Hometrack, organisme indépendant délivrant aux particuliers des études sur le marché immobilier anglais, vient de publier son rapport de Février 2005 sur Londres et sa région. La baisse des prix à Londres, entamée depuis Juin 2004, s\'est ralentie pour montrer une baisse mensuelle de 0,2 % en Février. Cela porte la baisse totale depuis Juin 2004, mois du pic, à 5 % pour un prix moyen du logement de 262 k£ contre 276 k£ en Juin 2004. La connaissance du marché anglais est importante pour l\'immobilier français, car l\'INSEE a confirmé la corrélation des 2 marchés parisiens et londoniens avec un décalage de un à deux ans. C\'est la hausse des taux d\'intérêt en Grande Bretagne qui a provoqué le ralentissement observé depuis maintenant 8 mois. Une autre capitale européenne montre également des <a href=\"http://www.cincodias.es/articulo.html?d_date=20050315&xref=20050315cdscdieco_5&type=Tes&anchor=cdscdi\" target\"_blank\">signes de ralentissement</a> (en espagnol et traduction <a href=\"http://babelfish.altavista.com/babelfish/trurl_pagecontent?url=http%3A%2F%2Fwww.cincodias.es%2Farticulo.html%3Fd_date%3D20050315%26xref%3D20050315cdscdieco_5%26type%3DTes%26anchor%3Dcdscdi&lp=es_fr\" target=\"_blank\">ici</a>) après des hausses fulgurantes sur ces dernières années : il s\'agit de Madrid, dans un contexte pourtant stable de taux bas.(<a href=\"http://www.hometrack.co.uk/index.cfm?fuseaction=news.viewnewsitem&newsid=97\" target=\"_blank\">Rapport Hometrack sur Londres - Février 2005</a>)

Henri du Boucher, Directeur Général de Sogeprom, commente pour le Figaro Immobilier l\'évolution de l\'activité immobilière dans l\'immobilier neuf. Le marché est toujours très actif en ce debut d\'année 2005 avec des programmes qui partent vite et des stocks à un niveau très bas (Sogeprom dispose ainsi de moins de 4 mois de stocks). Le marché est également toujours bien orienté en terme de prix : si les prix atteints en première couronne de Paris semblent atteindre un plafond et qu\'une stabilisation est anticipée à moyen terme, les biens continuent à se vendre. Les primo-accédants continuent à se faire plus rares, avec désormais une répartition des ventes à parité avec les investisseurs sur les ventes de Sogeprom. En Ile de France, pour les nouveaux programmes, l\'objectif de prix est la fourchette 2800 à 3500 € du m2 pour assurer un bon écoulement. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20050304.FIG0349.html\" target\"_blank\">Nous ne voyons aucun signe d\'essoufflement - Le Figaro immobilier</a>)

Si ce commentaire n'est pas un troll, mais il ne semble pas l'être, c'est un sérieux avertissement, fondé sur un retournement probable et prochain du marché français

Enfin un sondage institutionnel sur le logement qui sera adressé à notre ministre et non pas réservé aux seuls passionnés d'immo.

Le SCPI, sociétés de placements immobiliers prévoient une baisse du rendement de leurs produits dans les années à venir, la baisse ayant déjà débuté cette année. Cette baisse est en partie liée à la baisse des loyers à la relocation.
Cela contredit les dires des spécialistes de l'immobilier et démontre qu'il est peut-être plus sûr de louer aujourd'hui que d'acheter.

nombre de RMISTE + 9 % en 2004
inflation + 0,5 en février 05.

A part ça l'immobilier va toujours progresser selon la FNAIM.

Donc tout va bien en France.

Particuliers mordus d\'immobilier et investisseurs aguerris se sont retrouvés hier dans un pub du quartier Opéra pour discuter de leur vision du marché et partager leur expérience personnelle dans l\'immobilier. A l\'image du <a href=\"http://forums.lesechos.fr/list.php?bn=echos_immobilier3\" target=\"_blank\">forum du journal économique Les Echos</a> qui lui a donné naissance, le \"café pierre\" est une plateforme ouverte et riche de partage d\'information \"en réel\" sur le domaine immobilier, dans la même logique de plus de transparence sur le marché. Locataires, Primo-accédants, investisseurs et propriétaires : tous les profils furent représentés lors du rendez-vous et une large consensus a semblé émerger sur le niveau historique élevé atteint par les prix à Paris, sans pour autant qu\'un scénario clair (chute brutale suite à hausse des taux ? Ajustement lent et régulier dans un contexte de déflation ?) apparaisse pour l\'avenir. Le \"café pierre\" a permis également de revenir sur les ventes d\'institutionnels, l\'une des participantes étant actuellement concernée par cette pratique. Le succès rencontré par les deux premières éditions laisse penser qu\'un rendez-vous régulier du \"Café pierre\" pourrait se mettre en place dans les mois qui viennent (Rue de l\'immobilier vous tiendra informés).

On y trouve pleins de petits exemples concrets illustrés.
C'est très intéressant.

Selon le journal l'EXPRESS, la bulle immobilière est réelle car les prix de l'immobilier sont décorrélés de la valeur réelle des biens.
Les Français pourront difficilement suivre plus longtemps le rythme des hausses 5 fois plus rapide que celui de leurs revenus ...

L\'endettement croissant des ménages français s\'est poursuivi tout au long de l\'année 2004, principalement sous le fait de l\'augmentation des crédits immobiliers. Alors que l\'endettement atteignait 58 % des revenus disponbiles bruts par ménage au 3ème trimestre 2003, il a atteint 62 % un an plus tard. Cette augmentation est directement liée aux prix de l\'immobilier : il faut désormais 4,2 années de revenus pour acheter un appartement moyen à Paris contre 2,9 à la fin des années 90. Le fait nouveau est que cet endettement se fait désormais de plus en plus à taux variable (seule façon de boucler les dossiers de financement ?) : selon les statistiques de la Banque de France, alors qu\'en novembre 2003, 14,4 % des prêts étaient souscrits à taux variable en france, ce sont en novembre 2004 21,5 % des nouveaux prêts qui le sont désormais, avec une progression régulière sur un an. (<a href=\"http://lemagchallenges.nouvelobs.com/articles/p242/a263949.html\" target=\"_blank\">Et maintenant l’immobilier dicte sa loi à la BCE - Challenge Mars 2005</a>)

Challenges sort en ce mois de Mars son dossier \"Spécial immobilier\" de début d\'année. L\'arrivée du printemps et des beaux jours est en effet une période plus propice à l\'achat immobilier, qui fait suite à la période plus calme d\'hiver. Le dossier est construit sur les informations des réseaux d\'agence et du site seloger.com. En résumé, le dossier prend acte de la forte hausse des prix à Paris en 2004 qui se poursuit, sauf dans les quartiers les plus chers plutôt en stabilisation, malgré la forte clientèle étrangère (aux dires des agences). Aucun signe de baisse n\'est observé. En Ile de France, l\'escalade se poursuit également, avec des pointes spectaculaires dans les villes de la Seine St Denis petite couronne comme Bagnolet, qui grimpe de 29,7 % en 2004. Les prix détaillés peuvent être consultés par arrondissement et par quartier pour Paris, et par ville en Ile de France, dans le dossier disponible en ligne. La version papier propose des cartes détaillées encore plus précises des zones de prix. (<a href=\"http://lemagchallenges.nouvelobs.com/articles/p242/index_dossier.html\" target=\"_blank\">Spécial immobilier 2005 - Challenge</a>)

Le marché de l\'immobilier a largement été encouragé par la faiblesse des taux d\'intérêt. Les taux fixes d\'emprunts aujourd\'hui pratiqués sont aujourd\'hui historiquement bas, et atteignent pour les meilleurs dossiers 3,6 % sur 15 ans et 3,8 % sur 20 ans, soit des taux TEG (incluant assurance et frais de dossiers) autour de 4% sur 15 ans et un peu plus sur 20 ans. Ce crédit bon marché est permis grâce à des marchés obligataires où les taux sont eux-mêmes bas : les investisseurs, qui ne voient pas de retour de l\'inflation, sont prêts à confier leur argent aux Etats et entreprises avec une rémunération de long terme toujours plus basse. Or cette situation aujourd\'hui peut sembler inquiétante car elle entraîne des comportements spéculatifs sur certains marchés (tels que l\'immobilier) dans l\'objectif, à l\'aide d\'un emprunt, d\'avoir un rendement plus élevé et n\'est pas sans risque face à un montée lente des taux courts par les banques centrales. Seul un maintien de l\'inflation à un niveau bas pourra éviter un krash obligataire et ses conséquences sur l\'immobilier. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/info/rew_marches/4227739.htm\" target=\"_blank\">Le mystère inquiétant des taux d\'intérêt à long terme - Les Echos</a>)

Trop fort la FNAIM, quand ça baisse, ça monte quand même. En plus il compare la situation à février 2004 alors qu'à cette époque, il ne calculait pas l'indice !

Pour la seconde fois consécutives, les indicateurs "temp réel" de PAP montrent une forte baisse sur 3 mois dans les arrondissements centraux (7e, 6e, 4e, 1er et 8e) qui avaient atteint des sommets le mois dernier : de -3% pour le 8e jusqu'à -11% pour le 6e (le plus cher).
Les prix des 2e et 3e arr. stagnent.
Et les prix de tous les arrondissements périphériques (du 11e au 20e) continuent eux d'augmenter : de +0,6% pour le 17e à +2,5% pour le 19e (le moins cher). Seul le périphérique mais riche 16e baisse mais faiblement de -0,8%.
On assiste donc à un resserrement logique entre le plus cher et le moins cher qui augure d'une baisse généralisée dans les prochaines semaines, les baisses commençant globalement toujours dans les arrondissements les plus chers avant de se propager aux autres par effet dominos.
Mais l'amortissement se fait surtout par effet concentrique (des plus centraux vers les autres), ce qui renforce l'opposition entre le groupe des arrondissements périphériques et celui des centraux, même si paradoxalement leurs prix actuellement se rapprochent.

Les prix stagnent en février 2005

Jean-Claude Trichet a laissé entendre que la BCE relèverait ses taux si nécessaire.
De son côté, la FED maintiendra son rythme de remontée des taux US.
Qui a dit que les taux allaient encore baisser ?

Cette mesure ne visera que les propriétaires de plus de 5 habitations.
La menace de réquisition devrait encourager les propriétaires à remettre leur(s) logement(s) sur le marché.

Si vous en avez marre des interviews d’agents immobiliers dans le Figaro

La volonté d\'accéder à la propriété est toujours aussi forte parmi les jeunes générations or, malgré la poussée de fièvre sur les loyers, la question de louer plutôt que d\'acheter revient au devant de la scène. Au delà des arguments socio- et psychologiques (avoir son chez soi, aménager un appartement à son gout ...), un calcul purement rationnel montre parfois que l\'avantage est du côté du locataire plus que du propriétaire. C\'est ce que souligne François de Witt dans un article pour Radio France (voir lien ci-dessous). En effet, alors que les prix pratiqués à Paris atteignent 5000 € du m2, les loyers eux n\'ont pas suivi la hausse fulgurante des prix et se situent à moins de 20 € HC ce qui donne un rendement locatif de moins de 4,8% brut. Ce taux est seulement légèrement plus élevé que le taux TEG d\'un prêt à 20 ans (4,3 %), sans compter les frais engagés par le futur propriétaire. Dans un contexte où la poursuite de la hausse des prix apparaît de plus en plus incertaine, le coût d\'attendre \"pour voir\" pendant un an apparaît donc faible puisque le loyer payé la première année (240 €) équivaut aux intérêts versés (200 €) à la banque la première année si les prix se stabilisent. Si une baisse devait se produire, le locataire prendrait même l\'avantage sur le propriétaire. A chacun son calcul suivant le rendement locatif de la zone d\'achat, l\'apport personnel et l\'anticipation qu\'il fait de la hausse des prix actuelle. (<a href=\"http://www.radiofrance.fr/chaines/france-info/chroniques/argent/index.php?p=2\" target=\"_blank\">Redevenez locataire! - Radio France</a>)