je lance un appel à tous pour me donner vos témoignages anonymes sur votre recherche en immobilier
email : immobulle@bourse.fr

Alors que la remontée des taux est prédite par les banques depuis déjà plusieurs mois, celle-ci pour l\'instant tarde à apparaître. S\'il est vrai que les taux avaient atteint 3,5 % sur 15 ans en taux fixe (hors assurance) il y a 2 mois, et qu\'ils ont remonté depuis à 3,65 % (dans les deux cas, ces taux étaient réservés aux meilleurs dossiers), cette tendance est remise en cause par certains experts, qui n\'hésitent pas à prédire une baisse des taux en dessous des planchers déjà atteints il y a deux mois. En effet, les marchés actions restent fragiles et l\'économie de la Zone Euro faiblit, ce qui fait prédire des taux d\'obligations d\'Etat à 10 ans en dessous de 3 % selon Exane, voire sous 2,5 % selon Patrick Artus d\'Ixis, ce qui entraînerait une baisse parallèle des taux d\'emprunt immobilier. Le niveau faible de l\'inflation sous-jacente (hors pétrole) est également à l\'origine du niveau bas des taux. Selon Jean-Pierre Petit, les taux nominaux devraient rester bas pour l\'essentiel des années 2000 dans les pays riches (Europe, Etats Unis, Japon) pour cause de croissance faible dûe au vieillissement de la population, aux déséquilibres financiers, et au coût des matières premières. Cette situation a été et restera favorable à un marché de l\'immobilier en plein boom. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/votreargent/20050430.FIG0514.html\" target=\"_blank\">Les taux obligataires ne cessent de baisser - Le Figaro</a>)

Les prix européens n'ont pas évolué de manière uniforme l'an dernier.

Même si cette loi a pour but de protéger les locataires et d'empêcher la spéculation, ne va t-on pas au contraire accentuer la pénurie sur le marché ?

Le terme de bulle fait son apparition dans nombre de rapports d\'économistes en ce début d\'année 2005 : après Marc Touati de Natexis-Banque populaire (voir <a href=\"reagir.php?article=264&actu=1\" target=\"_blank\">article</a>), c\'est au tour de Jean-Pierre Petit et Emmanuel Ferry de Exane-BNP Paribas de soulever les risques liés au gonflement actuel des prix. Selon eux, le terme de bulle est souvent prohibé, notamment par les pouvoirs publics, pour éviter d\'effrayer, mais également car \"l\'objectif principal des pouvoirs publics est souvent d\'entretenir cette bulle\" par la politique fiscale ou monétaire. La bulle en France serait \"voulue\" pour des raisons économiques, en compensation de la chute de la bourse en 2000-2002 et pour favoriser la consommation des ménages en biens d\'équipement, pendant une période de ralentissement. Pour Exane, le risque de krach (vs un ralentissement progressif) reste limité dans les prochains 18 mois (risque de 20 %) mais que la situation actuelle n\'est pas soutenable à terme : si la hausse devait se poursuivre au rythme actuel de 15 % par an, le risque de krach s\'éleverait à 70 % à l\'horizon 2007. Pour rappel, les prix ont augmenté en 7 ans de 100 % contre 25 % pour le PIB. (<a href=\"http://www.guideducredit.com/HTMdivers/infos/75.htm\" target=\"_blank\">Bulle immobilière : des économistes ne l\'excluent plus - Guide du Crédit</a>)

Un apercu de l'offre de financement dans les temps prochains

Dans son bulletin trimestriel publié le 25 avril, le Crédit Agricole fait état de \"petits signes de freinage\" sur le marché immobilier résidentiel : légère baisse des ventes et début de ralentissement de la hausse des prix sont constatés en France en ce début 2005. D\'après la banque, plusieurs signes montrent que le haut de cycle est proche : solvabilité dégradée des ménages (encore plus fortement en province qu\'à Paris), taux de rendement locatif au plus bas (4,2 % brut à Paris), part des primo-accédants (60 % contre 75 % en 1998) réduite. Pourtant, le scénario de la bulle spéculative est écarté et le marché ne devrait pas connaître de krach à Paris comme en 1991 (voir <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_05.pdf\" target=\"_blank\">comparaison</a>). En effet, alors qu\'en 1991, le financement d\'un logement demandait aux parisiens d\'y consacrer 55% de leur revenu, il leur faut aujourd\'hui consacrer 38% de leur revenu pour acquérir leur logement et la prime de risque reste positive. D\'un point de vue du financement, le taux moyen TEG était à 5 % en 2004 pour une durée moyenne de 17 ans avec une part de crédit longue durée (20-25 ans) qui devient importante. Le taux d\'endettement des ménages, bien que faible en comparaison des autres pays européens, atteint 60 % de leurs revenus en 2004 contre 50 % en 1998. Cette hausse ne donne pas lieu pour le moment à plus de créances douteuses ou litigieuses puisque leur taux est au plus bas (4%). Le scénario qui a les préférences de la banque est donc celui d\'un atterrissage en douceur au delà de 2005 où les prix se stabiliseraient voire baisseraient légèrement, sauf dans le cas d\'un très forte remontée des taux. (<a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_00.pdf\" target=\"_blank\">Synthèse Kiosque immobilier Crédit Agricole</a>, <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_01.pdf\" target=\"_blank\">logement ancien</a>, <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_02.pdf\" target=\"_blank\">logement neuf</a>, <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_03.pdf\" target=\"_blank\">marché locatif</a>, <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_04.pdf\" target=\"_blank\">financement du logement</a>, <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_06.pdf\" target=\"_blank\">perspectives</a>, <a href=\"http://www.credit-agricole.fr/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/files/immo050425_07.pdf\" target=\"_blank\">bureaux</a>)

ça continue au Figaro...!

D\'après le Conseil européen des professions immobilières, Paris arrive en tête des capitales les plus chères d\'Europe en terme d\'immobilier, avec plus de 5000 € par m2 pour un appartement. Elle est suivie de Madrid à (4500 €/m2), Stockholm (3700 €/m2), Luxembourg (3500 €/m2) et Dublin (3050 €/m2). Les autres capitales de la zone euro ont des prix moyens entre 1500 et 2000 € du m2. Dans ce paysage, l\'Allemagne et l\'Autriche n\'apparaissent pas, et les prix de leurs capitales s\'affichent même en baisse respectives de 2,4 et 2,2 % en 2004. Concernant les maisons, et hors Paris (non significatif), Rome et Madrid sont les villes où les maisons sont les plus chères à plus de 4000 € du m2. Les loyers suivent à peu près la même hiérarchie que les prix à l\'achat, avec 18 € du m2 pour Paris, 17 € du m2 pour Madrid et 16,5 € du m2 pour Rome. Amsterdam, qui n\'apparaît pas dans le palmarés à l\'achat, affiche comme Paris des loyers à 18 € du m2. Les autres capitales sont entre 10 et 15 € du m2. (NDLR : A noter pour relativiser la comparaison : les villes ont souvent des superficies très variables et il est par conséquent difficiles de comparer les prix au m2 puisqu\'il dépend de la zone de référence utilisée). (<a href=\"http://www.cepi.be/pdf/cepiRA2004.pdf\" target=\"_blank\">Rapport du Conseil européen des professions immobilières</a>)

Tant les prix demandés que les prix de réalisation s\'affichent à la hausse au T1 2005 d\'après les deux indicateurs fournis récemment par les sites SeLoger/Lacoteimmo et les Echos/Laforêt. Le premier site précise ainsi que les prix demandés par les vendeurs à Paris sont désormais à 6126 € du m2 (soit 40180 F/m2) en moyenne en Mars 2005, soit 1 % de plus que les prix demandés en Février 2005 et 13,4 % de plus qu\'un an auparavant. A Marseille et à Lyon, les marchés ne sont pas en reste et dépassent la barre des 2500 € du m2 en Mars. Les prix de réalisation des ventes sont également en forte hausse en Mars 2005 à Paris : l\'indicateur élaboré par Les Echos-Laforêt s\'installe au dessus de 5000 € du m2 à 5291 € du m2 soit 8 % de plus que le mois précédent. Bien que l\'indicateur soit construit sur un volume de ventes faible, on peut néanmoins considérer que la tendance est toujours à la hausse sur l\'immobilier, peut être au prix d\'une diminution des volumes, mais qu\'aucun indicateur ne permet pour le moment de quantifier (en attendant l\'indicateur des Notaires sur le T1 2005). Sur le front des locations, l\'indicateur des prix demandés fait preuve d\'une grande stabilité à 23 € du m2 (la plupart des annonces sont charges comprises sur le site SeLoger) soit le même niveau que Février 2005 et un niveau stable sur les 4 derniers mois. (<a href=\"http://www.lacoteimmo.com/155112/cat.htm\" target=\"_blank\">Baromètre LaCoteimmo</a> et <a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4254355.htm\" target=\"_blank\">Indicateur Laforêt/Les Echos Mars 2005</a>)

Un reflet du marché actuel, même si tout témoignage est à prendre avec des pincettes, celui-ci est à l'image du marché actuel.

La vue sur mer n'a pas de prix, mais là, c'est 700 patates les 2 cabanons à Cap Ferret.

Des roumains achetent 70000 euros, des HLM pourris, alors qu'ils gagnent en moyenne 150 euros par mois.

Allez vivre en roumanie c'est moins cher.

Commentaires ?

Mauvaise nouvelle pour les baissiers (dont je fais partie). Bien sur, cela ne présage en rien de l'avenir... au contraire, plus ca aura monté, plus la chute sera rude. Mais en attendant, ce n'est pas une bonne nouvelle

On peut aussi se poser des questions sur la pertinence de cet indicateur, qui pourtant montrait une stagnation des prix depuis mai 2004

La hausse reprend ? Vite les commentaires de Casimir.

PAP facilite la vie des acheteurs; on peut recevoir maintenant les alertes par email... Prendrait-on soin des acheteurs alors qu'ils ont été méprisés durant ces dernières années ??

Avec l\'apparition d\'articles de plus en plus nombreux faisant état de risque de bulle immobilière, les acheteurs ont des raisons de se poser des questions avant de boucler leur achat : le Figaro est donc allé à la rencontre de professionnels pour prendre leurs conseils face à un marché où le risque de retournement est réel. Le premier conseil est d\'éviter de faire un achat à moyen terme (3-4 ans) : si l\'immobilier conserve sa valeur sur le long terme, il peut subir des variations à moyen terme. En second lieu, le rapport de force ayant évolué vers les acheteurs au détriment des vendeurs avec des délais de ventes plus longs (de 15 jours il y a quelques mois à 2-3 mois aujourd\'hui), ceux-ci peuvent se montrer plus exigents et viser des biens d\'excellente qualité, qui baissent moins en période difficile. Enfin, pour ceux qui achètent aujourd\'hui et qui ne dépassent pas la barre d\'endettement des 35 %, il est parfois intéressant de conserver son apport personnel placé et d\'emprunter un peu plus étant donné le taux comparé des emprunts et des placements. Dans tous les cas, choisir plutôt un taux fixe et un prêt transférable sur un nouveau bien en cas d\'achat-revente dans les prochaines années, pour sécuriser les taux bas actuels. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/votreargent/20050409.FIG0076.html\" target=\"_blank\">Comment acheter son logement sans se tromper - Le Figaro</a>)

La publicité faite aux ventes à la découpe a poussé les Notaires à se pencher sur cette pratique et à chercher à la quantifier objectivement. Ils se sont pour l\'exercice appuyés sur la base B.I.E.N. (Base d\'informations économiques Notariales) qui comporte le détail de toutes les ventes de biens immobiliers anciens réalisées à Paris. Il ressort ainsi que le phénomène des ventes à la découpe, tant en volume brut qu\'en part des ventes, a atteint son apogée en 1997-1998 (18 % des ventes) pour ensuite diminuer en 2001-2002 puis connaître une augmentation notable en 2003-2004. Ces ventes représentaient en 1998 17,5 % des ventes et un volume de 7000 unités contre 15% en 2004 à 6378 unités. Les logements libres d\'occupation constituaient plus de 80 % des ventes en 1998 contre seulement 63,8 % en 2004 (vs 87,7 % sur le total des ventes). Les quartiers les plus touchés en 2004 par les ventes à la découpe furent les 8ème, 16ème, 1er et 14ème arrondissements, où cette pratique représentait respectivement 30,1%, 26,5%, 22,7% et 21,4% des ventes. Les appartements vendus sont plus récents et plus grands (67,2 m2 contre 54 m2) que la moyenne des appartements vendus à Paris . Les locataires-occupants qui ont acheté leur appartement à la découpe ont dépensé au m2 légèrement plus que les autres locataires achetant leur propre logement sur le marché (3795 contre 3726 € du m2). On retrouve également la même orientation des prix dans le cas où l\'appartement est acheté par un investisseur conservant le locataire en place (3713 contre 3647 € du m2), probablement du fait de la qualité des immeubles vendus comparativement au reste des transactions. La décôte pour appartement occupé, qui atteignait un niveau record de 41,8 % en 1994 est passée à seulement 15 % en 2004. Etant donné les ventes à la découpe déjà engagées, il est probable que le phénomène des ventes à la découpe reste dynamique en 2005. (<a href=\"http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/files/7b08c5552d364b69/20050405_DOSSIER_VENTE_A_LA_DECOUPE.PDF\" target=\"_blank\">Les Ventes à la découpe 1992-2004 - Notaires de Paris</a>)