"Les prix en pleine illusion" d'après l'article. Et ils sont entretenus par ceux qui y tirent un intérêt (Agences, notaires, Etat ...)

L\'indicateur publié mensuellement par Laforêt-Les Echos montre un léger fléchissement des prix en décembre 2004 par rapport à novembre (4847 € contre 4871 € du m2 en novembre). Sur un an, la hausse est de 12,9 % et les prix affichent une relative stabilité (malgré des oscillations entre 4800 et 5000 € du m2) depuis Mai 2004. Selon les agences, les biens au dessus de 5000 € du m2 ne se vendent pas car les acheteurs solvables se font rares au dessus de ce seuil. Pourtant, des pratiques encore inconnues il y a quelques temps apparaissent comme des courtiers qui proposent des prêts à 30 ans ou des acheteurs qui remboursent des mensualités sur 20 ou 25 ans supérieures à un loyer pour un bien similaire. Dans ce climat, les assureurs commencent à réchigner pour accorder les prêts demandés et les délais d\'obtention d\'un prêt s\'allongent. Les stocks de logements en vente continuent de s\'étioler, les propriétaires actuels attendant d\'avoir trouvé un nouveau bien avant de mettre leur bien sur le marché. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4211709.htm\" target=\"_blank\">Prix du mètre carré à Paris : une hausse de 12,9 % en 2004 - Les Echos</a>)

Voir la rubrique tendance des marchés...

Interpretation un peu moins optimiste du rapport des notaires

Les français vivent en moyenne dans 4 pièces habitables en 2004 en hausse par rapport à 3,86 pièces en 1999 (soit une hausse non négligeable). Dans le même temps, le nombre d\'habitants moyens par logement poursuit sa diminution : il est ainsi passé de 3,19 en 1954 à 2,13 en 2004. Le parc de logements français en métropole s\'élève en 2003 à 30,3 millions en hausse de 5 % par rapport à 1999, parmi lesquelles, en 2004, 85 % étaient des résidences principales et 6,1 % étaient vacantes (7,8 % en 1982). La part de propriétaires est stable sur 5 ans avec une proportion de 57 %. (<a href=\"http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3228,36-394680,0.html\" target=\"_blank\">Les Français vivent dans quatre pièces, en moyenne - Le Monde</a>)

François Carré récidive et invite tous les franciliens à devenir propriétaires, pour éviter de se faire mettre à la porte dans le cadre de ventes à la découpe. Et puis on sait jamais, si l'inflation repartait !

Le marché parisien a continué sur sa lancée au 3ème trimestre 2004 avec une progression trimestrielle de 3,1 % qui amène les prix à un niveau sans précédent de 4465 € du m2 (1,8 % au dessus du T1 1991 en euros constants). Les volumes ont également progressé en parallèle des prix de 4,4 % par rapport au même trimestre de 2003. Ce tableau cache des disparités fortes entre quartiers chers de l\'ouest et quartiers \"meilleurs marchés\" du centre Est, ces derniers affichant des progressions sur un an de près de 20 % alors que ceux de l\'ouest ont vu leur progression limitée à un seul chiffre. Dans le détail, les quartiers dont la progression a été la plus marquée sont le 11ème (+20,6 % à 4189 € du m2), le 18ème (+19,1 % à 3724 €), le 12ème (+18,4 % à 4273 €) et le 4ème (+16,8 % à 6342 €). Les arrondissements dont l\'évolution des prix se tasse sont le 7ème (+5,5 % à 6357 €), le 8ème (+6,5 % à 5653 €) et le 16ème (+7,7 % à 5308 € du m2). Ces divergences d\'évolution remettent en cause le classement des arrondissements au sommet : le 6ème (+14,6 % à 7045 € du m2) reste largement en tête, tandis que le 7ème se fait talonner par le 4ème, suivi du 5ème (5801 € du m2). Le 1er arrondissement (5694 € du m2) passe devant le 8ème ce qui semble confirmer le rééquilibrage Ouest vers Centre à l\'oeuvre depuis déjà quelques années. Les arrondissements du Sud (13ème, 14ème et 15ème montrent une progression de 11% sur un an à respectivement 4264, 4660 et 4820 €. Le prix moyen des appartements du studio au 4 pièces suit la tendance des prix : seuls le prix des appartements de 5 pièces et plus marque le pas, en affichant une progression de 3,5 % sur un an (à tout de même 679 k€). La hausse des prix en petite et grande couronne parisienne reste très vive (+15 % dans les Hauts de Seine par exemple) tandis que les volumes restent stablent voire baissent (-2,8 % dans les Hauts de Seine, _0,8 % en Seine Saint Denis). (<a href=\"http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/files/8d129a21bf7b3969/Dossier%20de%20presse%20T3%202004.pdf\" target=\"_blank\">Rapport Notaires pour Paris - 3ème trimestre 2004</a>)

François Carré, membre de la commission de conjoncture de la Chambre des notaires, a déclaré à l'agence Reuter ne pas croire "une seule seconde" au risque d'un "krach" immobilier évoqué dans la presse pour 2005 et penche plutôt pour des "ajustements structurels".

L\'ICC (Indice du coût de la construction) est l\'indice de référence de révision annuelle des loyers pendant un bail. Si cet indice ne constitue en théorie qu\'un plafond de réévaluation maximale annuelle du loyer, les loyers lui sont généralement directement indexés. Pour le 3ème trimestre 2004, il atteint 1272 soit 5,7% de plus qu\'un an auparavant et 1244 (+4,58 %) en moyenne annuelle associée (moyenne des 4 derniers trimestres par rapport à la moyenne de l\'année précédente), ce qui constitue un rythme sans précédent depuis plus de 10 ans (hors pic du T3 2001 à +4,76 % en moyenne annuelle). Le rythme de la construction neuve depuis 2 ans (auquel a du mal à répondre l\'industrie du bâtiment) et la montée des coûts des matières premières expliquent cette évolution rapide. NDLR : Reste à voir si dans un contexte de stagnation et même de baisse des loyers en région parisienne les bailleurs vont pouvoir intégralement répercuter cette hausse sur les loyers sans créer plus de mobilité des locataires. Cette hausse pourrait également pousser certains locataires à trancher en faveur d\'un achat et encourager un marché à la vente déjà surchauffé. (<a href=\"http://bourse.lerevenu.com/newsdepeches.hts?urlAction=http%3A%2F%2Fbourse.lerevenu.com%2Fnewsdepeches.hts&idnews=AFW050112_09083400&numligne=1&date=050112\" target=\"_blank\">Le Revenu</a>)

Y-a-t-il une bulle immobilière en France ? Le Monde semble considérer qu\'à 4300 € du m2 à Paris contre 3400 € du m2 en 1991, et avec une hausse de plus de 70% depuis le point bas de 1998, la question doit être posée. Si les causes sont d\'origine conjoncturelle, alors il pose la question du niveau d\'intérêt, dont la responsabilité est dans les mains de la BCE, tandis que si la cause est structurelle, il incombe au gouvernement de réfléchir à comment agir sur l\'offre. Parmi les arguments structurels, la hausse du nombre de ménages pourrait, selon le journal, être rapidement contrebalancée par un phénomène plus important de vente des actifs immobiliers par les générations du baby boom (40 % des propriétaires), qui mettraient sur le marché un très grand nombre de biens simultanément. Concernant les facteurs conjoncturels, les taux bas ne permettent plus de compenser la hausse des prix. Enfin, selon le FMI (<a href=\"http://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2004/02/index.htm\" target=\"_blank\">voir rapport</a>), la moitié des variations des prix de l\'immobilier est due à des facteurs internationaux or dans un nombre important de pays, les prix sont aujourd\'hui déconnectés des fondamentaux. Pour Le Monde, la rupture est proche. (<a href=\"http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3232,36-394209,0.html\" target=\"_blank\">Le krach attendu de l\'immobilier</a>)

Daniel Cohen (Professeur de sciences économiques, Ecole Normale Superieure, Membre du Conseil d'Analyse Economique auprès du Premier Ministre et Editorialiste associé au journal Le Monde) nous offre une vision bien pessimiste (réaliste?) de ce qui attend le marché immobilier parisien: "Où que l'on porte ainsi le regard, qu'il s'agisse de la démographie, des loyers, du cycle international, il semble bien qu'une rupture soit proche."

Avec leur vocabulaire estampillé FNAIM :
- "les transactions sur les logements anciens feront apparaître un net tassement en 2005 en raison du niveau atteint par les prix" ;
- "la décélération de la hausse des prix de l'immobilier sera très prononcée".

En clair :
- baisse des volumes ;
- baisse des prix.

Les agents immobiliers étant rémunérés à la transaction. Ils vont vraisemblablement faire baisser les prix afin de maintenir leur volume d'affaires.

Voir l'article 105 concernant le régime fiscal applicable aux marchands de biens. L'exonération passe de 4 à 2ans.

Il semblerait que les banques centrales vont changer de politique ! La BCE est de toute façon bien trop accomodante en ce moment alors que l'inflation réelle est forte ...

Si le marché de la location reste actif à Paris, celui des villes de proche banlieue, particulièrement celles de l\'ouest (Courbevoie, Boulogne) ou du sud de Paris marque le pas. Sur Courbevoie, le marché s\'établit désormais autour de 15 € HC du m2 et entre 16 à 18 € pour Boulogne-Billancourt. A Paris, les loyers ont baissé de 5 % voire plus pour les studios et cette tendance devrait se prolonger en 2005 d\'après les agences interviewées dans l\'article et le nombre anormalement élevé de congés observé en fin d\'année 2004. Dans le 16ème, 17ème et Neuilly, les biens se louent autour de 19 ou 20 € du m2. Rive gauche (5ème, 6ème, 7ème), les loyers montent à 23 € du m2. Pour la proche banlieue, Vincennes et Boulogne sont à 18 € du m2 tandis que Nogent, St Maur ou St Mandé sont à 15 € du m2. Le délai moyen de location à Paris est aujourd\'hui de 1 mois à 2 mois sur les petites surfaces et dépasse 2 mois pour les grands appartements. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20050112.FIG0419.html\" target=\"_blank\">Locations : un nombre élevé de congés - Figaro immo</a>)

Les 3 premiers trimestres 2004 ont montré un véritable blocage du marché des locations devant les prix élevés pratiqués à l\'époque. Le marché se normalise progressivement, en s\'alignant aujourd\'hui à un niveau 5 à 10 % inférieur à 2004, entre 18 et 22 € du m2, à condition que l\'appartement soit en bon état. S\'agissant de la vente, le marché a été actif en 2004, tant en volume qu\'en prix, bien que depuis un trimestre il se soit considérablement tendu, les acheteurs n\'étant plus prêts, semble-t-il, à suivre les prix demandés, c\'est à dire entre 5500 et 7500 € du m2, suivant la localisation. Les emplacements décotés par le passé, tels que la bruyante avenue Charles de Gaulle, se sont revalorisés plus vite que la moyenne. L\'article donne quelques exemples de prix réels de vente et de location. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20050112.FIG0418.html\" target=\"_blank\">Un marché plus tendu - Le Figaro immo</a>)

Les institutionnels désireux de se séparer de leurs ensembles immobiliers (généralement 15 ans après leur construction) sont nombreux, depuis 2000, à procéder à des \"ventes à la découpe\", soit par eux-mêmes, soit en revendant des immeubles en bloc à fonds d\'investissements américains ou éuropéens (tels que Westbrook). Dans les ventes à la découpe, le locataire est placé devant le choix d\'acheter le logement qu\'il occupe ou bien de quitter son logement à l\'expiration du bail. Or si les propositions de vente aux locataires en place étaient intéressantes il y a quelques années du fait des décotes pratiquées, l\'intervention des fonds d\'investissement désireux de se ménager de larges marges et profitant de la forte demande met aujourd\'hui ces locataires dans des situations difficiles. Ainsi, alors que Westbrook a acheté Gecina et Simco (sociétés foncières) dix immeubles en 2003 rue du Faubourg St Honoré sur la base de 3700 € du m2, ces mêmes appartements sont revendus aux locataires en 2004 sur la base de 6300 € du m2, un niveau de prix inaccessible pour la plupart. Même situation Rue de Montreuil dans le 11ème où après avoir acheté sur la base de 2300 € du m2, Westbrook revend à 4600 € du m2 en moyenne. La classe politique parisienne est unanime pour dénoncer les \"raids\" de \"groupes financiers américains, motivés par la spéculation immédiate\" qui \"contribuent à accélérer le phénomène d\'éviction des classes moyennes de Paris\". (<a href=\"http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3226,36-393649,0.html\" target=\"_blank\">La vente par lots accusée de chasser les locataires des centres-villes - Le Monde</a>)

La FNAIM, comme à chaque début de trimestre, vient de publier les chiffres du marché immobilier français pour le trimestre précédent. Les prix poursuivent leur envolée France entière, avec une hausse de 15,9 % sur un an. Cette hausse affecte peu le volume de transactions qui en 2004 est resté à un niveau de 606 000 transactions en légère baisse de 2%. Pour l\'Ile de France, devant la poussée continue des prix (+18,5 % pour les appartements, +16 % pour les maisons), les volumes refluent beaucoup plus nettement avec -9,3 % pour les maisons et -5,3 % pour les appartements. A Paris, le prix moyen au m2 au 4ème trimestre 2004 atteint un nouveau record à 5143 € du m2 en hausse de 12,6 % sur un an. La solvabilité des ménages continue à se dégrader : l\'indicateur synthétique FNAIM passe ainsi à 125,7 c\'est à dire proche de son niveau de 1995-1996. Pour Paris, les acheteurs ont consacré en moyenne 4,2 années de revenus pour leur achat (4,3 dans les hauts de Seine) en 2004 et les primo-accédants y ont représenté 31,7 % des achats. La FNAIM prévoit pour 2005 une poursuite de la hausse en France \"vraisemblablement en dessous de 10%\" sans impact notable sur l\'activité, avec le support de l\'introduction du nouveau PTZ et un nouvel allongement de la durée des prêts à taux constants. Le rapport FNAIM est consultable sous la forme de 4 documents : <a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/DossierPresseJanvier05/lettre.pdf\" target=\"_blank\">l\'observatoire</a>, <a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/DossierPresseJanvier05/annexe.pdf\" target=\"_blank\">les annexes</a>, <a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/DossierPresseJanvier05/Diaporama.pdf\" target=\"_blank\">le diaporama</a> et enfin <a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/DossierPresseJanvier05/cahier.pdf\" target=\"_blan k\">l\'observatoire 1995-2004</a> (à découvrir : \"l\'indicateur avancé de Bulle\" de la FNAIM page 22). A noter : la FNAIM diffusera un indicateur mensuel des prix à partir de février 2005.

Toute l\'équipe de Rue de l\'immobilier vous souhaite une bonne année 2005, qu\'elle passe par une hausse ou par une baisse (voire une stagnation ...) de l\'immobilier. Que cette année vous permette de réaliser tous vos projets dans les meilleures conditions. Quelle que soit l\'évolution du marché, gageons que cette année sera riche en information immobilière !

Le taux de rotation des biens à louer augmente, passant de 20 % à 26 % des biens en portefeuille entre 2003 et 2004, ce qui signifie que l\'offre est en hausse de 35 % entre 2004 et 2003. Chaque agence Century 21 à Paris dispose en moyenne de 15 biens à louer, essentiellement des studios et 2 pièces. Pour le moment, les loyers résistent bien à cet afflux d\'offres, en augmentant pour les appartements de 2,8 % en Ile de France hors Paris et en baissant de 4 % pour les maisons en Ile de France et de 1,23 % pour les appartements à Paris. Rapportés aux revenus des locataires, les loyers HC à Paris en 2004 représentaient 29,6 % des revenus nets des locataires (la limite de 33 % des revenus est donc dépassée en intégrant les charges), et 32,7 % et 30,4 % respectivement des revenus pour les locataires d\'une maison et d\'un appartement en Ile de France. Ces chiffres semblent montrer que le niveau du taux d\'effort est entré dans une zone critique et accréditent l\'idée que l\'effritement des loyers pourraient se poursuivre dans les prochains mois. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/02286.htm\" target=\"_blank\">Location : l\'offre de logements progresse</a>)