Les loyers parisiens, selon l\'évaluation faite par la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), ont continué leur ascencion en 2004, avec une hausse estimée à Paris de 5,6 % sur un an. Le loyer moyen atteint presque la barre des 20 € HC du m2 à 19,6 €, avec des disparités fortes entre le 19ème à 17 € et les 6 et 7èmes à 21,7 € du m2. Mais ce prix moyen cache des variations saisonnières qui sont loin d\'être négligeables, avec une loi de l\'offre et de la demande qui influence les prix d\'un mois à l\'autre. La demande est ainsi plus forte 3ème trimestre (le T3 à lui seul représente en volume de locations nouvelles la somme des T1 et T4) et fait croître les prix pendant cette période. A l\'opposé, les mois de décembre, mars et avril sont très calmes et sont propices aux locataires qui cherchent un appartement. Les calculs effectués par Michel Mouillard pour le compte de la CNAB montrent ainsi que les loyers ont en fait baissé de 2,3 % entre le T1 et le T2 2004 pour ensuite remonter de 8,7 % pendant le seul T3 2004. (Challenges - 16 déc. 2004)

La hausse des prix des appartements à Paris s\'est élevée, selon l\'Insee, à 83,1 % entre le T1 1998 et le T1 2004 et à 68,7 % en euros constants, tandis que les revenus des ménages français augmentaient parallèlement de 24 % en euros courants. Ces hausses ne sont pas réparties de manière uniforme : la hausse a surtout bénéficié, à Paris, aux arrondissements du centre, dont les prix ont plus que doublé alors que le 16ème a monté \"seulement\" de 66 % sur la même période. L\'insee a cherché à identifier les facteurs de cette hausse et précise qu\'aucun des facteurs couramment avancés (évolution de la bourse, du nombre de ménages, la baisse des taux d\'intérêt) ne lui paraît réellement convaincant. Le document reprend une mise à jour du célèbre graphique de Joseph Comby (voir lien vers le site de Joseph Comby en bas de <a href=\"niveau.php\">cette page</a>) de 1985 à 2003. Ce graphique illustre qu\'une hausse des prix est précédée d\'une hausse des volumes et qu\'à l\'inverse, une baisse des volumes précède une baisse des prix. (<a href=\"http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/IP991.pdf\" target=\"_blank\">Etude Insee décembre 2004</a>)

Mythes & Réalités : le site personnel Bulle-immobilière.org décortique, sur un ton critique et parfois ironique, les arcanes de la communication autour de la bulle immobilière et cherche à rassembler, autant que faire se peut, les sources objectives permettant de \"rationnaliser\" les comportements sur ce marché. A consulter d\'urgence, par tout ceux qui s\'intéressent au marché immobilier ! (<a href=\"http://www.bulle-immobiliere.org\" target=\"_blank\">La bulle immobilière en France</a>)

Les taux d\'intérêt d\'emprunt immobilier rejoignent les planchers historiques atteints à la fin de l\'année 2003, avec des taux d\'emprunt fixes sur 15 ans qui enfoncent assez largement la barre des 4 %, à 3,75 %, pour les meilleurs dossiers, selon les courtiers meilleurtaux.com et Empruntis. Sur 20 ans, le taux s\'affiche également en dessous de 4 % à 3,95 % pour les meilleurs dossiers. Les dossiers moyens, quant à eux, devront se contenter de respectivement 3,95 et 4,15 % sur 15 et 20 ans. Pour une mensualité de 1000 € par mois pour un dossier dans la moyenne, il est désormais possible d\'emprunter (y compris assurance +0,36%) 130 k€ sur 15 ans et 155 k€ sur 20 ans. Reste à décider s\'il est encore temps de s\'endetter, à la vue des prix atteints à l\'achat. (<a href=\"taux.php\" >Voir les taux des principaux courtiers</a>)

L\'indicateur les Echos - Laforêt d\'octobre semble confirmer que la baisse des prix observée à la fin de l\'été 2004 n\'a pas fait long feu. Déjà remonté de 4574 à 4815 € du m2 d\'août à septembre, le prix du m2 parisien dépasse désormais le plus haut atteint en Juillet (5069 €) avec un prix moyen de 5075 € à Paris intra-muros soit une continuation de la hausse à deux chiffres sur 12 mois à près de 13 %. L\'article des Echos précise que ces prix concernent néanmoins un volume de transaction en baisse, mais ne donne pas de données chiffrées à ce sujet. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4184299.htm\" target=\"blank\">Prix du mètre carré parisien: nouveau record en octobre - Les Echos</a>)

... et toute son équipe vous donne rendez-vous le 6 décembre pour la reprise. A très bientôt !

La CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens) vient de publier son étude sur le niveau des loyers au T3 à Paris : il s\'établit en moyenne à 19,6 € hors charges pour les nouveaux arrivants du 3ème trimestre. L\'indice ne prend pas en compte le niveau des loyers des locataires en place. Cette moyenne cache des disparités suivant la taille des appartements : de 21,1 € du m2 pour les studios/1P à 17,6 € du m2 pour les 4 pièces. Les arrondissements les plus chers sont les 4ème, 6ème et 7ème arrondissements à plus de 21 € du m2 alors que les 10ème, 12ème, 19ème et 20ème arrondissements ferment la marche à environ 17 € du m2 hors charges. L\'article présente le tableau des prix par arrondissements. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/02153.htm\" target=\"_blank\">Locations à Paris : 19,60 euros/m2, en moyenne - Les Echos</a>)

La tendance à la modération de la hausse des locations observée depuis quelques mois à Paris serait-elle en train de s\'inverser ? Les Echos publient aujourd\'hui leur indicateur OLAP / FNAIM du niveau moyen des nouvelles locations (nouveaux baux) conclues en octobre : il s\'établirait à +11,9 % au dessus de son niveau du même mois de l\'an dernier. Alors que la hausse s\'affaiblissait jusqu\'en septembre (avec +4 % de hausse annuelle), le mois d\'octobre marque une cassure. Les chiffres, basés sur de faibles volumes, sont néanmoins à considérer avec prudence, d\'autant que l\'étoffement continu des portefeuilles à la location en agences rend difficile la possibilité d\'une poursuite de la hausse à ce rythme (un indicateur du niveau d\'offre peut être consulté sur <a href=\"http://immopar.free.fr\" target=\"_blank\">immopar</a>). Si l\'achat concerne 35 000 personnes par an à Paris, un calcul rapide - environ 1 million de logements à Paris, 65 % de locataires et un taux de rotation de 20 % sur les locations par an - montre que le nombre de personnes concernées par la hausse des loyers (plus de 100 000 personnes chaque année) est beaucoup plus élevé que celui des acheteurs. On comprend donc aisément que les possibilités d\'écart de prix à la location par rapport aux fondamentaux (principalement, dans ce cas, les revenus des ménages) sont beaucoup plus limitées que pour les prix à l\'achat. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4182905.htm\" target=\"_blank\">Loyers parisiens: nouveau pic en octobre - Les Echos</a>)

Les taux d\'emprunt battent des records à la baisse et rejoignent leurs plus bas historiques atteints à la rentrée 2003 : il est aujourd\'hui possible d\'emprunter sur 15 ans au taux de 3,8 % (le niveau de 3,7 % avait été atteint ponctuellement il y a un an) hors assurance et de 4 % sur 20 ans. Paradoxalement, le bouclage des opérations immobilières devient pourtant de plus en plus compliqué pour les ménages. Cette baisse des taux s\'accompagne en effet d\'un autre record : celui de la durée moyenne d\'emprunt, qui est passée de 15,3 années en 1997 à 19,6 années à fin 2003 (et probablement au delà des 20 ans en 2004). La hausse des prix a en effet largement dépassé les gains liés à la baisse des taux : ainsi en 1997, un ménage qui pouvait emprunter 100 € avec les revenus, taux et durées de 1997, peut désormais emprunter 133 € avec les revenus, taux et durées d\'aujourd\'hui, mais les prix ont entre temps pris plus de 60 %. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/02132.htm\" target=\"_blank\">Les prêts immobiliers de plus en plus longs - Les Echos</a>)

Challenge sort cette semaine son spécial immobilier 2004, avec un dossier couvrant Paris, la région parisienne et la province de manière détaillée. Si le magazine entrevoit un ralentissement, après la hausse de 72 % en euros constants depuis 1998, il ne croit pas pour autant à la possibilité d\'un krach immobilier. Pour tenir ces propos, il s\'appuie sur le rapport déjà diffusé par les experts de la Banque de France, qui ne voient pas pour le moment de risques importants, sauf si la hausse actuelle devait se maintenir au même rythme dans les 2 années à venir. Les prix aujourd\'hui à Paris (4316 € du m2 en moyenne) sont au dessus de ceux de 1991 (+2,7 %) en euros constants mais le marché est favorisé par des taux bas (4,05 % sur 20 ans chez <a href=\"http://www.meilleurtaux.com/savoir/taux/flash/flash.shtml\" target=\"_blank\">meilleurtaux.com</a> !) et des durées d\'endettement toujours plus longues (les prêts à 20 ans sont aujourd\'hui majoritaires). Les acquéreurs se tournent également vers des quartiers moins huppés, ce qui atténue d\'année en année la différence entre les quartiers chics (Centre, 8ème, 16ème) et des quartiers dits populaires (10ème, 18ème, 19ème, 20ème). Le dossier propose une analyse détaillée des prix et de leur tendance pour chaque arrondissement à Paris, pour quelques villes de région parisienne (Asnières, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-pont, Châtillon, Courbevoie, Issy-les-Moulineaux, Joinville, Levallois, Malakoff, Montreuil, Neuilly, Nogent, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Vanves, Versailles, Vincennes) ainsi que les grandes villes de province. Dossier gratuit intégralement disponible en ligne. (<a href=\"http://lemagchallenges.nouvelobs.com/articles/p234/a253996.html\" target=\"_blank\">Prix et loyers 2004 dans les grandes villes - Challenges</a>)

Le Figaro a interviewé Arnaud Ferey, Directeur général d\'Isambert, agence immobilière spécialisée sur les 7ème et 15ème arrondissements. Le portrait brossé du marché immobilier du 15ème est très positif, avec un fort dynamisme, en particulier sur les grandes surfaces toujours en situation de pénurie et plus chères au m2 que les plus petites surfaces. Les prix s\'échelonnent entre 4500 € (Porte de Versailles, boulevard Lefebvre, Porte de Vanves)et 6800 € (les quartiers limite 7ème, la place Adolphe Chérioux près de Vaugirard ...) par m2 du Sud au Nord de l\'arrondissement. Les prix ont encore progressé depuis le début de l\'année mais devraient, aux dires de l\'agence, se stabiliser pour les prochaines années dans un contexte de taux bas. Les locations mettent plus de temps à trouver preneur, les \"propriétaires [ayant] peut être anticipé un peu trop la hausse\" et leurs prix évoluent entre 17 et 25 € du m2 HC. L\'article cite également quelques exemples de ventes réelles. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20041029.FIG0350.html\" target=\"_blank\">Les prix augmenteront faiblement dans les prochaines années - Le Figaro</a>)

Le point constate, dans son spécial immobilier, qu\'à l\'image des 8 dernières années le marché immobilier a toujours la forme en France en 2004, avec une hausse à 2 chiffres entre Juin 2003 et Juin 2004 et des prix doublés en 8 ans. Contrairement à la hausse observée en 1986-1991, celle observée aujourd\'hui n\'est pas circonscrite à Paris et à la côte d\'azur : c\'est toutes les villes de France qui connaissent cette hausse des valeurs depuis 8 ans. Les raisons avancées ont déjà été évoquées : crédit bon marché et attration de la France chez les étrangers renforcent la demande et font progresser les prix. La demande est aussi alimentée, aux dires du magazine, par la sous-construction des dernières années, qui entretient la pénurie actuelle : il manquerait ainsi près d\'un demi million de logement en France. Malgré tous ces facteurs, la demande semble néanmoins faiblir progressivement sous l\'effet de la diminution de la solvabilité. Selon les pronostics de Pierre Bazaille, président du marché immobilier des Notaires, la hausse des prix serait ramenée à 4-6 % (au lieu de 15 %) dans les 18 mois, \"le temps que le portefeuille de biens et la solvabilité des acquéreurs se refassent une santé\". (<a href=\"http://www.lepoint.fr/special_immobilier/document.html?did=154550\" target=\"_blank\">Spécial Immobilier 2004 - Le Point</a>)

Les chiffres publiés par le site \"De particulier à Particulier\" permettent chaque semaine d\'évaluer l\'état du marché en permettant de consulter les prix moyens des annonces disponibles sur le site et donnent l\'orientation des prétentions des vendeurs, semaine après semaine. Alors que ces prétentions avaient tendance à se stabiliser à la mi-2004, on observe aujourd\'hui une accélération des prix demandés, avec sur 3 mois, dans certains quartiers, des croissances dignes de l\'année 2003. Ainsi, sur les 3 derniers mois, la croissance des prix est sur une tendance de 16 % dans les 8ème et 11ème, 14ème et 15ème arrondissements (contre respectivement 12,8 %, 13,2 %, 11,9 % et 12,5 % sur un an). Elle atteint sur les 3 derniers mois 18 % dans le 1er, 9ème, 13ème et 19ème arrondissements (sur un an, ces hausses étaient respectivement de 15,6 %, 14,2 %, 13,1 % et 16,2 %). Elle dépasse 19 % pour les 18ème et 20ème (contre 15,6 % et 16,2 % sur un an) et caracole sur une tendance de +23,5 % dans le 10ème arrondissement (contre 15,6 % sur un an). Si ces chiffres ne permettent pas de conclure sur l\'état du marché, tant du point de vue des volumes que des prix réellement pratiqués, ils traduisent incontestablement une continuation encore plus forte de l\'accélération des prix et semblent montrer que l\'accalmie observée au milieu d\'année 2004 ne sera que passagère. La question principale est de savoir à quel niveau de prétention des vendeurs les volumes finiront pas souffrir et donc à terme les prix se stabiliser. (<a href=\"http://www.pap.fr/Eval/cote.asp\" target=\"_blank\">Statistiques des prix demandés par les vendeurs - PAP</a>)

Après 9,5 % de baisse entre Juillet et Août, les prix reprennent de la hauteur en Septembre en revenant au niveau de Juin à 4815 € du m2, soit une hausse de 5,2 % en un mois. Ces chiffres confirment bien que la baisse observée correspondait plus à une correction après un mois de Juillet hors de l\'ordinaire (vente de biens exceptionnels qui ont fait monter la côte au m2) qu\'à un véritable changement de tendance. Le volume des transactions n\'est pas en reste en septembre par rapport à l\'an dernier puisqu\'il progresse de presque 10 % ce qui permet aux agences de voir leur chiffre d\'affaire augmenter de 25 %. Comme le précise Les Echos, cette hausse est néanmoins très mal distribuée, se concentrant avant tout sur les secteurs les moins chers des arrondissements résidentiels (par exemple Auteuil dans le 16ème) et les arrondissements anciennement populaires (18ème, 19ème et 20ème arrondissements). L\'effet d\'escargot semble donc jouer à plein et son effet se ressent bien en dehors de Paris, avec des villes qui flambent, telles que Montreuil ou Saint Denis, sous la pression des acheteurs. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4172673.htm\" target=\"_blank\">Prix du mètre carré parisien : c\'est reparti de plus belle - Les Echos</a>)

Des volumes toujours importants et des difficultés pour vendre les très grandes surfaces : voici comment les agents immobiliers interviewés par le Figaro résument le marché immobilier du très chic 7ème arrondissement. Les prix se stabilisent autour des 7000 € du m2 pour les appartements familiaux de 100 m2 sans défauts alors que les ventes d\'appartements standards ou avec défauts trainent plus dans le temps. Le quartier du gros cailloux reste le plus \"abordable\" de l\'arrondissement autour de 6500 € du m2 dans des immeubles modestes alors que les belles avenues (Bosquet, Bourdonnais, Tour Maubourg) sont côtées à plus de 8000 € du m2 (les quais atteignent 12 000 € du m2). (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20041019.FIG0339.html\" target=\"_blank\">VIIe : la demande se maintient malgré la hausse des prix - Le Figaro</a>)

Foncia sort son guide semestriel des loyers et des prix parisiens par quartier ainsi que ses prévisions d\'évolution pour le deuxième semestre 2004. Pour chaque quartier, Foncia indique une fourchette de prix HC au m2 à la location par type d\'appartement (Studio, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces ou 5 pièces et +). La tendance est à la continuation de la baisse sauf pour les arrondissements du centre (1er, 2ème, 3ème et 4ème) et les 11ème et 13ème qui se stabilisent. Seul le 15ème arrondissement est vu en hausse. Concernant les prix à l\'achat, les arrondissements les plus populaires (10ème, 18ème, 19ème, 20ème) devraient poursuivre leur hausse, ainsi que le 9ème et les arrondissements du centre, tandis que les autres arrondissements sont vus stables sur le semestre. Foncia dispose des mêmes rapports sur l\'Ile de France et la province disponible également <a href=\"http://www.foncia.fr/guide_des_prix_observatoire.htm\" target=\"_blank\">en ligne</a>. (<a href=\"http://www.foncia.fr/guides_des_prix/guide200402-paris.pdf\" target=\"_blank\">Rapport semestriel et prévisions de Foncia pour le S2 2004 à Paris</a>)

Le Crédit Foncier, via sa filiale Crédit Foncier Expertise, publie sa note semestrielle sur le marché immobilier résidentiel en Ile de France et en province, et sur le marché des bureaux. Il avertit que le marché immobilier francilien \"repose désormais sur des fondamentaux altérés\" et que la hausse observée sur le neuf, tant sur les volumes que les prix, est \"artificiellement soutenue par un dispositif fiscal qui favorise le petit logement à usage locatif\". Le marché est donc, d\'après le crédit foncier, en position très fragile en cas de remontée des taux, qui entraînerait une baisse des transactions, puis une baisse des prix. Concernant le marché des bureaux, le crédit foncier ne prévoit aucune amélioration des perspectives à court terme. (<a href=\"http://www.foncierexpertise.fr/Editorial/GP_SYNTHESE_SEPT_2004.pdf\" target=\"_blank\">Synthèse semestrielle du Crédit Foncier - Sept. 2004</a>)

Le phénomène d\'allongement de la durée des prêts, initié depuis 3 ans, se poursuit, avec, pour la première fois en 2004, une proportion des prêts à 20 ans (40 %) qui dépasse celle des prêts à 15 ans (36 %). Les mêmes chiffres étaient respectivement à 37 % et 42 % il y a 3 ans. Les prêts sur plus de 20 ans ne sont pas en reste avec 11 % des prêts sur 25 ans et 2 % sur 30 ans, soit un total de 53 % des prêts s\'établissant aujourd\'hui au dessus de 20 ans. La france semble suivre le chemin des pays anglo-saxons (Royaume Uni ou Etats-Unis) où une durée de 30 ans est assez commune, malgré le coût élevé des crédits sur longues durées. Il est vrai que face à des prix élevés et des taux sensiblement similaires à ceux sur 15 ans, la tentation est forte pour acquérir son bien. (<a href=\"http://www.meilleurtaux.com/savoir/actu/actualite/2004/10/article5.shtml\" target=\"_blank\">L’allongement des durées de crédit immobilier… une évolution spectaculaire - Meilleur taux</a>)

Deux semaines après les Notaires, la FNAIM sort son analyse trimestrielle du marché immobilier français. Il en ressort une pression toujours aussi forte sur les prix qui augmentent en France de 16,1 % sur un an. Non seulement les prix sont en hausse, mais le pourcentage d\'augmentation lui-même croît de trimestre en trimestre (le taux était de 14,6 % au S2 2003 puis de 15,4 % au S1 2004). Le rapport laisse transparaître une inquiétude manifeste de la FNAIM qui, tout en observant la hausse, parle (fait le souhait ?) d\'un ralentissement \"plus que très probable\" dans les prochains mois. L\'activité, bien que soutenue, est légèrement en baisse, ce qui permet aux agences de regarnir leurs stocks (+17,7 % en Ile de France par rapport à 2003). Pour Paris, le prix moyen atteint 5035 € du m2 en hausse de 14,5 % sur un an, une hausse bien inférieure aux hausses moyennes observées en province. L\'indicateur de solvabilité des ménages continue de s\'éroder, sous l\'effet de la hausse des prix et d\'un maintien des taux d\'intérêt : il atteint un indice de 128 (contre 100 en 1992 et 162,6 en 1999. Si le niveau atteint par les prix n\'est pas encore celui qui a déclenché le krash immobilier de 1991, il s\'en approche désormais dangereusement, d\'autant que la spirale inflationniste paraît bien difficile à arrêter.(<a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/conjoncture_oct04.pdf\" target=\"_blank\">Rapport de la FNAIM T2 2004</a> et <a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/annexe.pdf\" target=\"_blank\">les annexes</a>)

Si les articles précédemment parus décrivaient un ralentissement ou une stagnation des loyers, peu évoquaient encore un vrai retournement. Pourtant, les agences Laforêt annoncent que le vent a définitivement tourné en faveur des locataires sur les derniers mois, avec une baisse du prix moyen de relocation de 5 % à 21 € du m2 charges comprises aujourd\'hui contre 22 € du m2 trois mois plus tôt. Dans le détail, 12 arrondissements sur 20 enregistrent une baisse annuelle de l\'ordre de 5% contre 4 stables et 4 en légère progression. Le délai moyen de vacance est désormais de 60 jours entre deux locataires et les loyers au dessus de 1500 € mensuels trouvent difficilement preneur. La raison avancée est la diminutation de la demande dûe à une accession à la propriété des clients les plus solvables. Cette situation met les potentiels locataires en position de force pour négocier les prix, que ce soit par diminution directe du prix ou par la réalisation de travaux d\'aménagement aux frais du bailleur. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/02050.htm\" target=\"_blank\">Logement : le recul des loyers peut atteindre 5 % à Paris - Les Echos</a>)