Les taux fixes immobiliers viennent de battre un nouveau record (3.6% sur 15 ans) ce qui encourage les Français à s'endetter plus et plus longtemps (20, 25 parfois 30 ans)
Le risque de baisse des prix (les prix étant très élevés) conduit les banques à plus de prudence lors de l'octroi des prêts.
Aussi, assite-t'on à une décélération du nombre de prêts consentis en 2004.
Les taux fixes immobiliers devraient progressivement remonter à 6% fin 2006 et provoquer un réajustement du marché.

L'administrateur de biens BBPRS constate augmentation de 10% à la signature de ses nouveaux baux.
Il ne faut toutefois pas négliger les baisses qui constituent 25% des dossiers recensés.
Ces chiffres contredisent ceux rapportés par d'autres sociétés comme Foncia.

Le délai de vente s\'accroit dans l\'Est bourgeois parisien des villes de Vincennes et Saint Mandé. En 2004, selon les agences, il fallait compter en moyenne environ 2 mois pour vendre un bien immobilier, et certains biens restent sur le marché lorsque le prix demandé est trop en décalage avec le marché. Les prix ont nettement progressé en 2004, à l\'image de la région parisienne dans son ensemble, avec 15 % de hausse. Mais cette hausse finit par freiner les ardeurs des acheteurs qui tiennent plus fortement leurs positions face aux vendeurs exigeants. Les prix à Vincennes commencent autour de 3500 € du m2 (à moins de 15 min des transports) pour atteindre 4500 € du m2 dans le centre et dépasser les 5500 € près du Bois. A St Mandé, les prix se tiennent dans une fourchette de 4000 à 5500 € du m2 avec de la même manière les prix les plus élevés près du Bois. D\'après les agences, le marché devrait se stabiliser en 2005. Les prix à la location sont quant à eux entre 15 et 18 € du m2 et le marché est plutôt orienté à la baisse sur les grandes surfaces. Des exemples de ventes réelles sont fournies dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20050216.FIG0408.html\" target=\"_blank\">Vincennes et Saint Mandé : des délais de vente qui s’allongent - Le Figaro Immo</a>)

D'une part, les acheteurs mettent plus de temps à se décider car ils deviennent plus exigeants.
D'autre part, ces derniers sont mieux renseignés sur l'état du marché immobilier.
Les agents confirment le retournement du marché locatif et la baisse de loyers, les particuliers préférant acheter que louer.
Ces différents facteurs devraient entraîner une statibilisation des prix à la vente.

Il peut maintenant s'écouler un an entre la mise sur le marché et la vente si le bien est trop cher.
L'offre s'est étoffée : les acheteurs étant plus exigeants, la qualité des biens s'est améliorée.
Les agents immobiliers tablent sur une stabilisation des prix au cours des prochains mois.

Foncia reconnaît qu'il n'y a pas pénurie dans le logement locatif et justifie la hausse des loyers par de nombreux réajustements d'anciens baux. L'arrivée des logements Robien risque de contribuer encore plus à la détente du marché.
Concernant la vente, les délais augmentent car le nombre d'acheteurs diminue par manque de solvabilité ce qui risque d'entraîner une correction des prix à la vente.

Le promoteur immobilier Nexity constate une stabilisation des prix des maisons neuves au second trimestre 2004. Selon un sondage, les intentions d'achat des Français fléchissent.

Association Loi 1901, à but non lucratif, qui s'adresse aux propriétaires immobiliers et les informe sur leurs droits, recours et procédures en matière notamment de baux d'habitation, professionnels ou commerciaux, copropriété, construction, urbanisme, malfaçons, troubles de jouissance, subvention ANAH, fiscalité etc.

Les ventes de maisons ont moins progressé cette année (-1% en IDF) mais la situation est bien plus préoccupante dans la région méditerranéenne (-15%). L'UNCMI (Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles) prévoit un ralentissement en douceur mais n'envisage pas un scénario de type "bulle".

Le ministère de l'équipement compare l'achat et la location d'un bien immobilier. Un achat réalisé en 1990 ne devient intéressant par rapport à la location que plus de 10 ans plus tard alors que celui réalisé en 1995 l'est au bout de 5 ans seulement. Or pour le même prix, le bien acheté en 1995 est 30 % plus grand. Cherchez l'erreur !

La Banque Centrale Européenne durcit peu à peu son discours sur l\'inflation et prépare à une hausse progressive des taux (actuellement à 2 % depuis Juin 2003). Elle considère en effet que les liquidités sont trop nombreuses sur le marché et les crédits en trop forte croissance ce qui risque de faire déraper les prix. Ce coût bon marché du crédit encourage en effet à la hausse certains marchés immobiliers en poussant les ménages à s\'endetter. Or la hausse des prix immobiliers devient préoccupante dans certains pays de la zone euro car une baisse brutale en miroir aurait des effets dévastateurs sur l\'économie, d\'autant que \"l\'influence du prix des actifs, immobiliers ou boursiers par exemple, sur l\'ensemble de l\'activité économique est aujourd\'hui bien plus grand qu\'autrefois\" (gouverneur de la banque centrale des Pays-Bas). (<a href=\"http://fr.biz.yahoo.com/050214/202/49u12.html\" target=\"_blank\">Immobilier: la BCE met en garde contre les risques d\'inflation</a>)

\"Le Particulier\" est l\'un des premiers magazine grand public à évoquer en page de couverture une perspective de baisse des prix de l\'immobilier en 2005 (NDLR : après une tentative infructueuse de Capital en sept. 2002 !). L\'avis est partagé par Henry Buzy-Cazaux, directeur générale adjoint du groupe Foncia, qui pronostique \"un assagissement ou un arrêt pur et simple de l\'augmentation des prix\". Pour Olivier Eluère, du Crédit Agricole, le marché devrait rester soutenu en 2005, mais s\'inscrire en baisse en 2006. Dans tous les cas, les professionnels incitent donc à la prudence cette année. Le marché se ralentit du fait de la diminution de la solvabilité des acheteurs dont les sacrifices (durée d\'emprunt, mensualités, surface, ou localisation du bien) semblent arriver à leurs limites et l\'activité du marché marque le pas. Les autres éléments incitant à la prudence sont également l\'arrivée massive des programmes neufs en Robien, dont les conséquences sur le marché locatif seront non négligeables, ainsi que la hausse possible des taux, qui aurait un effet immédiat sur le niveau de la demande. Michel Mouillard (NDLR : en indépendant cette fois ?) conseille ainsi aux primo-accédants potentiels qui sont déjà satisfaits de leur logement en location d\'attendre 3-4 ans que les prix se stabilisent avant de réaliser leur achat. Pour les investisseurs, le rappel est de rechercher un rendement plancher de 9 % dans l\'ancien, qui permet un rendement réel autour de 5% net. Le dossier est disponible dans le numéro de février du Particulier.

\"Le nouveau quartier latin\" : ainsi est désormais prénommé le nouveau quartier né d\'une des plus grandes opérations immobilières de Paris : le quartier rive gauche, entre le quartier latin (le vrai) du 5ème et la bibliothèque nationale de France. Ce nouveau quartier sur 130 ha (retenu en 1990), dont l\'aménagement a commencé il y a 15 ans, sera définitivement terminé dans 10 ans pour y installer habitations, étudiants et salariés. Il s\'articule autour de 3 points névralgiques : la BNF, la future université Paris VII quartier Massena et enfin la gare d\'Austerlitz. Après un creux entre 1993-1996 puis un net redressement, les programmes neufs sont aujourd\'hui commercialisés à des niveaux élevés, entre 7500 et 8500 € du m2, à comparer à la valeur du m2 commercialisé en 1990-1991 à Bercy (sur l\'autre rive), où les prix atteignaient déjà 6500-6900 €. L\'immobilier ancien qui jouxte les programmes neufs profite aussi de cet attrait pour ce nouveau quartier, avec une hausse de 15 % en 1 an. Ainsi, un 59m2, au 5ème étage sans ascenceur, est affiché dans le quartier à 269 k€ soit plus de 4500 € du m2. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4221289.htm\" target=\"_blank\">Le nouveau Quartier latin - Les Echos</a>)

Bonne nouvelle pour l'immobilier, le CAC a franchi ce jour la barre des 4000 points, et ce depuis juin 2002.
Est-ce à dire que le cycle de l'immobilier est terminé ?
En tout cas, nous sommes à un palier.

L'OFCE (Observatoire Français des Conjonctures Economiques ) argue que le risque est limité en France comparativement au Royaune-Uni car les Français sont moins endettés et les stocks sont faibles. Une hypothèse toutefois controversée par la BCE ...

ça devient inquietant
suis agent immobilier dans le 92 et vous commencez à serieusement me faire peur. Cependant je suis maintenant totalement convaincu qu'un krach du marché se profile cette année..

Mes stocks ont augmenté de 15% en un peu plus d'un mois. Le taux de solvabilité des ménages est en chute libre. Il y a 2 ans je ne cherchais même pas à recontacter les clients qui laissaient un message sur le répondeur de l'agence. Maintenant, je les appelle dans les 24h. Un certain nombre de mes confreres sentent le vent tourner et franchement pour nous ça n'est pas agréable car les mauvais souvenirs du krach de 1991 sont encore présents...

Je commence à faire le push pour vendre mon stock et me preparer à la tempete. Les acheteurs négocient de plus en plus et font baisser les prix (même si les prix affichés restent stables). Il y a aussi bcp plus de retractations.

J'avais un bien mis à prix à 225000 euros à st germain en laye. Apres nego, il est parti à 187 000!! Ce genre de baisse était inimaginable il y a encore un an, mais maintenant, ça commence à passer.

Je suis persuadé que les pauvres types qui empruntent actuellement sur 25 ou 30 ans vont pleurer dans 6 mois: pas de pb tant que le bien est correct, mais sinon en cas de coup dur, ou de changement (gamin/mutation/??) ca va leur faire mal !

2 phrases clés qui corroborent 2 idées que j'ai maintes fois exprimées sur ce site.

"It is possible that home prices will sag for a long period of time."

Le scénario de la baisse à la japonaise n'est pas exclu.

Et surtout, pour les ayatollah des taux une observation qui m'avait frappé déjà :

"And I don't think interest rates have to go any higher to make the bubble burst. The last bubble peaked around 1990, and the Federal Reserve was cutting rates at the time."

Je ne sais pas si j'ai raison, mais je préfère partager le point de vue de Shiller que celui de Casimir ;-)

Il est toutefois paradoxal que cet éminent chercheur ait participé lui même à la bulle par un achat en 2002.

Bercy envisage de changer le mode d'indexation des loyers afin d'en freiner l'augmentation.

Durant les 10 années à venir, la SNCF va céder 10000 hectares de terrains situés dans les agglomérations.

Ca monte en flèche. Quant aux volumes ?