Si le marché de la location reste actif à Paris, celui des villes de proche banlieue, particulièrement celles de l\'ouest (Courbevoie, Boulogne) ou du sud de Paris marque le pas. Sur Courbevoie, le marché s\'établit désormais autour de 15 € HC du m2 et entre 16 à 18 € pour Boulogne-Billancourt. A Paris, les loyers ont baissé de 5 % voire plus pour les studios et cette tendance devrait se prolonger en 2005 d\'après les agences interviewées dans l\'article et le nombre anormalement élevé de congés observé en fin d\'année 2004. Dans le 16ème, 17ème et Neuilly, les biens se louent autour de 19 ou 20 € du m2. Rive gauche (5ème, 6ème, 7ème), les loyers montent à 23 € du m2. Pour la proche banlieue, Vincennes et Boulogne sont à 18 € du m2 tandis que Nogent, St Maur ou St Mandé sont à 15 € du m2. Le délai moyen de location à Paris est aujourd\'hui de 1 mois à 2 mois sur les petites surfaces et dépasse 2 mois pour les grands appartements. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20050112.FIG0419.html\" target=\"_blank\">Locations : un nombre élevé de congés - Figaro immo</a>)

Les 3 premiers trimestres 2004 ont montré un véritable blocage du marché des locations devant les prix élevés pratiqués à l\'époque. Le marché se normalise progressivement, en s\'alignant aujourd\'hui à un niveau 5 à 10 % inférieur à 2004, entre 18 et 22 € du m2, à condition que l\'appartement soit en bon état. S\'agissant de la vente, le marché a été actif en 2004, tant en volume qu\'en prix, bien que depuis un trimestre il se soit considérablement tendu, les acheteurs n\'étant plus prêts, semble-t-il, à suivre les prix demandés, c\'est à dire entre 5500 et 7500 € du m2, suivant la localisation. Les emplacements décotés par le passé, tels que la bruyante avenue Charles de Gaulle, se sont revalorisés plus vite que la moyenne. L\'article donne quelques exemples de prix réels de vente et de location. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20050112.FIG0418.html\" target=\"_blank\">Un marché plus tendu - Le Figaro immo</a>)

Les institutionnels désireux de se séparer de leurs ensembles immobiliers (généralement 15 ans après leur construction) sont nombreux, depuis 2000, à procéder à des \"ventes à la découpe\", soit par eux-mêmes, soit en revendant des immeubles en bloc à fonds d\'investissements américains ou éuropéens (tels que Westbrook). Dans les ventes à la découpe, le locataire est placé devant le choix d\'acheter le logement qu\'il occupe ou bien de quitter son logement à l\'expiration du bail. Or si les propositions de vente aux locataires en place étaient intéressantes il y a quelques années du fait des décotes pratiquées, l\'intervention des fonds d\'investissement désireux de se ménager de larges marges et profitant de la forte demande met aujourd\'hui ces locataires dans des situations difficiles. Ainsi, alors que Westbrook a acheté Gecina et Simco (sociétés foncières) dix immeubles en 2003 rue du Faubourg St Honoré sur la base de 3700 € du m2, ces mêmes appartements sont revendus aux locataires en 2004 sur la base de 6300 € du m2, un niveau de prix inaccessible pour la plupart. Même situation Rue de Montreuil dans le 11ème où après avoir acheté sur la base de 2300 € du m2, Westbrook revend à 4600 € du m2 en moyenne. La classe politique parisienne est unanime pour dénoncer les \"raids\" de \"groupes financiers américains, motivés par la spéculation immédiate\" qui \"contribuent à accélérer le phénomène d\'éviction des classes moyennes de Paris\". (<a href=\"http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3226,36-393649,0.html\" target=\"_blank\">La vente par lots accusée de chasser les locataires des centres-villes - Le Monde</a>)

La FNAIM, comme à chaque début de trimestre, vient de publier les chiffres du marché immobilier français pour le trimestre précédent. Les prix poursuivent leur envolée France entière, avec une hausse de 15,9 % sur un an. Cette hausse affecte peu le volume de transactions qui en 2004 est resté à un niveau de 606 000 transactions en légère baisse de 2%. Pour l\'Ile de France, devant la poussée continue des prix (+18,5 % pour les appartements, +16 % pour les maisons), les volumes refluent beaucoup plus nettement avec -9,3 % pour les maisons et -5,3 % pour les appartements. A Paris, le prix moyen au m2 au 4ème trimestre 2004 atteint un nouveau record à 5143 € du m2 en hausse de 12,6 % sur un an. La solvabilité des ménages continue à se dégrader : l\'indicateur synthétique FNAIM passe ainsi à 125,7 c\'est à dire proche de son niveau de 1995-1996. Pour Paris, les acheteurs ont consacré en moyenne 4,2 années de revenus pour leur achat (4,3 dans les hauts de Seine) en 2004 et les primo-accédants y ont représenté 31,7 % des achats. La FNAIM prévoit pour 2005 une poursuite de la hausse en France \"vraisemblablement en dessous de 10%\" sans impact notable sur l\'activité, avec le support de l\'introduction du nouveau PTZ et un nouvel allongement de la durée des prêts à taux constants. Le rapport FNAIM est consultable sous la forme de 4 documents : <a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/DossierPresseJanvier05/lettre.pdf\" target=\"_blank\">l\'observatoire</a>, <a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/DossierPresseJanvier05/annexe.pdf\" target=\"_blank\">les annexes</a>, <a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/DossierPresseJanvier05/Diaporama.pdf\" target=\"_blank\">le diaporama</a> et enfin <a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/DossierPresseJanvier05/cahier.pdf\" target=\"_blan k\">l\'observatoire 1995-2004</a> (à découvrir : \"l\'indicateur avancé de Bulle\" de la FNAIM page 22). A noter : la FNAIM diffusera un indicateur mensuel des prix à partir de février 2005.

Toute l\'équipe de Rue de l\'immobilier vous souhaite une bonne année 2005, qu\'elle passe par une hausse ou par une baisse (voire une stagnation ...) de l\'immobilier. Que cette année vous permette de réaliser tous vos projets dans les meilleures conditions. Quelle que soit l\'évolution du marché, gageons que cette année sera riche en information immobilière !

Le taux de rotation des biens à louer augmente, passant de 20 % à 26 % des biens en portefeuille entre 2003 et 2004, ce qui signifie que l\'offre est en hausse de 35 % entre 2004 et 2003. Chaque agence Century 21 à Paris dispose en moyenne de 15 biens à louer, essentiellement des studios et 2 pièces. Pour le moment, les loyers résistent bien à cet afflux d\'offres, en augmentant pour les appartements de 2,8 % en Ile de France hors Paris et en baissant de 4 % pour les maisons en Ile de France et de 1,23 % pour les appartements à Paris. Rapportés aux revenus des locataires, les loyers HC à Paris en 2004 représentaient 29,6 % des revenus nets des locataires (la limite de 33 % des revenus est donc dépassée en intégrant les charges), et 32,7 % et 30,4 % respectivement des revenus pour les locataires d\'une maison et d\'un appartement en Ile de France. Ces chiffres semblent montrer que le niveau du taux d\'effort est entré dans une zone critique et accréditent l\'idée que l\'effritement des loyers pourraient se poursuivre dans les prochains mois. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/02286.htm\" target=\"_blank\">Location : l\'offre de logements progresse</a>)

Century 21 livre un rapport assez complet sur l\'évolution de l\'immobilier de 1999 à 2004 qui détaille les évolutions des achats (profil d\'acheteur, âge, CSP, type d\'acquisition, superficie moyenne, destination des biens, prix, délais de vente) tant sur Paris que la France au global. Hormis les acheteurs de moins de 30 ans, dont la proportion augmente de 1,5 % depuis 1999 à 20,5 % en 2004, la tranche qui progresse est celle des 50-60 ans qui passe de 13,6 % à 19 % des acheteurs à Paris, au détriment des 30-50 ans. La proportion des achats destinés à devenir des résidences principales baisse de 65 % à 59,7 %, au profit des achats professionnels/commerces et des résidences secondaires/placements. Il dresse également un bilan du marché de la location : le retour à la mobilité des locataires est amorcé et les portefeuilles de biens se sont nettement regarnis du fait de l\'atteinte du seuil de solvabilité des locataires, en particulier sur les studios et les grands appartements familiaux de 5 pièces et plus. Le studio moyen loué fait 23,4 m2 (pour 540 € HC), le 2 pièces 40,7 m2 (pour 773,38 € HC) et représentent respectivement 44 % et 36,5 % des locations réalisées à Paris. Les loyers stagnent pour ce type de bien (+1 % environ sur un an). Concernant l\'achat, Century 21 estime la hausse 2004 vs 2003 à 10,72 % sur Paris et le prix au m2 atteint en moyenne sur 2004 les 4376 € (3497 € du m2 dans les hauts de seine pour 13,4 % de hausse). La hausse sur 5 ans à Paris est estimée à 63,2 %. (<a href=\"http://www.century21.fr/hp_centre/confpres0412/confpres0412b.htm\" target=\"_blank\">Le marche immobilier a Paris et en France depuis 1999 - Century 21</a>)

Le Figaro a interrogé les agences immobilières du 14ème arrondissement : le marché semble très dynamique, avec des ventes rapides à des prix élevés. La pénurie de bien qui sévissait depuis plusieurs années tend à se résorber sur les petites surfaces alors qu\'elle perdure sur les grandes surfaces. Le marché devient plus sélectif, avec un avantage pour les beaux immeubles haussmaniens sur les immeubles des années 1950-1970. Les prix ont tendance à se stabiliser depuis la rentrée 2004 et se maintiennent depuis à des niveaux élevés : de 7500-8000 € le m2 dans le Nord du 14ème, coté Montparnasse, les prix descendent à 6500-6800 autour de la mairie, 5500-6200 à Alesia, 5000-5500 à Plaisance et 4500-4800 sur le boulevard des Maréchaux vers Porte de Vanves. Autour du Parc Montsouris, la disparité est forte, entre les maisons côté 14ème (jusqu\'à 10600 € du m2) et les appartements coté 13ème à 5200 € du m2. Des exemples de prix réels de transactions sont proposés à la fin de l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20041221.FIG0270.html\" target=\"_blank\">14ème arrondissement : l\'esprit Montparnasse - Le Figaro</a>)

\"Inquiétant\" : c\'est le qualificatif utilisé dans le dernier commentaire sur le marché immobilier de Century 21 pour qualifier le rythme de hausse des prix observé au 2nd semestre 2004. Malgré les records à la hausse atteints à Paris comme en province, la hausse des prix s\'est de nouveau accélérée au 2nd semestre pour atteindre au niveau national, selon le cabinet, 11,48 % en 2004 contre 8,9 % en 2003 et pour l\'Ile de France 14,59 % contre 8,5 % en 2003. (NDLR : la tendance à l\'accélération peut également être observée sur les graphiques des prix proposés de <a href=\"http://www.directgestion.com\" target=\"_blank\">Directgestion</a>). Pour le directeur général de Century 21, Hervé Bléry, la hausse devrait se poursuivre en 2005, et le marché n\'est pas en situation de bulle. Selon lui, le phénomène de hausse est plus inquiétant en régions qu\'en Ile de France. Concernant le marché de la location, \"l\'offre locative est plus dense\", y compris pour les appartements familiaux, qui étaient devenus une denrée rare. Les prix à la location se tassent légèrement à Paris tandis qu\'ils se maintiennent à la hausse partout ailleurs. (<a href=\"http://www.lemoniteur-expert.com/depeches/contenu/depeche.asp?dep_id=D924F2B39&mode=0\" target=\"_blank\">Les prix de l\'immobilier toujours plus hauts</a>)

Après un mois d\'octobre où les prix avaient atteint un niveau record à 5075 € du m2, mais dans un volume faible donc peu représentatif, les prix se sont calmés en novembre en revenant à 4871 € du m2 en moyenne à Paris intra-muros dans un volume plus étoffé. Les prix ont donc grimpé, depuis janvier 2004 de 13,4 % et de 22% depuis Janvier 2003 pour atteindre à fin 2004 la barre des 5000 € du m2. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4198296.htm\" target=\"_blank\">Prix du mètre carré parisien : petite baisse en novembre - Les Echos</a>)

Les loyers parisiens, selon l\'évaluation faite par la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), ont continué leur ascencion en 2004, avec une hausse estimée à Paris de 5,6 % sur un an. Le loyer moyen atteint presque la barre des 20 € HC du m2 à 19,6 €, avec des disparités fortes entre le 19ème à 17 € et les 6 et 7èmes à 21,7 € du m2. Mais ce prix moyen cache des variations saisonnières qui sont loin d\'être négligeables, avec une loi de l\'offre et de la demande qui influence les prix d\'un mois à l\'autre. La demande est ainsi plus forte 3ème trimestre (le T3 à lui seul représente en volume de locations nouvelles la somme des T1 et T4) et fait croître les prix pendant cette période. A l\'opposé, les mois de décembre, mars et avril sont très calmes et sont propices aux locataires qui cherchent un appartement. Les calculs effectués par Michel Mouillard pour le compte de la CNAB montrent ainsi que les loyers ont en fait baissé de 2,3 % entre le T1 et le T2 2004 pour ensuite remonter de 8,7 % pendant le seul T3 2004. (Challenges - 16 déc. 2004)

La hausse des prix des appartements à Paris s\'est élevée, selon l\'Insee, à 83,1 % entre le T1 1998 et le T1 2004 et à 68,7 % en euros constants, tandis que les revenus des ménages français augmentaient parallèlement de 24 % en euros courants. Ces hausses ne sont pas réparties de manière uniforme : la hausse a surtout bénéficié, à Paris, aux arrondissements du centre, dont les prix ont plus que doublé alors que le 16ème a monté \"seulement\" de 66 % sur la même période. L\'insee a cherché à identifier les facteurs de cette hausse et précise qu\'aucun des facteurs couramment avancés (évolution de la bourse, du nombre de ménages, la baisse des taux d\'intérêt) ne lui paraît réellement convaincant. Le document reprend une mise à jour du célèbre graphique de Joseph Comby (voir lien vers le site de Joseph Comby en bas de <a href=\"niveau.php\">cette page</a>) de 1985 à 2003. Ce graphique illustre qu\'une hausse des prix est précédée d\'une hausse des volumes et qu\'à l\'inverse, une baisse des volumes précède une baisse des prix. (<a href=\"http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/IP991.pdf\" target=\"_blank\">Etude Insee décembre 2004</a>)

Mythes & Réalités : le site personnel Bulle-immobilière.org décortique, sur un ton critique et parfois ironique, les arcanes de la communication autour de la bulle immobilière et cherche à rassembler, autant que faire se peut, les sources objectives permettant de \"rationnaliser\" les comportements sur ce marché. A consulter d\'urgence, par tout ceux qui s\'intéressent au marché immobilier ! (<a href=\"http://www.bulle-immobiliere.org\" target=\"_blank\">La bulle immobilière en France</a>)

Les taux d\'intérêt d\'emprunt immobilier rejoignent les planchers historiques atteints à la fin de l\'année 2003, avec des taux d\'emprunt fixes sur 15 ans qui enfoncent assez largement la barre des 4 %, à 3,75 %, pour les meilleurs dossiers, selon les courtiers meilleurtaux.com et Empruntis. Sur 20 ans, le taux s\'affiche également en dessous de 4 % à 3,95 % pour les meilleurs dossiers. Les dossiers moyens, quant à eux, devront se contenter de respectivement 3,95 et 4,15 % sur 15 et 20 ans. Pour une mensualité de 1000 € par mois pour un dossier dans la moyenne, il est désormais possible d\'emprunter (y compris assurance +0,36%) 130 k€ sur 15 ans et 155 k€ sur 20 ans. Reste à décider s\'il est encore temps de s\'endetter, à la vue des prix atteints à l\'achat. (<a href=\"taux.php\" >Voir les taux des principaux courtiers</a>)

L\'indicateur les Echos - Laforêt d\'octobre semble confirmer que la baisse des prix observée à la fin de l\'été 2004 n\'a pas fait long feu. Déjà remonté de 4574 à 4815 € du m2 d\'août à septembre, le prix du m2 parisien dépasse désormais le plus haut atteint en Juillet (5069 €) avec un prix moyen de 5075 € à Paris intra-muros soit une continuation de la hausse à deux chiffres sur 12 mois à près de 13 %. L\'article des Echos précise que ces prix concernent néanmoins un volume de transaction en baisse, mais ne donne pas de données chiffrées à ce sujet. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4184299.htm\" target=\"blank\">Prix du mètre carré parisien: nouveau record en octobre - Les Echos</a>)

... et toute son équipe vous donne rendez-vous le 6 décembre pour la reprise. A très bientôt !

La CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens) vient de publier son étude sur le niveau des loyers au T3 à Paris : il s\'établit en moyenne à 19,6 € hors charges pour les nouveaux arrivants du 3ème trimestre. L\'indice ne prend pas en compte le niveau des loyers des locataires en place. Cette moyenne cache des disparités suivant la taille des appartements : de 21,1 € du m2 pour les studios/1P à 17,6 € du m2 pour les 4 pièces. Les arrondissements les plus chers sont les 4ème, 6ème et 7ème arrondissements à plus de 21 € du m2 alors que les 10ème, 12ème, 19ème et 20ème arrondissements ferment la marche à environ 17 € du m2 hors charges. L\'article présente le tableau des prix par arrondissements. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/02153.htm\" target=\"_blank\">Locations à Paris : 19,60 euros/m2, en moyenne - Les Echos</a>)

La tendance à la modération de la hausse des locations observée depuis quelques mois à Paris serait-elle en train de s\'inverser ? Les Echos publient aujourd\'hui leur indicateur OLAP / FNAIM du niveau moyen des nouvelles locations (nouveaux baux) conclues en octobre : il s\'établirait à +11,9 % au dessus de son niveau du même mois de l\'an dernier. Alors que la hausse s\'affaiblissait jusqu\'en septembre (avec +4 % de hausse annuelle), le mois d\'octobre marque une cassure. Les chiffres, basés sur de faibles volumes, sont néanmoins à considérer avec prudence, d\'autant que l\'étoffement continu des portefeuilles à la location en agences rend difficile la possibilité d\'une poursuite de la hausse à ce rythme (un indicateur du niveau d\'offre peut être consulté sur <a href=\"http://immopar.free.fr\" target=\"_blank\">immopar</a>). Si l\'achat concerne 35 000 personnes par an à Paris, un calcul rapide - environ 1 million de logements à Paris, 65 % de locataires et un taux de rotation de 20 % sur les locations par an - montre que le nombre de personnes concernées par la hausse des loyers (plus de 100 000 personnes chaque année) est beaucoup plus élevé que celui des acheteurs. On comprend donc aisément que les possibilités d\'écart de prix à la location par rapport aux fondamentaux (principalement, dans ce cas, les revenus des ménages) sont beaucoup plus limitées que pour les prix à l\'achat. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4182905.htm\" target=\"_blank\">Loyers parisiens: nouveau pic en octobre - Les Echos</a>)

Les taux d\'emprunt battent des records à la baisse et rejoignent leurs plus bas historiques atteints à la rentrée 2003 : il est aujourd\'hui possible d\'emprunter sur 15 ans au taux de 3,8 % (le niveau de 3,7 % avait été atteint ponctuellement il y a un an) hors assurance et de 4 % sur 20 ans. Paradoxalement, le bouclage des opérations immobilières devient pourtant de plus en plus compliqué pour les ménages. Cette baisse des taux s\'accompagne en effet d\'un autre record : celui de la durée moyenne d\'emprunt, qui est passée de 15,3 années en 1997 à 19,6 années à fin 2003 (et probablement au delà des 20 ans en 2004). La hausse des prix a en effet largement dépassé les gains liés à la baisse des taux : ainsi en 1997, un ménage qui pouvait emprunter 100 € avec les revenus, taux et durées de 1997, peut désormais emprunter 133 € avec les revenus, taux et durées d\'aujourd\'hui, mais les prix ont entre temps pris plus de 60 %. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/02132.htm\" target=\"_blank\">Les prêts immobiliers de plus en plus longs - Les Echos</a>)

Challenge sort cette semaine son spécial immobilier 2004, avec un dossier couvrant Paris, la région parisienne et la province de manière détaillée. Si le magazine entrevoit un ralentissement, après la hausse de 72 % en euros constants depuis 1998, il ne croit pas pour autant à la possibilité d\'un krach immobilier. Pour tenir ces propos, il s\'appuie sur le rapport déjà diffusé par les experts de la Banque de France, qui ne voient pas pour le moment de risques importants, sauf si la hausse actuelle devait se maintenir au même rythme dans les 2 années à venir. Les prix aujourd\'hui à Paris (4316 € du m2 en moyenne) sont au dessus de ceux de 1991 (+2,7 %) en euros constants mais le marché est favorisé par des taux bas (4,05 % sur 20 ans chez <a href=\"http://www.meilleurtaux.com/savoir/taux/flash/flash.shtml\" target=\"_blank\">meilleurtaux.com</a> !) et des durées d\'endettement toujours plus longues (les prêts à 20 ans sont aujourd\'hui majoritaires). Les acquéreurs se tournent également vers des quartiers moins huppés, ce qui atténue d\'année en année la différence entre les quartiers chics (Centre, 8ème, 16ème) et des quartiers dits populaires (10ème, 18ème, 19ème, 20ème). Le dossier propose une analyse détaillée des prix et de leur tendance pour chaque arrondissement à Paris, pour quelques villes de région parisienne (Asnières, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-pont, Châtillon, Courbevoie, Issy-les-Moulineaux, Joinville, Levallois, Malakoff, Montreuil, Neuilly, Nogent, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Vanves, Versailles, Vincennes) ainsi que les grandes villes de province. Dossier gratuit intégralement disponible en ligne. (<a href=\"http://lemagchallenges.nouvelobs.com/articles/p234/a253996.html\" target=\"_blank\">Prix et loyers 2004 dans les grandes villes - Challenges</a>)