Prix mètre carré

Petite synthèse sans prétention sur la situation actuelle. Inintéressant pour les habitués du site, mais pas si mal pour les autres.

Toujours sur le même site (fort intéressant), vous pouvez trouver les prédictions pour le marché britannique de divers analystes réputés : en moyenne, ils prédisent 20 à 30 % de baisse dès maintenant et sur les 2 ans à venir...
Baisse importante mais pas de crash quand on compare au 200% de hausse depuis 1995 voire 300% dans certains quartiers londoniens...
En clair, les prix qui ont triplé voire quadruplé en UK seront, après ce possible "crash" ou réajustement, encore globalement et au minimum le double de ceux de 95 !
Et c'est ce qui se passera sans doute aussi à Paris... donc si je pousse la comparaison et le raisonnement entamé dans mon analyse précédente : à Paris, les prix qui sont le double de 98 vont encore augmenter pendant 1 an ou 2 et atteindre quasiment le triple de 98 avant de redescendre au environ des prix d'aujourd'hui ! Certes c'est une analyse grossière mais imparable...

On compare souvent et à juste titre les marchés des 2 principales villes européennes. Il a été prouvé que pour l'immobilier, Paris était un peu la "banlieue" de Londres et que le marché parisien suivait celui de Londres avec environ 2 ans de décalage. Or le graphe qui affiche les prix londoniens depuis 1952 est corrigé de l'inflation ! Et c'est impressionnant ! Le pic apparaît déjà (ça a commencé à baisser) et est presque 2 fois plus haut que le plus haut de la bulle de 90...
De deux choses l'une par rapport à Paris : soit on se dit qu'en atteignant un tel sommet, ça ne peut que retomber (ce qui a semble-t-il déjà commencé) et donc se répercuter à moyen terme à Paris, soit on se dit qu'il y a encore beaucoup de marge à Paris puisque les prix parisiens viennent à peine de rattraper ceux de 90 (corrigés de l'inflation) et s'ils ont doublé depuis 7 ans, c'est par rapport au plus bas de 98 et non au plus haut de 90 comme à Londres... à Londres ils ont triplé en 7 ans !
En conclusion, il paraît inévitable que les prix vont baisser puisque le marché fonctionne par cycle, mais si ce n'est sans doute plus le moment d'acheter à Londres ; par contre à Paris, il y a sans doute encore pour 1 à 2 ans de hausse accélérée, donc il est peut-être encore temps d'acheter car il n'est pas dit que quand ça baissera à son tour, on retrouve les prix d'aujourd'hui... sur le long terme, ça augmente toujours !
En tout cas, il s'agit de suivre régulièrement ce graphe pour prévoir les futurs prix parisiens...

100% de hausse sur 7 ans à Paris, +116 % en région Paca : Pierre-Yves Geoffard, chercheur au CNRS, pose la question de la bulle immobilière. Il remarque que les loyers, en hausse de \"seulement\" 25 à 30 % sur la période, sont loin d\'avoir suivi les prix, ce qui explique le phénomène croissant des ventes à la découpe, signe de désengagement des sociétés foncières, dans un marché immobilier résidentiel où les taux de rendement sont devenus trop faibles. Cette déconnexion entre prix de l\'immobilier et revenus s\'est toujours terminée sur le long terme par un comblement du \"gap\" qui les séparent, soit par une baisse des prix ou par une inflation importante. Il rappelle que la logique du marché est difficilement explicable car en partie psychologique : un marché haussier attise la hausse, et la baisse précipite la baisse, dans une sorte de prophétie autoréalisatrice (mise en évidence par le sociologue Robert Merton). Si, de l\'avis des professionnels, la hausse ne pourra se maintenir longtemps au rythme actuel, il est malheureusement difficile d\'identifier le point de retournement, même pour les avertis. Il finit enfin l\'article par rappeler que l\'éclatement d\'une bulle immobilière, s\'il devait avoir lieu, a des conséquences importantes sur la consommation des ménages et finalement sur la croissance. \"Bref, vous n\'avez pas fini de parler d\'immobilier.\" (<a href=\"http://www.liberation.fr/page.php?Article=310349\" target=_blank\">Immobilier, le dilemme de la bulle - Libération</a>)

L\'analyse annuelle, par BNP Paribas, du marché de l\'immobilier résidentiel en France est désormais disponible : très fouillée, graphique et permettant de prendre un recul historique très éclairant, l\'étude passe en revue les facteurs qui incitent à penser ou au contraire infirment l\'existence d\'une bulle immobilière. On apprend ainsi que si la solvabilité des ménages s\'érode avec la montée des prix, elle demeure à un niveau nettement plus élevé qu\'en 1991 à Paris grâce au faible niveau des taux et à l\'allongement de la durée des prêts (+4 ans vs 1998) : ainsi, un ménage parisien peut prétendre avec les conditions actuelles des prêts à environ 80 % de surface de plus qu\'en 1991. Le même calcul appliqué à la province montre une capacité d\'achat 14 % supérieure à celle de 1991. Le rapport permet, au delà de l\'évolution des prix et des volumes, d\'obtenir quelques chiffres récents sur la pratique des banques : ainsi, la part des prêt à taux variable est passée de 24,2 % en avril 2004 à 34,2 % en Avril 2005, signe que le marché se rapproche des pratiques anglaises, où la part de ces prêts est prépondérante. Cette évolution rend le marché beaucoup plus sensible aux variations de taux. Le rapport précise également le niveau de la prime de risque sur le marché immobilier, qui reste très favorable aux investisseurs, bien que probablement biaisée par le niveau du marché des taux. Une étude à lire absolument par ceux qui s\'intéressent aux ressorts fondamentaux du marché. (<a href=\"http://economic-research.bnpparibas.com/applis/www/RechEco.nsf/ConjonctureByDateFR/679909F47329153AC1257038004338E5/$File/C0506_F1.pdf?OpenElement\" target=\"_blank\">Immobilier résidentiel : y a-t-il péril en la demeure ? - BNP Paribas</a>)

C'est le titre d'un article de la Tribune qui analyse notamment les chiffres de la FNAIM et ceux de la Chambre de Notaires de Paris. Ca ne va pas plaire aux "Aficionados de la Bulle qui éclate", mais on ne peut que s'en réjouir, si ça se confirme...

Un rapport du sénat sur « Les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement ».

Le chapitre II me paraît intéressant sur l'analyse des causes : selon eux pas de spéculation comme en 90, mais un décalage entre l'offre et la demande. Il semble que des mesures pour pallier au manque de logements ont bien été prises : en 2004 « ce sont plus de 360.000 logements qui ont été mis en chantier pour cette année, soit une augmentation d'environ 16 % par rapport à l'année précédente. Comme le note l'INSEE11(*), ce niveau constitue un record puisqu'il faut se reporter à l'année 1982 pour retrouver un chiffre supérieur à 350.000 logements mis en chantier ». De plus, sur la période 2005-2009, comme le souligne le rapport, la demande potentielle de logements neufs devrait décroître par rapport à 2000-2004.

Le rapport souligne également « le fait que la spirale à la hausse des prix de l'immobilier pose un grave problème pour les jeunes ménages souhaitant devenir propriétaire, qui en subissent de plein fouet les conséquences » et note « une éviction progressive des primo-accédants, qui ne représentent plus que 55-60 % du total des accédants contre 70 % en 1998-1999 ».

Le rapport parle également de la mise à disposition de terrains détenus par l'état, en particulier en Ile de France dans les années à venir.

En conclusion, un rapport intéressant qui montre qu'il y a une vraie prise de conscience du monde politique du problème que pose le niveau des prix de l'immobilier (à l'achat et à la location) et des propositions de mesures.

Durant le 1er trimestre 2005, la hausse sur un an des prix s'est même légèrement accélérée par rapport au dernier trimestre 2004.
Idem pour le nombre de transactions... même si les chiffres sont plus contrastés, notamment une forte hausse à Paris.
Un bémol évident : les besoins existent mais la solvabilité des ménages s'essouflent... ce qui risque de peser sur le volume des transactions (sic). Pas d'alarmisme donc pour l'instant, les Notaires restent relativement confiants...
A noter, à Paris, toutes les hausses sont supérieures à 10% sur un an. Le plus cher, le 6e, se distingue avec 12,8% de hausse. Le 14e supplante le 15e (qui est le seul à baisser par rapport au trim. précédent) à plus de 5000 euros. Et les arr. du Nord-Est continue leur rattrapage : hausses exceptionnelles dans les 10e et 18e à plus de 22 % !

Les professionnels attendaient une pause, ce fut l'apothéose. Les prix flambent

j'attends vos commentaires

La hausse des prix de l'immobilier ancien s'est ralentie au deuxième trimestre et est passée sous la barre des 10%, selon la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), pour laquelle cette décélération est la preuve qu'il n'y a pas de bulle spéculative en France.

"Cette fameuse bulle dont on parle, on a la preuve qu'elle n'existe pas car une bulle, cela éclate", a affirmé mardi le président de la FNAIM, René Pallincourt, pour qui "le marché reste sage".

Dans toute la France, les prix des appartements et des maisons ont progressé de 9,5% au deuxième trimestre 2005, contre 16,3% au même trimestre 2004. "Une chute spectaculaire", selon Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X.

Immobilier: les ménages ne suivent plus
Le marché de l’immobilier fragilise la solvabilité des ménages.
Les notaires de la région s’inquiétaient, hier, des « refus de prêts que se voient opposer par les banques les ménages franciliens. » Selon leurs statistiques, les prix de vente à Paris ont encore progressé de 14,5 % au premier trimestre. Le prix moyen au mètre carré dans la capitale s’établit désormais à 4 745 .
Les départements de la petite couronne enregistrent une hausse de 16,2 % et ceux de la grande couronne de 17,3 %. Pour les notaires, si la progression se poursuit, cela pourrait non seulement affaiblir encore la solvabilité des ménages, mais aussi peser sur le volume des transactions.

Dans un dernier article publié dans le revue Urbanissimo, Jacques Friggit indique que les prix de l\'immobilier ont atteint un niveau historiquement \"anormal\" depuis 2004. Jacques Friggit est notamment connu pour avoir tenté de comprendre quels étaient les facteurs influençant les prix de l\'immobilier dans son livre \"Prix des logements, produits financiers immobiliers et Gestion des risques\" (Editions Economica). Il a ainsi établi que les prix évoluaient dans un tunnel par rapport au revenu des ménages sur une longue période. Or en 2004, les prix n\'ont jamais été aussi élevés en province et rejoignent leur niveau de la bulle de 1991 à Paris. Même corrigée de l\'évolution des conditions de financement, la situation est très défavorable aux ménages pour acheter leur logement. Il établit notamment que la construction de logement, l\'accroissement du nombre de ménages et le prix des logements ne sont pas historiquement correlés. En revanche, \"la hausse nourrit la hausse\" et \"la baisse entraîne la baisse\". Partant du postulat que \"la moins mauvaise méthode de prédiction consiste à reproduire les régularités passées, sauf lorsque l’on a une bonne raison de ne pas le faire\", il estime qu\'il est probable que le marché baisse pour revenir à ses moyennes historiques, avec une baisse plus forte des appartements par rapport aux maisons. Impossible néanmoins de préjuger de la date du retournement ... (<a href=\"http://www.foncier.org/statistiques/Urbanissimo2004.htm\" target=\"_blank\">Le prix des logements en 2004 : quelques anormalités historiques - Urbanissimo</a>)

Un dernier pour la route sur la une des echos du 5 juillet(accès payant).

Immobilier : le ralentissement de la hausse des prix se confirme
Le prix des logements anciens en France a progressé de 9,5% au 2e trimestre sur un an, contre 16,3% un an plus tôt. Mais, du fait de prix élevés, le nombre de transactions commence à reculer fortement en Ile-de-France [ 05/07/2005 - 13H54 - lesechos.fr ]
Logements anciens dans Paris : les prix ont progressé de 14,5% en un an [ 05/07/2005 - 09H04 - lesechos.fr ]
Les Français fuient de plus en plus la région parisienne [ 05/07/2005 - Les Echos ]

pas c'est pas encore ça, mais l'évolution des titres mois après mois est assez évocateur et ressemble assez au scenario décrit par JMP

Mai 2005 : pas de hausse des prix significative...

Avril 2005 : La hausse des prix repasse sous la barre des 15%.

Mars 2005 : La hausse des prix marque le pas.

Février 2005 : pas d'augmentation des prix

Immobilier Ancien : Janvier 2005 : + 1,2% de hausse des prix

Il a du prendre des cours sur l'art et la manière de plumer le pigeon et d'entourlouper le pôvre monde !

Source FNAIM. Ces chiffres confirment les stats du mois de mai. L'activité est en baisse de 7 % en IdF.

Le rapport trimestriel des Notaires pour l\'activité et les prix du premier trimestre 2005 montre que le marché parisien est resté solide au début de l\'année 2005 avec une hausse parallèle des volumes (+3,8% sur un an) et des prix (+ 14,5% sur un an). Le prix moyen du m2 à Paris calculé par les Notaires et l\'INSEE s\'établit à 4745 € du m2, soit en euros constants, 12% au dessus de son plus haut atteint en 1991. Les prix flambent dans les arrondissements de l\'Est parisien, où les hausses sur un an dépassent les 20% : +22,8% pour le 10ème arrondissement à 4129 € du m2, +22,5% pour le 18ème à 4046 € du m2, et +20,5% pour le 19ème à 3484 € du m2. Le 19ème reste l\'arrondissement le moins cher de Paris. Les arrondissements plus bourgeois profitent également tous d\'une hausse de plus de 10% sur un an, invalidant le début de ralentissement observé à la fin de l\'année 2004 : le 6ème atteint un record de 7284 € du m2 (+12,8%), le 7ème est à 6756 € (+11,9%) et le 4ème à 6594 € (+12,6%). Le prix moyen d\'un 2 pièces à Paris atteint 179 775 € tandis que le 3 pièces s\'échange à 301 026 € sur les 6 derniers mois. Dans les deux cas, la hausse tourne sur un an autour de 15%. Seuls les 5 pièces et plus progressent moins sur un an, à +10% tout de même (et 695 830 €). De l\'avis des Notaires, une poursuite de la hausse à ce rythme, malgré les conditions favorables du crédit, \"pourrait affaiblir la solvabilité des ménages et peser sur les volumes des transactions\". (<a href=\"http://www.paris.notaires.fr/hpr.php?cID=313\" target=\"_blank\">Rapport trimestriel des Notaires parisiens - T1 2005</a>)

N'en déplaise à certains qui en arrivent à s'en réjouir... LA POPULATION de L'IDF NE BAISSE PAS. Le solde migratoire "inter-régional" de l'IdF est bien négatif de 67 000 personnes, mais c'est sans compter la fécondité très forte en IdF et les arrivées des étrangers, qui compensent largement ces départs : en fait, la population de l'IdF augmente de 0,5% par an : 56 000 personnes de plus par an ! Et c'est tant mieux, car il faut loger ces gens, il faut construire et ça crée des emplois. En plus, ce sont majoritairement des jeunes qui arrivent et des anciens qui partent, ce qui montre que notre région est dynamique et vivante...
Tout cela montre le manque de discernement (voire d'intelligence) de certains qui veulent à tout prix que ça baisse. Désolé pour ceux qui espèrent que notre région se dépeuple et dépérisse pour pouvoir acheter leur appartement... mais moi je préfère encore que les prix montent (certes pas trop pour éviter une bulle), ça montre que nous vivons dans une région riche et forte, il reste plus qu'à espérer que le chômage diminue...