés dans l' impossibilité non seulement de rembourser leur prêts mais même de payer les intérêts, mettant en danger les banques elle-mêms dont les créances étaient garanties par des biens dont les prix avaient été artificiellement gonflés par des revente entre marchands de bien destinées à trouver des refinancements et à éviter des pénalités fiscales. Certaines étaient même en très mauvaise posture leurs créances étant garanties par des actifs plus ou moins pourris.
Vous connaissez la suite.
Aujourd'hui qu'est ce qui change ?
1) On en parle peu, mais cela est important la loi SRU. Elle contribue beaucoup à assainir le marché, en rendant quasi impossible la cession de promesses de vente. elle limite efficacement la spéculation.
A cela s'ajoute le fait que les reventes entre marchands de bien ne suffisent plus pour faire échec à l'application de certaines pénalités fiscales.
2)la prudence des banques qui ont frôlé la catastrophe et ne financent plus inconsidéremet les achats spéculatifs.
3)Les conditions du marché, qui grace à internet est rché beaucoup plus transparent et s'internationalise : les étangers étaient loin d'être aussi présents en 1991. Or la France est de plus en plus considérée comme un lieu où il est agréable d' habiter.
4)les achats effectués ces dernières années sont le fait de particuliers et correspondent à un réél besoin de leur part. Si les prix stagnent , il n' y a pour personne ou presque obligation de liquider un stock à tout prix pour rembourser ses encours financiers.

5) les taux d' intérêts bas des prêts qui ont servi à financer ces achats sont en eux-mêmes un facteur de régulaton : les taux remontent, ceux qui ont acquis avec un taux très bas, n'auront pas intérêt à vendre car il leur faudrait rembourser un prêt avantageux pour racheter avec des taux plus élévés, ils garderont donc leur bien en attendant que son prix monte pour que la plus -valiue compense le différentiel de taux.

Ainsi en cas de ralentsissement de la demande, il y pa peu de chance que le marché se retourne avec un krach, il risque seulement d' y avoir des faillites d'agences immobilières, en effet si la demande stagne les prix s'arrêteront de monter ce qui enrainera une raréfaction de l' offre: moins de demandes, peu d' offres , donc diminution du nombre des transactions. Dans ce cas, beaucoup d' agences dont le nombre a cru démesurément ne pourront pas tenir le coup c'est tout.
Conclusion , chez PAP à part faire les malins, on ne voit pas ce qui peut motiver leur pessimisme ...A moins qu' il ne confondent une baisse éventuelle de leur chiffre d'affaire avec une baisse du prix de marché.

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De grandes divergences dans les prévisions des acteurs sur le marché immobilier en 2006
posté par Webmaster  le 05/01/06 - 103 commentaires

Guerre de communiqués en ce début d\'année entre l\'ensemble des acteurs du marché immobilier. Le <a href=\"http://www.lexpansion.com/html/A138670.html\" target=\"_blank\">journal PAP a dégainé le premier</a> et a mis le feu aux poudres : Jean Michel Guérin, Directeur Général de PAP, indique ainsi que les prix vont baisser de 30 à 40 % sur les 4 à 5 ans qui viennent et que la baisse est déjà enclenchée. Il fait le parallèle avec la dernière crise, où la baisse des prix est devenue observable en 1991 (vs 2006), alors que le marché commençait déjà à se bloquer dès 1990 (vs 2005). Cette information a entraîné un déferlement de réponses de la part des autres acteurs du marché : <a href=\"http://www.entreparticuliers.com/annonces/espace_presse.asp\" target=\"_blank\">Entreparticuliers</a> a ainsi immédiatement répondu en \"rasssurant les propriétaires\" et dénonce une opération de communication destinée à attirer l\'attention. Le président du site, Stéphane Romanyszyn, fait part du risque de perte de confiance des particuliers face à de tels communiqués et réfute l\'idée d\'une telle baisse en argumentant. <a href=\"http://www.batiactu.com/data/04012006/04012006-162258.html\" target=\"_blank\">Le réseau Century 21</a> (à travers la voix de son Directeur général Hervé Blery) s\'est également livré au jeu des prévisions en prévoyant une hausse de 10 % des prix de vente en 2006, plus faible que celle de 2004, et ne \"voit pas de retournement de la situation dans un avenir proche\". Pour terminer, <a href=\"http://www.lemoniteur-expert.com/depeches/contenu/depeche.asp?dep_id=D8FCD447A&mode=0\" target=\"_blank\">la FNAIM</a> a elle aussi délivré son pronostic, en indiquant que les prix devraient ralentir leur progression, pour s\'établir en 2006 à 6 ou 7 % au-dessus de leur niveau de 2006. La cacophonie entre communiqués prouve dans tous les cas la sensibilité du sujet auprès des acteurs du marché et témoigne le changement en cours de la situation du marché.

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L'immobilier a baissé selon la FNAIM
posté par Georges le 05/01/06 - 0 commentaire

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L'immobilier pourrait baisser
posté par   le 04/01/06 - 4 commentaires

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Rue de l'immobilier vous souhaite une excellente année 2006 !
posté par Webmaster  le 04/01/06 - 1 commentaire

L\'année 2005 a vu de nombreux changements : après un début d\'année en fanfare, dans la lignée des années précédentes, le marché a semblé s\'assagir au 2nd semestre, aussi bien à Paris que dans les grandes villes de province. Du côté du marché locatif, le rythme des constructions De Robien s\'est poursuivi et les prix des locations se stabilisent voire s\'affichent en baisse à Paris (moyennes et grandes surfaces) et dans certaines villes de province, pour se recaler sur le niveau de revenu des locataires. La question est donc désormais sur toutes les lèvres : l\'année 2006 va-t-elle confirmer le ralentissement et devenir l\'année du revirement des prix de vente ou verra-t-elle ces derniers se stabiliser voire continuer à monter ? Les indices à venir, Notaires INSEE (vers le 20 janvier), Laforêt-Les Echos ou FNAIM, nous indiqueront sans doute prochainement une partie de la réponse avec la publication des prix et des volumes sur le second semestre. Dans tous les cas, que l\'année 2006 vous permette de réaliser (ou de pas réaliser) vos projets dans les meilleures conditions ! Merci à tous pour votre fidélité et pour la perspicacité de vos commentaires. Vous avez été plus de 200 000 visiteurs uniques à visualiser ces pages en 2005 et nous espérons vous voir encore plus nombreux en 2006 pour répondre à la raison d\'exister de ce site : la recherche de plus de transparence sur le marché immobilier.

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Les indicateurs anglais revoient tous leurs prévisions à la hausse pour 2006
posté par Gabriel  le 04/01/06 - 7 commentaires

Après avoir prédit des baisses en 2005 qui n'ont pas eu lieu ou presque (entre -1% et +5% selon les sources), Hometrack, Nationwide, Halifax et RICS (les pendants anglais des indicateurs PAP, FNAIM, Laforêt et consorts) revoient tous leurs prévisions pour 2006 avec une hausse allant de 1 à 4%.
Dernier baroud d'honneur pour la hausse ou reprise de la hausse après près de 2 ans de stagnation... ?

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Fiabilité des projections statistiques...
posté par kurt saturax le 03/01/06 - 0 commentaire

Une étude étonnante qui utilise différentes projections à partir des données des notaires...

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"Les prix immobiliers vont baisser de 30 à 40% sur une période de 4 à 5 ans"
posté par gm le 02/01/06 - 6 commentaires

Pour tous les haussiers qui croient encore au Père Noël.

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bubble trouble
posté par I Love Kurt le 23/12/05 - 1 commentaire

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On commence à avoir le vertige aux US (La Tribune)
posté par Gabriel  le 22/12/05 - 2 commentaires

Toujours plus fort, toujours plus haut... mais quand cela va-t-il s'arrêter ?

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Toujours plus de propriétaires en France (Les Echos)
posté par Gabriel  le 19/12/05 - 5 commentaires

Les comportements ont durablement changés en France... Malgré la hausse inéxorable du prix de l'immobilier, la part des propriétaires, traditionnellement basse en France, ne cesse de croître, comme en témoigne ce nouvel article des Echos.
Tout ça pour illustrer le fait que l'on est pas vraiment dans la même situation qu'en 1990 et que le marché pourrait être bien plus résistant lors de la future baisse...

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Sommet de la bulle en mars?
posté par kurt saturax le 16/12/05 - 17 commentaires

Une étude statistique qui montre un possible sommet pour la bulle immobilière en mars 2006.

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Petite interview du Pdt de la Fnaim
posté par   le 15/12/05 - 0 commentaire

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Immobilier et banlieues selon Le nouvel obs°
posté par OBER le 15/12/05 - 0 commentaire

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L'IXIS juge le marché immobilier français fragile
posté par Webmaster  le 14/12/05 - 18 commentaires

L\'IXIS, filiale des Caisses d\'Epargne, a comparé les marchés résidentiels américains et européens de l\'immobilier résidentiel. Les chiffres étudiés par pays sont les suivants : activité de construction, distribution de prêts et dette des ménages, prix de l\'immobilier résidentiel et effets induits de richesse. Moult graphiques illustrent le rapport. Sur la base de ces chiffres, chaque pays a été mis à l\'épreuve de 5 risques pour contrôler si la dynamique des marchés observée partout (sauf en Allemagne) était susceptible de s\'interrompre. Les 5 risques étaient les suivants : 1. La hausse des taux d\'intérêt ou la baisse de la croissance 2. La hausse des loyers 3. L\'excès de dette 4. L\'impossibilité d\'accroître la proportion de propriétaires 5. L\'aplatissement des courbes des taux. Sur ces 5 risques, la France est considérée comme à risque pour le 1er, car la croissance du PIB est inférieure au niveau des taux, et pour le 2nd, car les loyers risquent d\'être bientôt décalés par rapport aux revenus. Ceci fait de la France un pays dont le marché est fragile dans la période actuelle. Au Royaume-Uni, cette fragilité s\'est déjà déjà révélée dans la période récente. (<a href=\"http://www.ixis-cib.com/read_doc_public.asp?type_fichier=FlashsFMR&fichier=FMR_FLASH_ECONOMY_2005-405_10-11-2005_FR.pdf&langue=FR\" target=\"_blank\">Quelles perspectives pour l\'immobilier résidentiel et le crédit hypothécaire ? - Rapport Ixis</a>)

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La baisse des prix est maintenant acquise d'après PAP
posté par Webmaster  le 13/12/05 - 40 commentaires

PAP publie chaque mois son indice des prix de l\'immobilier en France. Il s\'établit france entière au 1er décembre à 1980 € par m2 pour les appartements et à 1619 € par m2 pour les maisons. Ces chiffres sont en progression constante par rapport au mois précédent et respectivement 15,72 % et 12,04 % au dessus de leur niveau d\'un an auparavant. Pourtant, et c\'est là le paradoxe, PAP se montre pessimiste sur l\'évolution à venir des prix : en effet, les volumes d\'activité baissent et le marché se bloque progressivement. Seuls les biens sans aucun défaut (et donc ceux les plus chers du marché) trouvent preneur, ce qui mécaniquement continue de faire monter le prix moyen, sans pour autant qu\'il soit représentatif. Cette situation, d\'après PAP, ne saurait perdurer et \"seule l\'inertie du marché immobilier retarde le constat, maintenant inéluctable, d\'une baisse certaine des prix. (<a href=\"http://www.pap.fr/Actu/boursopap/boursopap.asp\" target=\"_blank\">Indice BoursoPAP au 1er décembre - Baisse du nombre de transaction premier signe d\'un ralentissement</a>)

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Les prix UK continuent leur hausse modérée en novembre (Halifax)
posté par Gabriel  le 13/12/05 - 45 commentaires

La baisse n'est toujours pas d'actualité de l'autre côté de la Manche, on assiste plutôt à une période de hausse modérée depuis mi-2004, de l'ordre de 3% en rythme annuel contre 20% au plus fort de la hausse.
La courbe est d'ailleurs explicite.
Tandis qu'à Paris, on peut dire que nous rentrons à peine dans cette période de hausse modérée...
Alors je ne suis pas sûr que ceux qui attendent pour acheter fassent un bon calcul : s'il y a baisse elle n'aura pas lieu avant un an au minimum et il n'y aura peut-être même pas de baisse car une fois consolidé le marché repartira franchement à la hausse ! La courbe de Londres nous le dira...

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Nouvel indice Immobilier
posté par kurt saturax le 13/12/05 - 0 commentaire

Présentation du CAC REAL ESTATE, nouvel indice immobilier de la bourse de Paris...

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Contact avec la réalité
posté par Maxime  le 12/12/05 - 3 commentaires

Bonsoir
Suivez mon blog cette semaine,
http://immoboum.canalblog.com/
j'édite sur plusieurs jours une discussion que j'ai eu aujourd'hui avec un AI.
Maxime

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Mise à jour de l'Oeil de l'immo
posté par Brandebourg le 10/12/05 - 0 commentaire

Au sujet de la pénurie et de l'impression de pénurie...

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