Toujours plus fort, toujours plus haut... mais quand cela va-t-il s'arrêter ?

Les comportements ont durablement changés en France... Malgré la hausse inéxorable du prix de l'immobilier, la part des propriétaires, traditionnellement basse en France, ne cesse de croître, comme en témoigne ce nouvel article des Echos.
Tout ça pour illustrer le fait que l'on est pas vraiment dans la même situation qu'en 1990 et que le marché pourrait être bien plus résistant lors de la future baisse...

Une étude statistique qui montre un possible sommet pour la bulle immobilière en mars 2006.

L\'IXIS, filiale des Caisses d\'Epargne, a comparé les marchés résidentiels américains et européens de l\'immobilier résidentiel. Les chiffres étudiés par pays sont les suivants : activité de construction, distribution de prêts et dette des ménages, prix de l\'immobilier résidentiel et effets induits de richesse. Moult graphiques illustrent le rapport. Sur la base de ces chiffres, chaque pays a été mis à l\'épreuve de 5 risques pour contrôler si la dynamique des marchés observée partout (sauf en Allemagne) était susceptible de s\'interrompre. Les 5 risques étaient les suivants : 1. La hausse des taux d\'intérêt ou la baisse de la croissance 2. La hausse des loyers 3. L\'excès de dette 4. L\'impossibilité d\'accroître la proportion de propriétaires 5. L\'aplatissement des courbes des taux. Sur ces 5 risques, la France est considérée comme à risque pour le 1er, car la croissance du PIB est inférieure au niveau des taux, et pour le 2nd, car les loyers risquent d\'être bientôt décalés par rapport aux revenus. Ceci fait de la France un pays dont le marché est fragile dans la période actuelle. Au Royaume-Uni, cette fragilité s\'est déjà déjà révélée dans la période récente. (<a href=\"http://www.ixis-cib.com/read_doc_public.asp?type_fichier=FlashsFMR&fichier=FMR_FLASH_ECONOMY_2005-405_10-11-2005_FR.pdf&langue=FR\" target=\"_blank\">Quelles perspectives pour l\'immobilier résidentiel et le crédit hypothécaire ? - Rapport Ixis</a>)

PAP publie chaque mois son indice des prix de l\'immobilier en France. Il s\'établit france entière au 1er décembre à 1980 € par m2 pour les appartements et à 1619 € par m2 pour les maisons. Ces chiffres sont en progression constante par rapport au mois précédent et respectivement 15,72 % et 12,04 % au dessus de leur niveau d\'un an auparavant. Pourtant, et c\'est là le paradoxe, PAP se montre pessimiste sur l\'évolution à venir des prix : en effet, les volumes d\'activité baissent et le marché se bloque progressivement. Seuls les biens sans aucun défaut (et donc ceux les plus chers du marché) trouvent preneur, ce qui mécaniquement continue de faire monter le prix moyen, sans pour autant qu\'il soit représentatif. Cette situation, d\'après PAP, ne saurait perdurer et \"seule l\'inertie du marché immobilier retarde le constat, maintenant inéluctable, d\'une baisse certaine des prix. (<a href=\"http://www.pap.fr/Actu/boursopap/boursopap.asp\" target=\"_blank\">Indice BoursoPAP au 1er décembre - Baisse du nombre de transaction premier signe d\'un ralentissement</a>)

La baisse n'est toujours pas d'actualité de l'autre côté de la Manche, on assiste plutôt à une période de hausse modérée depuis mi-2004, de l'ordre de 3% en rythme annuel contre 20% au plus fort de la hausse.
La courbe est d'ailleurs explicite.
Tandis qu'à Paris, on peut dire que nous rentrons à peine dans cette période de hausse modérée...
Alors je ne suis pas sûr que ceux qui attendent pour acheter fassent un bon calcul : s'il y a baisse elle n'aura pas lieu avant un an au minimum et il n'y aura peut-être même pas de baisse car une fois consolidé le marché repartira franchement à la hausse ! La courbe de Londres nous le dira...

Présentation du CAC REAL ESTATE, nouvel indice immobilier de la bourse de Paris...

Bonsoir
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j'édite sur plusieurs jours une discussion que j'ai eu aujourd'hui avec un AI.
Maxime

Au sujet de la pénurie et de l'impression de pénurie...

Il n'y plus qu'uen chose à dire pour nos amis en bord de mer : "Vive les maisons sur pilotis"

Puisqu'on vous dit que le chômage baisse et que TOUT VA BIEN...

à vous de jouer

D'après Boursopap la baisse est maintenant inéluctable...
Une étude complète de leurs chiffres...

Évolution des prix...

Nul doute que l\'immobilier fait vendre la presse : après les \"Spécial immobilier\" consacrés aux prix de vente, Capital sort en décembre un numéro dédié à la baisse des loyers à Paris et en France. Le numéro propose en 30 pages le tour de la situation des loyers à Paris, Région parisienne et dans les grandes villes de France. A Paris, les grandes surfaces, qui se louaient pendant un temps au même prix au m2 que les petites, ont vu leur prix de relocation fondre de 8 à 10 % sur un an. En dehors des quartiers chics, il devient impossible de dépasser 20 € du m2 pour les 4 pièces et plus. Les plus petites surfaces profitent aussi du mouvement baissier, mais dans une proportion moindre, de 0 à 8 % de baisse sur un an. En banlieue proche, ce sont Boulogne, Ivry et Montrouge qui connaissent les baisses de prix les plus nombreuses et significatives, avec des baisses d\'environ 5% depuis un an. Même les villes les plus bourgeoises, à l\'image de Neuilly sur Seine, voient leurs loyers baisser de 2 à 4 % depuis le milieu de l\'année. En province, on retrouve des situations similaires avec des baisses parfois généralisées, comme au Mans (-10 %). De manière générale, les grands appartements ou les maisons souffrent plus que les petites surfaces. Ce dossier mettra sûrement du baume au coeur aux locataires, qui représentent <a href=\"http://management.journaldunet.com/ville/ville/immobilier_automobile/26142/paris.shtml\" target=\"_blank\">pour rappel</a> 63,1 % des occupants de logement à Paris. (<a href=\"http://www.capital.fr/magazine/Default.asp?revue=CCA\" target=_blank\">Capital Décembre 2005 - La baisse des loyers a commencé</a>)

Dans un rapport récent, l\'OCDE s\'est attachée à vérifier si le prix des biens immobiliers étaient en phase avec leur fondamentaux dans les grands pays développés. Elle constate que l\'évolution actuelle du marché immobilier est exceptionnelle par son ampleur, sa durée, mais aussi par le nombre de pays touchés. Pourtant, dans la plupart des pays étudiés, les prix sont toutefois en ligne avec les fondamentaux, dans un contexte où les taux d\'intérêt sont et resteraient bas. Pourtant, une perspective historique montre que la hausse s\'est réalisée dans un contexte économique plutôt morose, ce qui est nouveau. Sur les 35 années d\'étude prises comme référence par l\'OCDE et les 37 fortes augmentations sur la période, 24 se sont soldées par des baisses comprises entre 1/3 et plus de 100 % de l\'appréciation antérieure, avec des conséquences négatives sur l\'activité et la consommation. Or la situation actuelle montre que le taux d\'effort (prix sur revenus) et le rapport prix sur loyers montrent une surévaluation dans la plupart des pays dont la France (9,3 % en 2004) et doivent inciter à la prudence. En synthèse, les prix semblent en haut de cycle, mais pas surévalués au regard du niveau faible des taux d\'intérêt (NDLR : sur base chiffres prix et loyers 2004). (<a href=\"http://www.oecd.org/dataoecd/51/58/35760487.pdf\" target=\"_blank\">Perspectives économiques de l\'OCDE - Prix des logements et fondamentaux</a>)

L\'ESSEC et le Crédit Foncier se sont associés pour calculer en fonction des paramètres actuels du marché et des caractéristiques des ménages primo-accédants leur capacité moyenne d\'achat : le chiffre calculé pour 2005 s\'établit à 50,7 m2 pour la France entière, à 42,9 m2 en Ile de France et à 28,7 m2 à Paris (en tenant compte de la différence entre revenu moyen français à 28714 € et revenu francilien à 31623 €). Le second indicateur suivi est celui de la capacité maximale d\'achat, pour un primo-accédant s\'endettant sur la durée maximale d\'emprunt (300 mois contre 240 mois en moyenne) et aux limites de sa solvabilité (35 % contre 28 % en moyenne au S1 2005) : la capacité s\'établit alors à 68,7 m2 France entière. Tant la capacité moyenne que maximale ont augmenté depuis un an du fait le l\'introduction du prêt à taux zéro dans l\'ancien, de la baisse des taux et de l\'extension de la durée des prêts, mais le taux d\'effort des ménages a continué à grimper. Sur une période de 5 ans, la capacité maximale d\'achat d\'un ménage primo-accédant a perdu près de 20 m2, passant de 86,1 à 68,7 m2 et la capacité moyenne a elle aussi perdu près de 20 % passant de 59 à 50,7 m2, dans un environnement où les paramètres de calcul ont pourtant été très favorables aux ménages : taux d\'intérêt en baisse et durée des prêts plus longue. (<a href=\"http://www.essec-immobilier.com/fr/indicateur-credit-foncier-essec/pdf/Indicateur-courant.pdf\" target=\"_blank\">Indicateur Crédit Foncier - ESSEC - 1er Semestre 2005</a>)

La BCE cherche-t-elle à refroidir le marché immobilier. Analyse du journal Libération.