Ca va de mieux en mieux...

Le quartier Bastille reste toujours très recherché en ce premier semestre 2005, moins par effet de mode comme dans les années 2000 (d\'autres quartiers ont pris le relais, tels Oberkampf ou le canal St Martin), que pour son aspect central, au coeur de Paris. Les volumes se maintiennent, d\'après les agences, mêmes si les ventes concernent plus des biens de qualité, tandis que les biens moyens trouvent plus difficilement preneurs. Les prix ont augmenté de 10 à 20 % depuis un an, avec un ralentissement de la hausse depuis septembre 2004. Ils atteignent les prix des quartiers ouest parisiens entre 5500 et 6500 € du m2 à proximité de la place, et entre 4500 et 6000 € du m2 à l\'Est et au Nord de la place coté 11ème. Dans le 4ème, autour du Boulevard Henri IV et près de la seine, ils se situent même au delà de ces chiffres, entre 6500 et 7500 € du m2. L\'ancien est plus côté que le récent. Les investisseurs sont toujours présents sur le marché, sur des biens entre 100 000 et 130 000 €. Le marché à l\'achat, maintenu actif par la faiblesse des taux, est vu en stabilisation, avec une prime pour les biens de qualité sur les biens moyens. A la location en revanche, le marché poursuit son ralentissement avec la remontée des stocks, environ deux fois plus importants qu\'il y a un an, surtout sur les grands appartements. Les prix à la location s\'établissent en moyenne entre 23 et 25 € du m2 pour les petites surfaces et à 20 € pour les grandes. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20050504.FIG0287.html\" target=\"_blank\">Autour de Bastille : des prix toujours plus hauts - Le Figaro</a>)

Les gouvernements américains, anglais ou français, auraient-ils intérêt à maintenir la hausse de l\'immobilier ? C\'est la thèse évoquée par l\'étude d\'Exane-Paribas publiée récemment et reprise dans un article du Monde. En effet, l\'effet de richesse induit par la hausse de l\'immobilier est un puissant catalyseur de la consommation des ménages qui elle-même maintient la croissance économique. Elle profite aux secteurs de la construction et encourage les dépenses de biens d\'équipements en réduisant en parallèle le taux d\'épargne. Mais le risque est d\'arriver à une bulle immobilière. La situation, selon les auteurs de l\'étude, \"n\'est pas tenable\" et provoque des difficultés de logement pour de plus en plus de gens, jusqu\'à peut être mener à un krach. Comment savoir si la bulle est déjà là ? Pour des purs économistes, les lois du marché s\'appliquent : c\'est le marché qui décide du prix, dont pas de risque de surévaluation dans un contexte donné. Pourtant, la BCE croit savoir déceler \"des indices assez parlants\" de hausse \"irrationnelle\", en particulier car les prix dépassent largement l\'espoir d\'une rentabilisation de l\'investissement. (<a href=\"http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3234,36-646435@51-646528,0.html\" target=\"_blank\">La hausse des prix de l\'immobilier augmente la richesse et satisfait les gouvernements - Le Monde</a>)

agreablement surprenant ...
si la presse feminines s'y met ,cela va creer un veritable contre discours efficace et interne aux menages :)

Autrefois les ventes aux enchères des domaines permettaient de faire des bonnes affaires. Cela a changé. Ainsi le 20/4/05 s'est vendu un 19 m2 à plus de 4200 € le M2 aux Lilas (qui n'est quand même pas la banlieue la plus chic de Paris). Merci aux acheteurs qui participent au désendettement de la France.

je lance un appel à tous pour me donner vos témoignages anonymes sur votre recherche en immobilier
email : immobulle@bourse.fr

Alors que la remontée des taux est prédite par les banques depuis déjà plusieurs mois, celle-ci pour l\'instant tarde à apparaître. S\'il est vrai que les taux avaient atteint 3,5 % sur 15 ans en taux fixe (hors assurance) il y a 2 mois, et qu\'ils ont remonté depuis à 3,65 % (dans les deux cas, ces taux étaient réservés aux meilleurs dossiers), cette tendance est remise en cause par certains experts, qui n\'hésitent pas à prédire une baisse des taux en dessous des planchers déjà atteints il y a deux mois. En effet, les marchés actions restent fragiles et l\'économie de la Zone Euro faiblit, ce qui fait prédire des taux d\'obligations d\'Etat à 10 ans en dessous de 3 % selon Exane, voire sous 2,5 % selon Patrick Artus d\'Ixis, ce qui entraînerait une baisse parallèle des taux d\'emprunt immobilier. Le niveau faible de l\'inflation sous-jacente (hors pétrole) est également à l\'origine du niveau bas des taux. Selon Jean-Pierre Petit, les taux nominaux devraient rester bas pour l\'essentiel des années 2000 dans les pays riches (Europe, Etats Unis, Japon) pour cause de croissance faible dûe au vieillissement de la population, aux déséquilibres financiers, et au coût des matières premières. Cette situation a été et restera favorable à un marché de l\'immobilier en plein boom. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/votreargent/20050430.FIG0514.html\" target=\"_blank\">Les taux obligataires ne cessent de baisser - Le Figaro</a>)

Les prix européens n'ont pas évolué de manière uniforme l'an dernier.

Même si cette loi a pour but de protéger les locataires et d'empêcher la spéculation, ne va t-on pas au contraire accentuer la pénurie sur le marché ?

Le terme de bulle fait son apparition dans nombre de rapports d\'économistes en ce début d\'année 2005 : après Marc Touati de Natexis-Banque populaire (voir <a href=\"reagir.php?article=264&actu=1\" target=\"_blank\">article</a>), c\'est au tour de Jean-Pierre Petit et Emmanuel Ferry de Exane-BNP Paribas de soulever les risques liés au gonflement actuel des prix. Selon eux, le terme de bulle est souvent prohibé, notamment par les pouvoirs publics, pour éviter d\'effrayer, mais également car \"l\'objectif principal des pouvoirs publics est souvent d\'entretenir cette bulle\" par la politique fiscale ou monétaire. La bulle en France serait \"voulue\" pour des raisons économiques, en compensation de la chute de la bourse en 2000-2002 et pour favoriser la consommation des ménages en biens d\'équipement, pendant une période de ralentissement. Pour Exane, le risque de krach (vs un ralentissement progressif) reste limité dans les prochains 18 mois (risque de 20 %) mais que la situation actuelle n\'est pas soutenable à terme : si la hausse devait se poursuivre au rythme actuel de 15 % par an, le risque de krach s\'éleverait à 70 % à l\'horizon 2007. Pour rappel, les prix ont augmenté en 7 ans de 100 % contre 25 % pour le PIB. (<a href=\"http://www.guideducredit.com/HTMdivers/infos/75.htm\" target=\"_blank\">Bulle immobilière : des économistes ne l\'excluent plus - Guide du Crédit</a>)

Un apercu de l'offre de financement dans les temps prochains

Dans son bulletin trimestriel publié le 25 avril, le Crédit Agricole fait état de \"petits signes de freinage\" sur le marché immobilier résidentiel : légère baisse des ventes et début de ralentissement de la hausse des prix sont constatés en France en ce début 2005. D\'après la banque, plusieurs signes montrent que le haut de cycle est proche : solvabilité dégradée des ménages (encore plus fortement en province qu\'à Paris), taux de rendement locatif au plus bas (4,2 % brut à Paris), part des primo-accédants (60 % contre 75 % en 1998) réduite. Pourtant, le scénario de la bulle spéculative est écarté et le marché ne devrait pas connaître de krach à Paris comme en 1991 (voir <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_05.pdf\" target=\"_blank\">comparaison</a>). En effet, alors qu\'en 1991, le financement d\'un logement demandait aux parisiens d\'y consacrer 55% de leur revenu, il leur faut aujourd\'hui consacrer 38% de leur revenu pour acquérir leur logement et la prime de risque reste positive. D\'un point de vue du financement, le taux moyen TEG était à 5 % en 2004 pour une durée moyenne de 17 ans avec une part de crédit longue durée (20-25 ans) qui devient importante. Le taux d\'endettement des ménages, bien que faible en comparaison des autres pays européens, atteint 60 % de leurs revenus en 2004 contre 50 % en 1998. Cette hausse ne donne pas lieu pour le moment à plus de créances douteuses ou litigieuses puisque leur taux est au plus bas (4%). Le scénario qui a les préférences de la banque est donc celui d\'un atterrissage en douceur au delà de 2005 où les prix se stabiliseraient voire baisseraient légèrement, sauf dans le cas d\'un très forte remontée des taux. (<a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_00.pdf\" target=\"_blank\">Synthèse Kiosque immobilier Crédit Agricole</a>, <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_01.pdf\" target=\"_blank\">logement ancien</a>, <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_02.pdf\" target=\"_blank\">logement neuf</a>, <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_03.pdf\" target=\"_blank\">marché locatif</a>, <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_04.pdf\" target=\"_blank\">financement du logement</a>, <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_06.pdf\" target=\"_blank\">perspectives</a>, <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_07.pdf\" target=\"_blank\">bureaux</a>)

ça continue au Figaro...!

D\'après le Conseil européen des professions immobilières, Paris arrive en tête des capitales les plus chères d\'Europe en terme d\'immobilier, avec plus de 5000 € par m2 pour un appartement. Elle est suivie de Madrid à (4500 €/m2), Stockholm (3700 €/m2), Luxembourg (3500 €/m2) et Dublin (3050 €/m2). Les autres capitales de la zone euro ont des prix moyens entre 1500 et 2000 € du m2. Dans ce paysage, l\'Allemagne et l\'Autriche n\'apparaissent pas, et les prix de leurs capitales s\'affichent même en baisse respectives de 2,4 et 2,2 % en 2004. Concernant les maisons, et hors Paris (non significatif), Rome et Madrid sont les villes où les maisons sont les plus chères à plus de 4000 € du m2. Les loyers suivent à peu près la même hiérarchie que les prix à l\'achat, avec 18 € du m2 pour Paris, 17 € du m2 pour Madrid et 16,5 € du m2 pour Rome. Amsterdam, qui n\'apparaît pas dans le palmarés à l\'achat, affiche comme Paris des loyers à 18 € du m2. Les autres capitales sont entre 10 et 15 € du m2. (NDLR : A noter pour relativiser la comparaison : les villes ont souvent des superficies très variables et il est par conséquent difficiles de comparer les prix au m2 puisqu\'il dépend de la zone de référence utilisée). (<a href=\"http://www.cepi.be/pdf/cepiRA2004.pdf\" target=\"_blank\">Rapport du Conseil européen des professions immobilières</a>)

Tant les prix demandés que les prix de réalisation s\'affichent à la hausse au T1 2005 d\'après les deux indicateurs fournis récemment par les sites SeLoger/Lacoteimmo et les Echos/Laforêt. Le premier site précise ainsi que les prix demandés par les vendeurs à Paris sont désormais à 6126 € du m2 (soit 40180 F/m2) en moyenne en Mars 2005, soit 1 % de plus que les prix demandés en Février 2005 et 13,4 % de plus qu\'un an auparavant. A Marseille et à Lyon, les marchés ne sont pas en reste et dépassent la barre des 2500 € du m2 en Mars. Les prix de réalisation des ventes sont également en forte hausse en Mars 2005 à Paris : l\'indicateur élaboré par Les Echos-Laforêt s\'installe au dessus de 5000 € du m2 à 5291 € du m2 soit 8 % de plus que le mois précédent. Bien que l\'indicateur soit construit sur un volume de ventes faible, on peut néanmoins considérer que la tendance est toujours à la hausse sur l\'immobilier, peut être au prix d\'une diminution des volumes, mais qu\'aucun indicateur ne permet pour le moment de quantifier (en attendant l\'indicateur des Notaires sur le T1 2005). Sur le front des locations, l\'indicateur des prix demandés fait preuve d\'une grande stabilité à 23 € du m2 (la plupart des annonces sont charges comprises sur le site SeLoger) soit le même niveau que Février 2005 et un niveau stable sur les 4 derniers mois. (<a href=\"http://www.lacoteimmo.com/155112/cat.htm\" target=\"_blank\">Baromètre LaCoteimmo</a> et <a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4254355.htm\" target=\"_blank\">Indicateur Laforêt/Les Echos Mars 2005</a>)

Un reflet du marché actuel, même si tout témoignage est à prendre avec des pincettes, celui-ci est à l'image du marché actuel.

La vue sur mer n'a pas de prix, mais là, c'est 700 patates les 2 cabanons à Cap Ferret.

Des roumains achetent 70000 euros, des HLM pourris, alors qu'ils gagnent en moyenne 150 euros par mois.

Allez vivre en roumanie c'est moins cher.

Commentaires ?

Mauvaise nouvelle pour les baissiers (dont je fais partie). Bien sur, cela ne présage en rien de l'avenir... au contraire, plus ca aura monté, plus la chute sera rude. Mais en attendant, ce n'est pas une bonne nouvelle

On peut aussi se poser des questions sur la pertinence de cet indicateur, qui pourtant montrait une stagnation des prix depuis mai 2004