Alors que certains scrutaient les premiers signes d\'une baisse, le cru 2005 pour l\'immobilier s\'est finalement révélé meilleur que celui de 2004, avec une hausse des prix de vente au niveau national évaluée par Century 21 à +12,03 % contre 11,48 % en 2004 : +13 %. Le délai moyen de vente est resté stable à 66 jours, de même que le taux de négociation, autour de 4%. Le réseau d\'agences observe également un rajeunissement de la clientèle, avec 22 % de jeunes de moins de 30 ans contre 20,5 % en 2004. Cette classe d\'âge est la plus à même de profiter de l\'allongement de la durée des crédits qui passe de 17,08 à 18,56 années en moyenne. L\'achat à titre de placement locatif est en retrait, passant à 14,6 % des achats contre 16 % en 2004 et 17,1 % en 2003. La fluidité du marché est encouragée par la hausse des stocks, qui augmentent de 18 % en un an. A Paris, le prix moyen atteint 4856 € du m2 en hausse de 10,4 % sur un an. Le montant moyen d\'une acquisition s\'élève à 235,8 k€ pour une surface de 46,3 m2 et le délai de vente reste à 49 jours. L\'achat est financé à 66,7 % par un prêt dont la durée moyenne est passée de 15,1 à 17,3 ans. Ce sont les cadres moyens, dans la tranche d\'âge de 40 à 50 ans, qui accroissent le plus leur part des achats en 2005. Concernant les locations, le fléchissement des prix observé au 1er semestre ne s\'est pas poursuivi : le loyer moyen dans la capitale est passé en un an de 762 à 786 € pour un prix moyen au m2 (hors charges) de 20,64 €. Les étudiants sont évincés du marché de la location puisqu\'ils ne représentent plus que 18,4% des nouveaux baux contre 25,7% un an plus tôt. La hausse des locations s\'observe sur tous les segments du marché. Bulle ou pas bulle ? Dans un article séparé, Century 21 livre son diagnostic. Elle confirme que les élastiques semblent tirés au maximum (ralentissement récent du marché), et que toute nouvelle hausse des prix entraînerait une hausse des remboursements. Pourtant, elle pense que l\'activité du marché devrait se poursuivre, sous l\'effet des facteurs structurels démographique et sociologique, à condition que les taux d\'intérêt restent assez stables. (<a href=\"http://www.century21.fr/tout_savoir/actualites/dossiers/cp_060104.php?\" target=\"_blank\">Bilan 2005 de Century 21</a> et article <a href=\"http://www.century21.fr/tout_savoir/actualites/articles/article.php?\" target=\"_blank\">\"Qu\'attendre de 2006 ?\"</a>)

Je partage tout à fait la fort intéressante analyse de Jean-Pierre Petit de chez BNP Paribas Exane, sauf que lui prévoit un dégonflement lent sur 10 ou 15 ans. Les raisons qu'il invoque sont tout à fait justes, mais il oublie le phénomène d'engorgement avec un nombre de plus en plus considérable de mises en vente sur le marché. Les courbes de Jacques Friggit montrent que la croissance des prix s'est étalée sur 9 ans de 1997 à la fin 2005 donc, d'après le principe de symétrie des bulles spéculatives, il faut plus s'attendre à un effondrement de 50% étalé sur 8-9 ans, avec des baisses déjà fort marquées d'ici 3 à 4 ans.

Selon Halifax, la hausse est repartie depuis maintenant 6 mois à Londres et en UK à un rythme très soutenu, cf. courbe.
Après une quasi-stagnation d'un an (août 2004 à août 2005) qui a semble-t-il consolidé le marché, la hausse repart au rythme de 1% mensuel et 5% annuel en UK. A Londres, elle est de 3.6% trimestriel et 6.6% annuel.
Conclusion, les montagnes ne montent peut-être pas jusqu'au ciel, en attendant le pic de la mi-2004 qui devait marqué la fin de la hausse de l'autre côté de la Manche a fait long feu.
Cela peut-il continuer comme ça éternellement, avec des périodes alternées de hausse puis de consolidation sans véritable baisse ?
Aura-t-on le même scénario à Paris dans les 18 mois qui viennent ?

Du moins virtuellement ... mais cela fait le bonheur du gouvernement (ISF, etc.)

Quelles sont maintenant les perspectives pour cet indice?

Ou du moins nourissaient ...

voilà les dernière news sur le marché de Manhattan, article encore en anglais...
Manhattan Apartment Sales Drop to a 10-Year Low as Rates Rise
2006-01-04 00:07 (New York)


By Kathleen M. Howley
Jan. 4 (Bloomberg) -- Apartment sales in Manhattan, the
priciest urban neighborhood in the U.S., toppled 27 percent to a
10-year low in the final three months of 2005 as rising mortgage
rates muted a four-year boom. The cooperatives and condominiums
that did sell generally went for higher prices as bonus-rich
Wall Street executives spent lavishly on luxury units.
The number of units sold fell to 1,574 from 2,161 a year
earlier, according to a report today by appraiser Miller Samuel
Inc. and brokerage Prudential Douglas Elliman. That's the fewest
since the second quarter of 1996, the end of a six-year slump
that cut values by 26 percent. The average sales price was $1.19
million, up 20 percent.
New Yorkers who marveled when the average price of all
apartments sold hit a record $1.32 million in June are now
talking about how far values may fall in the largest U.S. city,
says Paul Purcell, a partner at real estate consultants Braddock
& Purcell LLC in New York.
``Real estate comes before sex as the No. 1 topic at any
Manhattan cocktail party,'' Purcell says. Yesterday, he sold his
own one-bedroom apartment on the 41st floor of Olympic Tower on
Fifth Avenue for $1.7 million after cutting the asking price 8
percent in December. ``Now everyone is talking about prices
dropping.''
Prices of luxury apartments, the top 10 percent of
transactions, rose 13 percent from a year earlier to an average
$4.14 million, the third-highest ever, according to the report.
The gain came as sales dropped 21 percent to 157 units from 199.
``The driving engine in the fourth quarter of 2005 was the
sale of luxury condominiums,'' says Pamela Liebman, chief
executive officer of Corcoran Group, a Manhattan brokerage.

Bonuses

That engine was fueled by bonus money, with executives at
New York-based securities firms such as Morgan Stanley, Merrill
Lynch & Co. and Goldman Sachs Group Inc. getting the bulk of
their annual compensation at year's end based on their firms'
profits, says Jonathan Miller, president of Miller Samuel.
``The support we're seeing from bonus money probably will
last at least through the current quarter as more of those
transactions close,'' Miller, 44, says.
Earnings of people in finance, the city's highest-paid
workers, rose 8.1 percent to $85.9 billion from $79.5 billion in
2004 as securities firms reported the best year since 2000,
according to a Securities Industry Association estimate.
The average price per square foot of luxury units was
$1,610, 9 percent more than the third quarter and 18 percent
more than the year before. Luxury sales helped boost the average
price per square foot of the entire Manhattan market to $1,002,
the first time it exceeded $1,000, Miller says.

Longer to Sell

The time it took to sell an apartment increased 43 percent
from the year before to 137 days. The so-called discount, the
difference between listing and selling prices, was 2.5 percent,
compared with 1.5 percent a year earlier and 2.2 percent in the
third quarter.
The average price for a one-bedroom unit, 37 percent of the
sales in the quarter, was $694,601, a gain of 27 percent from
the final three months of 2004, Miller says. Two-bedroom
apartments, 39 percent of the market, gained 30 percent to $1.56
million. Three-bedroom units fell 9.2 percent to $2.79 million,
and four-bedroom apartments rose 15 percent to $6.75 million.
Units with three or more bedrooms were 6 percent of the
quarter's sales, Miller says.
Studios, 18 percent of transactions, had an average price
of $406,920, 23 percent above the year before.

Mortgage Payments

The mortgage bill for a Manhattan apartment that sold at
the fourth quarter's average price, after making a 10 percent
down payment of $119,000, would be $6,557 a month at 6.22
percent, last week's average U.S. rate for a 30-year fixed home
loan as measured by mortgage financier Freddie Mac. In July, the
rate was at a 14-month low of 5.53 percent, which would have
shaved $471 off the bill.
The mortgage payment would be $5,834 a month for buyers
using a 30-year loan that adjusts annually, at last week's 5.15
percent average U.S. rate. Buyers who financed their purchase a
year earlier, when the rate was at a 2005 low of 4.1 percent,
would have saved $671.
San Francisco is the second-most expensive U.S. city for
condominiums, with a median price of $699,000 in November,
according to DataQuick Information Systems, a real estate data
service based in San Diego. In the metropolitan Los Angeles
area, the median price was $407,000.
In Boston, November's median condominium price was
$395,000, according to Listing Information Network, a real
estate data company. The median price in metropolitan Chicago
was $208,000, according to the Illinois Association of Realtors.

--Editors: Edelman (cfw/scc).

Tiens voilà ke la Banque d'Espagne trouve son marché surévalué... ci-joint l'article en anglais
Bank of Spain Says Homes 24%-35% Overvalued, Vanguardia Reports
2006-01-05 02:28 (New York)


By Thomas Mulier
Jan. 5 (Bloomberg) -- Spain's central bank reiterated that
home prices are overvalued by between 24 percent and 35 percent,
La Vanguardia said, citing report signed by the institution's
chief, Bank of Spain Governor Jaime Caruana.
The report commented on ``high rates of inflation'' in home
prices, saying the longer they continue, ``the greater the risk
of a sharp or disorderly correction in the future,'' the report
said, according to the newspaper.
Still, the report said the possibility of a brusque drop
may be remote. ``History shows that corrections in home prices
tend to be smooth,'' the report said, according to the
newspaper.

(La Vanguardia 1-5 54) See {VNGD <GO>} for the newspaper's Web
site.

Soudain Robert agent immobilier intervient et casse la baraque.
C'est succullant !!

La lecture sur internet, en ce qui concerne l'immobilier, est très intéressante en ce moment. Voici les commentaires de quelqu'un qui s'intéresse aux bulles spéculatives.

Comme vous le savez, les chiffres sont sortis hier...
que faut-il en conclure?

La FNAIM avait prédit au début de l\'année 2005 une année de moindre hausse pour l\'immobilier français par rapport à 2004 avec +10 % au lieu de 15,5 % : le relevé des compteurs à fin 2005 lui donne raison, avec une hausse, tous biens confondus, de 10,3 % France entière. Pour les appartements, elle s\'établit à 10,6 % contre 9,9 % pour les maisons. Au total depuis 1998, la hausse s\'établit donc à 107,1 % ! Du point de vue de l\'activité, le marché s\'est également bien comporté, avec une stabilité pour les appartements et une hausse pour les maisons. En Ile de France, la baisse d\'activité déjà constatée au trimestre précédent s\'est poursuivie avec une baisse de 6 % par rapport à 2004 (contre -7,4 % en 2004 par rapport à 2003). Le prix moyen à Paris s\'est élevé au 4ème trimestre à 5559 € du m2, soit 9,1 % au dessus de son niveau de fin 2004 et 1,9 % au dessus de son niveau du T3 2005. Le rapport de la FNAIM fournit également les variations de prix sur un an par arrondissement à Paris : pour le groupe 5-6-7ème arrondissements, les prix sont quasi stables sur un an : +2,5 % à 6634 € du m2. A l\'opposé, le 20ème arrondissement gagne 12,9 % à 4785 € du m2. Les prix au m2 sont détaillés par nombre de pièces : les studios sont les surfaces les plus chères au m2 dans tous les arrondissements. Pour 2006, et comme indiqué dans l\'article précédent, la FNAIM table sur un ralentissement supplémentaire de la hausse, qui devrait s\'élever à 6-7 %. (<a href=\"http://www.fnaim.fr/infos/lettre-de-conjoncture/lettre_conjoncture_N-43.pdf\" target=\"_blank\">Rapport de la FNAIM sur le T4 2006</a> et <a href=\"http://www.fnaim.fr/infos/lettre-de-conjoncture/DP_FNAIM_n-43_4T_2005.pdf\" target=\"_blank\">Support conférence de presse</a>)

Les krachs boursiers, le krach immobiliers de 1991, hantent les esprits et face et à la hausse des prix actuelle font peur à tout un chacun.
Il est vrai que les arbres ne montent pas au ciel , cela ne signifie pas pour autant qu' il y aura un Krach et une baisse catastrophique des prix. entre les deux ,il y aplce pour un ralemntissemnt ou une stagnation du marché.
En effet, je reprends pour l'étoffer l'idée simple mais vrai que pour qu' il ait krach, il faut l'existence d'une spéculation c'est à dire soit une demande non fondée sur un besoin réel mais sur le simple désir de revendre très vite en réalisant une plus-value, soit un phénomène de rareté artificiel ( rétention volontaire de stocks pour faire monter les prix).
L'archétype de ce comportement étant la spéculation sur les oignons de tulipes en Hollande au XVII è siècle.
L'intensité du Krach étant aggravée lorsque comme dans le krach de 1929, les spéculateurs empruntent pour spéculer et se retrovent dans l' incapacité de couvrir leur dette avec leurs actifs.
En 1991, Ces deux éléments étaient réunis, il y avait bien phénomène de spéculation de la part de marchands de bien ( cf l'affaire Maréchal) qui achetaient des biens pour les revendre à d'autres marchands de biens, le tout généreusement financé par les banques à hauteur parfois de 120 %. ( Elles prêtaient pour le bien et les frais d'achat)
A l'époque, il arrivait souvent que l' on se revende les promesses de vente! Et il n'était pas rare de voir le même bien vendu chez le notaire, deux fois dans la même journée, un marchands de bien venant sintercaler dans l' opération.
Or,à cette époque le taux des prêts était de 10 à 11%. Dés que le marché à commencer à se ralentir, les marchands de biens qui avaient constitué des stocks inconsidérés, se sont vite trouvés dans l' impossibilité non seulement de rembourser leur prêts mais même de payer les intérêts, mettant en danger les banques elle-mêms dont les créances étaient garanties par des biens dont les prix avaient été artificiellement gonflés par des revente entre marchands de bien destinées à trouver des refinancements et à éviter des pénalités fiscales. Certaines étaient même en très mauvaise posture leurs créances étant garanties par des actifs plus ou moins pourris.
Vous connaissez la suite.
Aujourd'hui qu'est ce qui change ?
1) On en parle peu, mais cela est important la loi SRU. Elle contribue beaucoup à assainir le marché, en rendant quasi impossible la cession de promesses de vente. elle limite efficacement la spéculation.
A cela s'ajoute le fait que les reventes entre marchands de bien ne suffisent plus pour faire échec à l'application de certaines pénalités fiscales.
2)la prudence des banques qui ont frôlé la catastrophe et ne financent plus inconsidéremet les achats spéculatifs.
3)Les conditions du marché, qui grace à internet est rché beaucoup plus transparent et s'internationalise : les étangers étaient loin d'être aussi présents en 1991. Or la France est de plus en plus considérée comme un lieu où il est agréable d' habiter.
4)les achats effectués ces dernières années sont le fait de particuliers et correspondent à un réél besoin de leur part. Si les prix stagnent , il n' y a pour personne ou presque obligation de liquider un stock à tout prix pour rembourser ses encours financiers.

5) les taux d' intérêts bas des prêts qui ont servi à financer ces achats sont en eux-mêmes un facteur de régulaton : les taux remontent, ceux qui ont acquis avec un taux très bas, n'auront pas intérêt à vendre car il leur faudrait rembourser un prêt avantageux pour racheter avec des taux plus élévés, ils garderont donc leur bien en attendant que son prix monte pour que la plus -valiue compense le différentiel de taux.

Ainsi en cas de ralentsissement de la demande, il y pa peu de chance que le marché se retourne avec un krach, il risque seulement d' y avoir des faillites d'agences immobilières, en effet si la demande stagne les prix s'arrêteront de monter ce qui enrainera une raréfaction de l' offre: moins de demandes, peu d' offres , donc diminution du nombre des transactions. Dans ce cas, beaucoup d' agences dont le nombre a cru démesurément ne pourront pas tenir le coup c'est tout.
Conclusion , chez PAP à part faire les malins, on ne voit pas ce qui peut motiver leur pessimisme ...A moins qu' il ne confondent une baisse éventuelle de leur chiffre d'affaire avec une baisse du prix de marché.

Guerre de communiqués en ce début d\'année entre l\'ensemble des acteurs du marché immobilier. Le <a href=\"http://www.lexpansion.com/html/A138670.html\" target=\"_blank\">journal PAP a dégainé le premier</a> et a mis le feu aux poudres : Jean Michel Guérin, Directeur Général de PAP, indique ainsi que les prix vont baisser de 30 à 40 % sur les 4 à 5 ans qui viennent et que la baisse est déjà enclenchée. Il fait le parallèle avec la dernière crise, où la baisse des prix est devenue observable en 1991 (vs 2006), alors que le marché commençait déjà à se bloquer dès 1990 (vs 2005). Cette information a entraîné un déferlement de réponses de la part des autres acteurs du marché : <a href=\"http://www.entreparticuliers.com/annonces/espace_presse.asp\" target=\"_blank\">Entreparticuliers</a> a ainsi immédiatement répondu en \"rasssurant les propriétaires\" et dénonce une opération de communication destinée à attirer l\'attention. Le président du site, Stéphane Romanyszyn, fait part du risque de perte de confiance des particuliers face à de tels communiqués et réfute l\'idée d\'une telle baisse en argumentant. <a href=\"http://www.batiactu.com/data/04012006/04012006-162258.html\" target=\"_blank\">Le réseau Century 21</a> (à travers la voix de son Directeur général Hervé Blery) s\'est également livré au jeu des prévisions en prévoyant une hausse de 10 % des prix de vente en 2006, plus faible que celle de 2004, et ne \"voit pas de retournement de la situation dans un avenir proche\". Pour terminer, <a href=\"http://www.lemoniteur-expert.com/depeches/contenu/depeche.asp?dep_id=D8FCD447A&mode=0\" target=\"_blank\">la FNAIM</a> a elle aussi délivré son pronostic, en indiquant que les prix devraient ralentir leur progression, pour s\'établir en 2006 à 6 ou 7 % au-dessus de leur niveau de 2006. La cacophonie entre communiqués prouve dans tous les cas la sensibilité du sujet auprès des acteurs du marché et témoigne le changement en cours de la situation du marché.

L\'année 2005 a vu de nombreux changements : après un début d\'année en fanfare, dans la lignée des années précédentes, le marché a semblé s\'assagir au 2nd semestre, aussi bien à Paris que dans les grandes villes de province. Du côté du marché locatif, le rythme des constructions De Robien s\'est poursuivi et les prix des locations se stabilisent voire s\'affichent en baisse à Paris (moyennes et grandes surfaces) et dans certaines villes de province, pour se recaler sur le niveau de revenu des locataires. La question est donc désormais sur toutes les lèvres : l\'année 2006 va-t-elle confirmer le ralentissement et devenir l\'année du revirement des prix de vente ou verra-t-elle ces derniers se stabiliser voire continuer à monter ? Les indices à venir, Notaires INSEE (vers le 20 janvier), Laforêt-Les Echos ou FNAIM, nous indiqueront sans doute prochainement une partie de la réponse avec la publication des prix et des volumes sur le second semestre. Dans tous les cas, que l\'année 2006 vous permette de réaliser (ou de pas réaliser) vos projets dans les meilleures conditions ! Merci à tous pour votre fidélité et pour la perspicacité de vos commentaires. Vous avez été plus de 200 000 visiteurs uniques à visualiser ces pages en 2005 et nous espérons vous voir encore plus nombreux en 2006 pour répondre à la raison d\'exister de ce site : la recherche de plus de transparence sur le marché immobilier.