Dans son dossier spécial immobilier de ce mois, La Vie Financière constate que le marché termine l\'année 2004 en fanfare, mais que la hausse devrait ralentir en 2005. En effet, à fin 2004 sont apparus les premiers signes de crispations du marché avec des transactions qui s\'essouflent. Les primo-accédants ne peuvent plus suivre les prix à Paris et désertent la capitale et le pouvoir d\'achat des ménages n\'augmente pas au rythme des prix. Paradoxalement, les premiers appartements touchés sont les 5 pièces et plus, dont les prix augmentent de \"seulement\" 12 % sur un an alors que les studios progressent de 20 %. L\'offre s\'étoffe petit à petit, elle a augmenté de 30 % en un an sur la France entière. Pour autant, tous ces signes préfigurent plus, selon le magazine, une diminution de la hausse qu\'un krach immobilier. Deux arguments : les crédits sont au plus bas (3,6 % sur 15 ans) et la pratique du crédit hypothécaire pourrait bien prochainement s\'étendre à la France. (<a href=\"http://www.laviefinanciere.com/default.asp?page=Affdossier&DosID=1510&ordre=1#ancTitre\" target=\"_blank\">Une santé insolente - La Vie Financière</a>)

Le Centre inaccessible, quelques opportunités au Sud et dans le Nord est, et l\'ouest en ralentissement, tel est le portrait du marché immobilier de Paris dressé par L\'Expansion. Au centre (1er, 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, 6ème et 7ème), les transactions se font plus rares du fait des prix atteignent 5751 € du m2 en moyenne, un prix 10 % au dessus du niveau de 2004 et quelques propriétaires tentent le \"jackpot\" en proposant leur bien à un prix faramineux, ce qui ralentit les ventes et augmente la durée moyenne de vente. Des flambées localisées ont eu lieu dans le quartier des Archives (3ème) à +20 % qui s\'est aligné sur les prix pratiqués autour à 6000 € du m2. Le Sud en dessous de l\'axe Convention-Tolbiac présente encore quelques prix plus doux, du fait de zones moins bien désservies par le métro (parfois 3000 € du m2). L\'Ouest et en particulier le Sud du 16ème arrondissement (Excelmans, Porte St Cloud, Michel Ange Auteuil entre 4500 et 5800 € du m2) connait un ralentissement de ses ventes et une stabilisation de ses prix. Hors quartier chic des Ternes, les transactions dans le 17ème tournent entre 3400 et 5600 € du m2. Concernant le Nord et l\'Est de Paris, les prix se maintiennent, même si des ralentissements apparaissent des les \"ilôts dorés\" que sont Montmartre (\"prix en baisse\") et le Canal St Martin, où les transaction s\'essouflent. Dans le 20ème, Gambetta et Père Lachaise sont à 4000 € du m2, de même que le secteur Place de Clichy-Anvers dans le 18ème et le 10ème dans son ensemble (\"qui pourrait encore monter\"). Le 11ème est entre 4000 et 5000 € du m2. Le dossier est disponible en kiosque (L\'Expansion).

Le premier \"Spécial immobilier\" de la presse nationale est sortie en cette fin du mois de Janvier. La ligne rédactionnelle reste optimiste sur le marché en considérant qu\'il est encore temps d\'acheter de l\'immobilier en 2005. Le marché repose d\'après le margazine sur des moteurs réels que sont les taux bas, les craintes pour la retraite, le souhait de devenir propriétaire, la demande soutenue de logement et un niveau d\'offre insuffisant qui devraient encore soutenir le marché en 2005. Les taux de crédit atteignent des niveaux inconnus depuis 50 ans à 3,6 % en taux fixe sur 15 ans (80 % des prêts en France sont à taux fixe) et l\'allongement de la durée des prêts se poursuit (13 ans en 2000 contre 17 ans en 2004). L\'Expansion note néanmoins que quelques indicateurs sont à surveiller tels que le niveau d\'endettement, la solvabilité et le contexte international. (<a href=\"http://www.lexpansion.com/art/6.0.81435.1.html\" target=\"_blank\">Immobilier: Vous pouvez encore acheter en 2005 ! - L\'Expansion</a>)

Deux articles du Fig' immobilier où les agences décrivent les marchés de Neuilly ("toujours très actif") et du 7ème ("régulé par les acheteurs"). Le marché semble se ralentir très nettement et des grandes surfaces (à rénover) se vendent parfois 5000 € du m2 à Neuilly (alors que les 6000 € semblaient la norme en 2004) ... Bientôt de bonnes affaires ?

Il semblerait que nos amis anglais aient découvert que l'immobilier n'était plus la poule aux oeufs d'or ... Surtout si les placements rapportent plus de 4 % sans risque dans leur banque.

Emmanuel Ducasse, directeur régional des expertises Paris au Crédit Foncier, donne ses perspectives pour le marché de l'immobilier en 2005. INTERVIEW.

Dans un rapport récemment publié, la Banque de France avertit que le rythme actuel de progression des prix des actifs immobiliers n\'est pas tenable dans plusieurs pays avancés dans le Monde, dont la France. Ce rapport fait suite à un premier document diffusé à la rentrée 2004 qui déjà mettait en garde les ménages contre les risques de surchauffe immobilière (<a href=\"http://www.ruedelimmobilier.com/reagir.php?article=105\">voir article</a>) sur la base des prix pratiqués en 2003. La hausse s\'étant poursuivie en France depuis 2003 au dessus de 10 % par an, les prix sont désormais plus de 50 %, en euros constants, au dessus de leur niveau de 1998. Elle établit dans ce rapport que si la bulle de la fin des années 80 était la conséquence d\'une libéralisation des pratiques du crédit bancaire, la hausse des prix actuelle s\'expliquerait plutôt par l\'abondance de crédit du fait des taux bas. Les banques centrales, comme le prouvent les initiatives récentes prises par la banque centrale anglaise, sont directement concernées par la croissance des prix immobiliers du fait de l\'effet induit sur le niveau des loyers (donc le niveau de l\'indice des prix) et du risque sur le système financier. (<a href=\"http://www.banque-france.fr/fr/bulletin/main.htm?menu1=menu_m31.htm&page=etudes/2005t1.htm\" target=\"_blank\">Dynamique des prix des logements : quel rôle des facteurs financiers ? - Banque de France</a>)

L'environnement est en train de changer, les discours aussi, bientôt les prix...

"Les prix en pleine illusion" d'après l'article. Et ils sont entretenus par ceux qui y tirent un intérêt (Agences, notaires, Etat ...)

L\'indicateur publié mensuellement par Laforêt-Les Echos montre un léger fléchissement des prix en décembre 2004 par rapport à novembre (4847 € contre 4871 € du m2 en novembre). Sur un an, la hausse est de 12,9 % et les prix affichent une relative stabilité (malgré des oscillations entre 4800 et 5000 € du m2) depuis Mai 2004. Selon les agences, les biens au dessus de 5000 € du m2 ne se vendent pas car les acheteurs solvables se font rares au dessus de ce seuil. Pourtant, des pratiques encore inconnues il y a quelques temps apparaissent comme des courtiers qui proposent des prêts à 30 ans ou des acheteurs qui remboursent des mensualités sur 20 ou 25 ans supérieures à un loyer pour un bien similaire. Dans ce climat, les assureurs commencent à réchigner pour accorder les prêts demandés et les délais d\'obtention d\'un prêt s\'allongent. Les stocks de logements en vente continuent de s\'étioler, les propriétaires actuels attendant d\'avoir trouvé un nouveau bien avant de mettre leur bien sur le marché. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4211709.htm\" target=\"_blank\">Prix du mètre carré à Paris : une hausse de 12,9 % en 2004 - Les Echos</a>)

Voir la rubrique tendance des marchés...

Interpretation un peu moins optimiste du rapport des notaires

Les français vivent en moyenne dans 4 pièces habitables en 2004 en hausse par rapport à 3,86 pièces en 1999 (soit une hausse non négligeable). Dans le même temps, le nombre d\'habitants moyens par logement poursuit sa diminution : il est ainsi passé de 3,19 en 1954 à 2,13 en 2004. Le parc de logements français en métropole s\'élève en 2003 à 30,3 millions en hausse de 5 % par rapport à 1999, parmi lesquelles, en 2004, 85 % étaient des résidences principales et 6,1 % étaient vacantes (7,8 % en 1982). La part de propriétaires est stable sur 5 ans avec une proportion de 57 %. (<a href=\"http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3228,36-394680,0.html\" target=\"_blank\">Les Français vivent dans quatre pièces, en moyenne - Le Monde</a>)

François Carré récidive et invite tous les franciliens à devenir propriétaires, pour éviter de se faire mettre à la porte dans le cadre de ventes à la découpe. Et puis on sait jamais, si l'inflation repartait !

Le marché parisien a continué sur sa lancée au 3ème trimestre 2004 avec une progression trimestrielle de 3,1 % qui amène les prix à un niveau sans précédent de 4465 € du m2 (1,8 % au dessus du T1 1991 en euros constants). Les volumes ont également progressé en parallèle des prix de 4,4 % par rapport au même trimestre de 2003. Ce tableau cache des disparités fortes entre quartiers chers de l\'ouest et quartiers \"meilleurs marchés\" du centre Est, ces derniers affichant des progressions sur un an de près de 20 % alors que ceux de l\'ouest ont vu leur progression limitée à un seul chiffre. Dans le détail, les quartiers dont la progression a été la plus marquée sont le 11ème (+20,6 % à 4189 € du m2), le 18ème (+19,1 % à 3724 €), le 12ème (+18,4 % à 4273 €) et le 4ème (+16,8 % à 6342 €). Les arrondissements dont l\'évolution des prix se tasse sont le 7ème (+5,5 % à 6357 €), le 8ème (+6,5 % à 5653 €) et le 16ème (+7,7 % à 5308 € du m2). Ces divergences d\'évolution remettent en cause le classement des arrondissements au sommet : le 6ème (+14,6 % à 7045 € du m2) reste largement en tête, tandis que le 7ème se fait talonner par le 4ème, suivi du 5ème (5801 € du m2). Le 1er arrondissement (5694 € du m2) passe devant le 8ème ce qui semble confirmer le rééquilibrage Ouest vers Centre à l\'oeuvre depuis déjà quelques années. Les arrondissements du Sud (13ème, 14ème et 15ème montrent une progression de 11% sur un an à respectivement 4264, 4660 et 4820 €. Le prix moyen des appartements du studio au 4 pièces suit la tendance des prix : seuls le prix des appartements de 5 pièces et plus marque le pas, en affichant une progression de 3,5 % sur un an (à tout de même 679 k€). La hausse des prix en petite et grande couronne parisienne reste très vive (+15 % dans les Hauts de Seine par exemple) tandis que les volumes restent stablent voire baissent (-2,8 % dans les Hauts de Seine, _0,8 % en Seine Saint Denis). (<a href=\"http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/files/8d129a21bf7b3969/Dossier%20de%20presse%20T3%202004.pdf\" target=\"_blank\">Rapport Notaires pour Paris - 3ème trimestre 2004</a>)

François Carré, membre de la commission de conjoncture de la Chambre des notaires, a déclaré à l'agence Reuter ne pas croire "une seule seconde" au risque d'un "krach" immobilier évoqué dans la presse pour 2005 et penche plutôt pour des "ajustements structurels".

L\'ICC (Indice du coût de la construction) est l\'indice de référence de révision annuelle des loyers pendant un bail. Si cet indice ne constitue en théorie qu\'un plafond de réévaluation maximale annuelle du loyer, les loyers lui sont généralement directement indexés. Pour le 3ème trimestre 2004, il atteint 1272 soit 5,7% de plus qu\'un an auparavant et 1244 (+4,58 %) en moyenne annuelle associée (moyenne des 4 derniers trimestres par rapport à la moyenne de l\'année précédente), ce qui constitue un rythme sans précédent depuis plus de 10 ans (hors pic du T3 2001 à +4,76 % en moyenne annuelle). Le rythme de la construction neuve depuis 2 ans (auquel a du mal à répondre l\'industrie du bâtiment) et la montée des coûts des matières premières expliquent cette évolution rapide. NDLR : Reste à voir si dans un contexte de stagnation et même de baisse des loyers en région parisienne les bailleurs vont pouvoir intégralement répercuter cette hausse sur les loyers sans créer plus de mobilité des locataires. Cette hausse pourrait également pousser certains locataires à trancher en faveur d\'un achat et encourager un marché à la vente déjà surchauffé. (<a href=\"http://bourse.lerevenu.com/newsdepeches.hts?urlAction=http%3A%2F%2Fbourse.lerevenu.com%2Fnewsdepeches.hts&idnews=AFW050112_09083400&numligne=1&date=050112\" target=\"_blank\">Le Revenu</a>)

Y-a-t-il une bulle immobilière en France ? Le Monde semble considérer qu\'à 4300 € du m2 à Paris contre 3400 € du m2 en 1991, et avec une hausse de plus de 70% depuis le point bas de 1998, la question doit être posée. Si les causes sont d\'origine conjoncturelle, alors il pose la question du niveau d\'intérêt, dont la responsabilité est dans les mains de la BCE, tandis que si la cause est structurelle, il incombe au gouvernement de réfléchir à comment agir sur l\'offre. Parmi les arguments structurels, la hausse du nombre de ménages pourrait, selon le journal, être rapidement contrebalancée par un phénomène plus important de vente des actifs immobiliers par les générations du baby boom (40 % des propriétaires), qui mettraient sur le marché un très grand nombre de biens simultanément. Concernant les facteurs conjoncturels, les taux bas ne permettent plus de compenser la hausse des prix. Enfin, selon le FMI (<a href=\"http://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2004/02/index.htm\" target=\"_blank\">voir rapport</a>), la moitié des variations des prix de l\'immobilier est due à des facteurs internationaux or dans un nombre important de pays, les prix sont aujourd\'hui déconnectés des fondamentaux. Pour Le Monde, la rupture est proche. (<a href=\"http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3232,36-394209,0.html\" target=\"_blank\">Le krach attendu de l\'immobilier</a>)

Daniel Cohen (Professeur de sciences économiques, Ecole Normale Superieure, Membre du Conseil d'Analyse Economique auprès du Premier Ministre et Editorialiste associé au journal Le Monde) nous offre une vision bien pessimiste (réaliste?) de ce qui attend le marché immobilier parisien: "Où que l'on porte ainsi le regard, qu'il s'agisse de la démographie, des loyers, du cycle international, il semble bien qu'une rupture soit proche."

Avec leur vocabulaire estampillé FNAIM :
- "les transactions sur les logements anciens feront apparaître un net tassement en 2005 en raison du niveau atteint par les prix" ;
- "la décélération de la hausse des prix de l'immobilier sera très prononcée".

En clair :
- baisse des volumes ;
- baisse des prix.

Les agents immobiliers étant rémunérés à la transaction. Ils vont vraisemblablement faire baisser les prix afin de maintenir leur volume d'affaires.