Voici mon dernier blog dédié au boum de l'immobilier...

Maxime

Pour ceux qui ont suivi le petit débat autour des courbes de Kurt Saturax, je vous invite à jeter un oeil sur la courbe des prix de Londres... elle ressemble étrangement (pour l'instant) à celle que je vous montrais hier, non ?

Londres avait pourtant atteint des prix bien plus vertigineux qu'à Paris, ils avaient triplé par rapport au plus bas (contre doublé "seulement" à Paris) : la formation d'une bulle aurait pu paraître évidente, peut-on encore parlé de respect des fondamentaux à ce niveau-là ? (cocoeve ?)

Et pourtant le marché résiste... Après avoir atteint son plus haut en septembre 2004, ça a un peu dérapé mais pas dévissé et ça stagne (voire baisse très légèrement) depuis 1 an.
On est loin du "la baisse appelle la baisse" ou encore "quand les gens vont voir le prix commençait à baisser, ils vont tous se mettre à vendre"...

Certes un an, c'est un peu court pour faire des conclusions mais en tout cas, pour l'instant (si aucune avarie ne vient contrarier l'atterrissage), ça y ressemble... à moins que ce "plat" annonce une baisse vertigineuse ?

Politique judicieuse des taux ou auto-régulation du marché, à Londres, on semble bel et bien assister à un atterrissage en douceur... pour l'instant.

Je relève le défi de Saturax !

"Conclusion: l'atterrissage en douceur est une magnifique théorie, seulement... ça n'existe pas dans la réalité...."
( http://lamalediction.over-blog.com/ )

Voici la conclusion de Monsieux Satanax... après avoir montré tous les historiques des crash de l'histoire de la statistique ! Bel effort !

"alors, Messieurs les experts et autres grands professionnels, soyez sympas de me fournir un seul exemple d'une bulle qui atterrit en douceur.... un seul....
"

Et bien je ne suis pas expert mais je relève quand même le défi...
Je ne peux pas poster de graphe sur ce forum mais vous pouvez cliquer sur ce lien :
http://www.boursorama.com/graphiques/graphique_histo.phtml?symbole=%24INDU
et tous faire l'expérience :
- vous choisissez l'indice Dow-Jowes
- vous choississez l'onglet Graphique
- vous zoomez au maximum pour avoir l'indice depuis 1990.
Pour niveler qq peu la courbe pour supprimer les artefacts, vous pouvez mettre par exemple la MA sur 200 jours (bouton option).

ET LA : MIRACLE : UNE PSEUDO-BULLE QUI N'A JAMAIS ECLATE !!!

L'indice Dow-Jones a bien quadruplé de 1990 à 1999.
Et pourtant (pendant que l'indice Nasdaq s'envolait dans les nuages), le DJ a stagné autour de 10500 pendant 2 ans.
Certes avec l'effondrement de la bulle internet (plus grave crise boursière depuis le crash de 1929), le DJ a alors perdu de la valeur pendant 2 ans mais son plus bas en 2002-03 est autour de 25% en-dessous du plus haut...
25% seulement ! serait-on tenté de dire... c'est à dire qu'il perd en 2 ans ce qu'il avait gagné en un an avant le plus haut et tout ça après une augmentation de 300% !
Et enfin, il a retrouvé un an après (en 2004) quasi son plus haut...

On est loin des courbes "vertigineuses" des crash boursiers et autres de Truk Saturchose... voici une courbe avec un plat au sommet, une baisse certes, mais presque normale après tant de hausse et dans le contexte mais rien à voir avec un éclatement de bulle... et une courbe qui repart ensuite... Donc pas d'éclatement malgré le contexte et une telle courbe qui aurait pu faire croire à une bulle ! Oups...

Et des courbes comme celle-là on peut en trouver plein et même avec des atterrissages plus "doux" encore...

Alors petit bloggueur, avant d'annoncer la fin du monde, petit scarabé devra devenir grand...

Tout ça pour souligner encore une fois la totale mauvaise fois des "Apôtres de la Bulle" depuis des mois sur ce site et sur tous ces blogs qui se multiplient... qui se prennent tous pour des petits Nostradamus... de la Vox populi...

Et le pire c'est qu'il y en a qui préfèrent croire ces petits rigolos et les applaudissent (n'est-ce pas Phev) plutôt que les vrais experts et les professionnels du secteur qui même s'ils sont parfois partis pris n'ont aucun avantage eux à voir éclater une bulle et qui appellent de leur voeux (comme moi) un atterrissage en douceur !
Et les atterrisages en douceur, ça existe, LA PREUVE !

Suivez le déroulement du krach immobilier au jour le jour... analyses techniques simples des indices immo, pétrole, taux, etc...
la déflation est à notre porte...
mise à jour quotidienne du site,
à bientôt

il pleut, il fait froid et ca ne va pas s'arranger ...

L\'été a commencé chaudement à Paris cette année, avec des prix qui ont à nouveau dépassé leur plus haut historique à Paris en Juin d\'après l\'indicateur Les Echos - Laforêt. Ils ont atteint précisément 5698 € du m2, soit un niveau 18,4 % au dessus de Juin 2004 ! Le marché est resté actif, principalement sur les petites surfaces, qui constituent un segment de marché encore abordable pour les accédants. Les taux d\'intérêt ont quant à eux atteint parallèlement des records à la baisse puisqu\'ils se situent, pour un prêt sur 15 ans à taux fixe, à presque 1 point de moins que l\'an dernier à la même époque à 3,1 % pour un très bon dossier (3,4 sur 20 ans et 3,65 sur 25 ans) d\'après le site <a href=\"http://www.meilleurtaux.com\" target=\"_blank\">meilleurtaux.com</a>. Cela réprésente une capacité d\'emprunt supplémentaire de 7 % (à comparer tout de même une hausse de 18,4 %). (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200061604.htm\" target=\"_blank\">Indicateur Laforêt les Echos de Juin - Toujours plus haut</a>)

Ca décoiffe !
Découvrez les aventures d'un agent immobilier décrivant avec humour ses journées de travail sur Paris.

Si les politiques se mèlent d'immobilier, où allons nous !

Un petit raisonnement d'économiste.

A chaque fois qu'une personne emprunte pour acheter un bien, il crée de la masse monétaire,
la banque n'est pas propriétaire de l'argent qu'elle vous prête elle prélève simplement sur les flux courant qu'elle gère
et écrit une ligne dans comptabilité.
Lorsqu'une banque centrale baisse ses taux directeurs elle pousse les acteurs économiques à emprunter donc
à créer de la masse monétaire, d'où augmentation de la masse monétaire d'où inflation (c'est la définition de l'inflation).
La conséquence est que les prix montent. Dans le passé lorsque les prix montaient les salaires montaient, aujourd'hui
c'est fini, les prix montent mais vos salaires ne montent pas.
On vous fait croire qu'il n'y a pas d'inflation , parce que la mesure de l'inflation se fait sur un panier de ménagère dont
on surveille le prix d'achat: l'immobilier ne fait pas partie du panier de la ménagère ... à quoi ça sert de se loger ?
personne n'en a vraiment besoin après tout ...
Lorsque l'insee mesure le pouvoir d'achat, l'insee regarde l'évolution de la rémunération nette du contribuable et compare
cette évolution à l'évolution du panier de la ménagère SDF, qui n'a pas besoin de se loger ...
Maintenant si vous considérez que le logement à l'achat ou en location fait partie de votre panier de ménagère, vous êtes
très mal, depuis 6 ans votre pouvoir d'achat diminue sévèrement d'année en année, vous êtes face à une forte inflation
mais votre salaire n'augmente pas.
Si on regarde le problème à l'échelle mondiale , le problème est devenu énorme, il y a une bulle sur les actifs immobiliers,
sur les actifs financier (entreprises survalorisées) du à des taux d'intérêts extrêmement bas. Notre BCE reste raisonnable
et malgré de nombreuses pressions refuse de baisser ses taux plus loin.
D'ou vient le problème ? Des états unis tout simplement, pour amortir la dernière bulle internet , les US ont baissés leur taux
et empruntent massivement dans leur monnaie, pourquoi s'en priveraient-ils ? pour les US, emprunter s'est faire tourner
la planche à billet , imprimer des dollars qu'ils revendent à la chine et aux pays pétroliers. Tant qu'il y a des gens prêts
à accepter cette monnaie de singe, la planche tourne, tourne, la masse monétaire augmente, les prix montent .
Des économistes diplômes nous expliquent qu'en fait les prix ne montent pas, que la hausse du pétrole est compensée
par la baisse des prix de consommation courante grâce à la chine qui produit à bas prix ... sauf que le coût du logement
n'est pas pris en compte dans ce raisonnement, dans aucun raisonnement d'économiste diplômé d'ailleurs ...
Il faut dire que ça la foutrait mal, d'avoir mis en place toutes ces banques centrales pour justement éviter d'avoir de l'inflation
et se rendre compte qu'en fait il y en a de l'inflation et même beaucoup .
Comment tout cela va-t-il se terminer ? Je dirai que tant que l'économie tourne dans le monde (hélas c'est pas le cas chez nous)
que les américains empruntent pour consommer de l'argent aux chinois qui produisent et sont contents d'avoir des billets verts,
tout va bien: nous vendons du pinard et des airbus aux américains et aux chinois et nous nous en sortons à peu près. Si tout le monde un jour se réveille
et se dit, c'est quoi ce billet vert , du papier ? les US seront obligés d'augmenter leur taux (ils ont déja commencé graduellement)
et les actifs vont se casser la gueule , mobiliers ou immobiliers.
Celui achète aujourd'hui de l'immobilier au prix actuel est fou ou riche, on dit que Greenspan était un grand banquier, on retiendra
dans le futur qu'il a créé de ses mains les deux plus grosses bulles financières mondiales: la bulle internet en 2000 et la bulle immobilière en 2005.

Allez gabriel au boulot, et allez je t'aide un peu :

"il sera dans un proche avenir aussi naturel de prendre un crédit sur 30 ans que de s'asseoir à une terrasse de café pour boire un coca cola"...

bon je te laisse poursuivre, tu vois j'ai déjà trouvé le début.

Les observateurs pointent ces derniers mois des signes d\'essouflements sur le marché : le volume de transactions s\'essoufle (10 à 15 % de baisse à Paris sur ces trois derniers mois) et le stock de bien à vendre se reconstitue, tant dans l\'ancien (+38 % en un an, reprise du chiffre FNAIM) que dans le neuf (premier rééquilibrages). Les délais de vente s\'allongent également, passant de moins d\'un mois il y a deux ans à deux ou trois mois aujourd\'hui. Devant ces premiers constats, les agences et promoteurs, bien que bénéficiant toujours d\'un marché dynamique, sentent que le vent risque de tourner et que les bonnes années (2002-2004) qui frisaient l\'hystérie sont belles et bien passées. Les loyers n\'ayant pas suivi les prix de vente, la rentabilité locative s\'est effondrée à 4% brut, là où les rendement obligataires proposent aux investisseurs légèrement moins à faible risque. En outre, les meilleurs emplacements sont déjà souvent pris. Les banques également deviennent plus exigentes, devant la baisse de solvabilité des ménages. Sur le marché de la location, après la faible hausse des loyers de relocation ces deux dernières années, les prix ne semblent pas amorcer de baisse et certains indicateurs montrent au contraire un léger regain de tonus au printemps. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200060985.htm\" target=\"_blank\">Loyers, prix : où va-t-on ? - Les Echos</a>)

les ingénieurs émérites de la FNAIM (Croquignol, Ribouldingue et Filochard) ont réussi à faire tourner leurs ordinateurs plus rapidement que d'habitude...

Ils sont ravis de vous apprendre que le prix des appatements ont monté de près de 4 % dans le mois...

Par contre le lissage annuel montre encore une décrue.

Que ce soit à la hausse ou à la baisse c'est donc toujours N'importnawak.

Chaud devant ! Les chiffres de la FNAIM.<br />
Je pense maintenant que vous serez d\'accord avec moi, c\'est du n\'importe quoi.<br />
<br />

Après Capital et NouvelObs, c'est au tour de l'Express de sortir son Spécial Immobilier de la rentrée : la hausse toujours mais elle ralentit... et tous les indicateurs semblent virer au rouge !

La courbe commence donc à s'aplanir doucement avant d'atteindre son sommet d'ici qqs mois et entamer une baisse inévitable... Reste à savoir quelle pente aura la baisse : chute brutale comme en 1991 ou plus douce... les "experts" sont bien entendu partagés, même si la seconde solution est pour l'instant privilégiée : pas de spéculation, marché de particuliers, forte demande, pas de crise majeure... excès d'optimisme ou complot (Phev ;-) ? On verra bien...
Pour ma part, je pense qu'il y a quand même un mouvement de fond de hausse de l'immobilier que la prochaine baisse n'effacera pas... (y'a que les imbéciles qui changent d'avis ;-)

allez vous servir un whisky,
bourrez votre pipe,
calez vous dans votre meilleur fautuil,
allez à l'adresse internet citée en référence à 3 minutes 50 et profitez bien de ce moment présent....

Bon il va falloir que vous lui remontiez les bretelles à ce garnement qui s'exprime, non !

Les années passent et se ressemblent : les \"Spécial immobilier\" de Capital et du Nouvel Observateur constatent toujours un marché à la hausse avec des prix encore jamais atteints pour l\'immobilier parisien. Ils constatent néanmoins que la folie des années passées semble s\'émousser : les acheteurs se font moins nombreux, l\'offre augmente, et les prix, quoique toujours en hausse sur un an, se stabilisent un peu partout. C\'est que les acheteurs arrivent aux limites de leur capacité d\'emprunt : même l\'ultime marché de report que constitue La Goutte d\'Or à Paris, l\'un des quartiers les plus populaires, dans le 18ème arrondissement, atteint 3700 € du m2 en moyenne avec des pointes à 4000 €. Pour leur financement, Empruntis constate que 45 % des emprunteurs adoptent des prêts entre 20 à 30 ans et, d\'après une récente commission bancaire, la côte d\'alkerte s\'approche avec 20 % des acheteurs consacrant plus de 35 % de leurs revenus à financer leur logement (contre 10 % en 2000). Pour autant, s\'ils jugent une baisse possible à cause de la décorrélation entre revenus et prix, les deux dossiers écartent l\'idée d\'un krach immobilier, du fait d\'un niveau des taux toujours faible et d\'une moindre spéculation par rapport à 1991. Le dossier de Capital se distingue à nouveau par la grande lisibilité des cartes de prix qu\'il fournit pour Paris et sa banlieue, mais il faudra acheter la version papier pour pouvoir les consulter. (<a href=\"http://www.capital.fr/contenu_editorial/pages/magazine/sommaire1.php\" target=\"_blank\">Sommaire de Capital</a> et le <a href=\"http://www.nouvelobs.com/articles/p2129/hebdo.html\" target=\"_blank\">dossier du Nouvel Obs</a>)

Alors que les Echos publient <a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200060496.htm\" target=\"_blank\">un article</a> montrant des loyers en forte hausse au premier semestre en France (+4,7 % sur un an pour l\'ensemble des loyers, et +6,3 % sur un an pour les seules relocations), Foncia publie son observatoire des prix et loyers à Paris (et dans les grandes villes de France) et continue à prévoir une baisse des loyers dans la plupart des arrondissements à Paris (hors 4ème, 9ème, 11ème, 12ème, 13ème et 19ème qui sont stables). La province et Paris ne semblent donc plus sur une même tendance, la forte hausse des années passées et la sélectivité accrue des bailleurs à Paris ne permettant plus de trouver une clientèle solvable pour louer. Pour la vente, Foncia prévoit une stabilisation des prix sur les arrondissements du centre de Paris (3ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 9ème) et du centre-est (11ème, 12ème, 13ème) ainsi que dans les 15ème et 17ème. La hausse des prix de vente devrait se poursuivre dans les autres arrondissements. A noter : en plus des prévisions, Foncia fournit dans son observatoire pour l\'ensemble des grandes viles françaises par quartier : prix des locations au m2 par taille d\'appartement (Studio, 2P, 3P, 4P, 5P et +) ainsi que les prix de vente pour l\'ancien, le récent (<20 ans) et le neuf. (<a href=\"http://www.foncia.fr/guide_des_prix_observatoire.htm\" target=\"_blank\">Observatoire Foncia et prévisions pour le 2ème semestre 2005</a>)

Les choses se précisent de l'autre coté de l'atlantique.

Les prix sont en baisse de 0,7% sur un mois (-2% pour les appartements seuls) et la hausse annuelle est de 12,5% en mois courants et devrait être de 10% à la fin de l'année contre 13% l'année dernière.