Le 16ème arrondissement, les chiffres des notaires le montrent, a moins monté que les autres arrondissements de Paris ce qui met ses prix au niveau de certains quartiers des pourtant moins bourgeois 15ème et 14ème arrondissements. Alors que le 16ème tenait le haut du pavé à la fin des années 80, puisqu\'il était le plus cher des arrondissements en moyenne à 40 000 F du m2( contre 5000 € aujourd\'hui d\'après les Notaires), les 6ème et 7ème arrondissements l\'ont dépassé et les 14ème et 15ème s\'en approchent au nord. L\'article du Figaro signale que les prix sont néanmoins toujours à la hausse en cette année 2004 et que le sud de l\'arrondissement rattrappe progressivement les prix du Nord bourgeois. Quelques exemples de ventes dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040518.FIG0297.html\" target=\"blank\">Le XVIème rattrapé par d\'autres arrondissements - Le Figaro</a>)

Dans l\'article décrivant les tendances observées sur le marché français dans les deux derniers mois, les notaires sont très prudents dans leurs commentaires sur le marché : s\'ils identifient des facteurs qui militent pour une baisse, en particulier le tassement de la demande en région parisienne depuis 2000, ils estiment aussi que les prix sont loin de leur sommet de 1991, où les taux culminaient à 10%. Des arguments qui ont déjà été débattus largement sur ce site. Les notaires, pour 57 % d\'entre eux, incitent désormais les vendeurs à proposer leur bien à la vente, considérant que le marché atteint un plafond. Une accélération des prix et une chute concomittante des volumes n\'est certainement pas le scénario souhaité par les notaires et les agences, dont les revenus sont liés au pourcentage des ventes réalisées. (<a href=\"http://www.immonot.com/HTML_FR/tendances_marche.htm?region=&retour=&target=&dep2=&change=\" target=\"blank\">\"En mai, croît ce qui te plaît !\" - Immonot - L\'immobilier des Notaires français</a>)

Après une fin d\'année 2003 très calme, les affaires ont repris dans le 7ème arrondissement, dont les prix sont orientés à la hausse. Les acheteurs, aux dires des agences immobilières, veulent profiter des taux bas ce qui relance la demande. Il est vrai que la hausse des quartiers plus populaires les a rapproché des prix des arrondissements chics et une partie de la clientèle revient dans les \"bons\" quartiers. Les prix atteignent des sommets dans les beaux immeubles des grandes avenues entre 6000 et 8000 € du m2, y compris dans des quartiers autrefois moins demandés tels que celui du Gros Caillou, avec des appartements familiaux toujours aussi rares et chers.<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040511.FIG0369.html\" target=\"blank\">\"Paris : accélération dans le VIIe\" - Le Figaro</a>)

L\'interview d\'agents immobiliers par Le Figaro montre que la demande sur Paris reste forte, qu\'elle émane de particuliers ou d\'investisseurs, ce qui semble contredire le dernier sondage Meunier Habitat, commenté il y a peu par Rue de l\'immobilier. Les investisseurs représentent, selon les agences, 30 % du marché dans le 9 ème arrondissement. Les agences observent également que le marché à la location se calme et que les rendements sont à la baisse, bien que les investisseurs, selon ces mêmes agents, continuent à viser les 6 % de rentabilité. La fourchette annoncée des prix de vente semble s\'élargir signe que les meilleurs biens continuent à monter tandis que ceux avec défaut stagnent : 3000 à 6000 € du m2 dans le 9ème, 4500 à 6000 € dans le bon 17ème, 4500 à 5500 dans le 15ème, 5300 à 5700 dans le quartier St Augustin (8ème), et 4500 à 7000 € dans le marais. Quelques exemples de ventes dans ces arrondissements sont fournis dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040511.FIG0370.html\" target=\"blank\">\"Du studio aux deux pièces : demande soutenue\" - Le Figaro</a>)

47 % des sondés considèrent que les prix sont \"très élevés\" et 32 % les jugent même \"inaccessibles\" : c\'est le résultat de l\'enquête Meunier Habitat menée par BVA en Ile de France en Avril 2004. Ces avis se traduisent mécaniquement en terme d\'intentions d\'achat : les intentions d\'achat à deux ans diminuent de 14 % en octobre 2003 à 13 % des sondés en Avril 2004. Cette baisse est à mettre sur le compte des investisseurs, qui passent de 11 % à 3 % des acheteurs potentiels. Les candidats à l\'achat sont en outre moins pressés : les achats à court terme (moins de trois mois) ne représentent plus que 3 % des candidats en avril contre 7 % en octobre 2003. La pénurie de terrain continue pourtant à pousser les prix à la hausse : Meunier a ainsi augmenté ses prix de vente de 3,5 % en moyenne depuis le début de l\'année et la diminution des stocks se poursuit, signe paradoxal que la demande est toujours présente et qu\'une partie des français a les moyens d\'acheter. Meunier signale d\'ailleurs que le montant de l\'apport a tendance à augmenter pour l\'achat de résidences principales. (\"L\'investissement locatif menacé par la hausse des prix\" - La Tribune)

Haut lieu de la nuit nocturne côté 11ème mais aussi appréciée pour ses petites rues typiques du Marais des 3ème et 4ème arrondissements, Bastille est un quartier qui reste très prisé par les parisiens et donc pas les acheteurs. Les prix ont suivi la courbe ascendant parisienne et se situent entre 4500 et 5500 € du m2 coté 11ème et 12ème. Depuis le dernier trismestre 2003, les transactions ralentissent et la demande et l\'offre s\'équilibrent, ce qui permet aux agences de disposer de portefeuilles de biens plus étoffés retrouvant un niveau qu\'ils n\'avaient plus connu depuis un 2 ans. Ce ralentissement a une incidence sur les prix qui stagnent depuis le début de l\'année. De même, les locations ne sont plus en pénurie, même si les niveaux de loyers sont élevés. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040504.FIG0329.html\" target=\"blank\">Autour de Bastille : un secteur toujours recherché - Le Figaro</a>)

C\'est la question à laquelle s\'attache la BNP Paribas au travers de son analyse trimestrielle du marché immobilier français et parisien. La banque livre ici une analyse très complète, étayée aussi bien par des arguments historiques sur l\'évolution comparée des revenus et des prix de la pierre, une recherche des cycles volumes-prix à Paris, une l\'analyse de l\'influence des taux d\'intérêt et l\'impact de la démographie sur la demande. Le rapport s\'appuie en partie sur des chiffres issus du livre de Jacques Friggit \"Prix des logements, produits financiers immobiliers et gestion des risques\" (Editions Economica). La conclusion sur les taux est la suivante : les prix sont certes élevés par rapport à leur moyenne de long terme, mais la situation est permise par des fondamentaux très positifs. \"Finalement, seul un prolongement durable des hésitations de la croissance européenne laisserait entrevoir un ajustement à la baisse des prix, dont l’ampleur serait, en toute hypothèse, limitée par la bonne orientation des fondamentaux.\"(<a href=\"http://economic-research.bnpparibas.com/applis/www/RechEco.nsf/ConjonctureBySectorFR/D9670FA708A708D5C1256E5A0031C7FB/$File/C0403_F1.pdf?OpenElement\" target=\"blank\">Rapport BNP-Paribas sur la conjoncture immobilière</a>)

Passy 16ème, 100 m2, très joliment décoré, 6300 € du m2. Les prix continuent leur ascension dans les 16ème et 7ème arrondissements mais cette hausse se fait désormais en contrepartie d\'un allongement des délais de vente. Bien que les prix élevés poussent les propriétaires à prendre leur plus-value, l\'offre reste encore trop rare pour les beaux appartements aux prix du marché, ce qui continue à créer une pression sur les acheteurs. Les investisseurs sont rares dans les beaux quartiers où le rendement seul ne peut les attirer et la vacance, comme les multiples panneaux \"à louer\" en témoignent, commence à réapparaître sous l\'effet de loyers élevés qui poussent les locataires à la périphérie. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040427.FIG0381.html\" target=\"blank\">Interview par le Figaro de la directrice de Breteuil immobilier</a>)

70 % de hausse des prix depuis 6 ans constate la chambre de commerce et d\'industrie de Paris et un marché un profil des acquéreurs qui se modifie profondément. Si en 1996, seules 3 années de salaires suffisaient pour se loger en Ile de France, il faut désormais compter sur 4 années, malgré les taux très bas et une hausse des revenus moyens des acquéreurs de 12 % depuis 1996. Le poids des CSP+ augmente dans les ventes aussi bien en petite couronne, passés de 59 à 64 % des ventes, qu\'à Paris où les cadres constituent 82 % des acheteurs. Le taux d\'apport baisse également avec la montée des prix puisqu\'il est passé de 38,5 % en 1996 à 26 % à fin 2001 (le mouvement s\'est amplifié depuis). Le rapport constate aussi la montée en puissance des investissements locatifs à Paris, qui représentent 23,7 % des achats. L\'excès de la demande sur l\'offre s\'explique, d\'après la chambre, par un niveau de construction faible et un nombre de ménages qui augmente plus vite que la population du fait du vieillissement et des familles monoparentales (malgré le flux migratoire négatif). (<a href=\"http://www4.ccip.fr/crocis/pdf/enjeux66.pdf\" target=\"blank\">\"Le marché immobilier francilien : le risque de la hausse des prix\" - Chambre de commerce et d\'industrie</a>).

L\'indicateur des Echos paru aujourd\'hui indique que les loyers à la relocation ont pris 10,6 % par rapport au même mois de l\'an dernier. L\'indicateur, bien que basé sur un nombre limité de chiffres (22 locations pour Mars 2004) traduit quand même une tendance toujours nette à la ré-évaluation forte des loyers. La tendance est néanmoins très différente d\'un quartier à l\'autre, les quartiers dits populaires, tels que le 20ème, connaissant des hausses très importantes pour revenir à des niveaux de prix plus proches de la moyenne du marché parisien, alors que la hausse des autres quartiers se tarit. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4096494.htm\" target=\"blank\">Loyers parisiens : retour à une hausse à deux chiffres - Les Echos</a>)

Les bobos (bourgeois-bohèmes), qui investissaient au départ les quartiers centraux de Paris, se sont intéressés depuis à de nouveaux quartiers dont la côte a bien sûr suivi les moyens de cette clientèle de jeunes cadres branchés. Bastille, République ou Rue des Martyrs sont désormais leurs lieux de prédilection, bien que les logements de ces quartiers ne soient pas toujours pourvus du confort le plus moderne : dans le 11ème, 80 % des immeubles ne comportent pas d\'ascenceur ... Les prix de ces quartiers atteignent des sommets, avec des ventes autour de 5400 € dans le 3ème près de République, 6700 € dans le 4ème autour de bastille. Le 9ème est un peu moins cher, autour de 5200 € du m2 et la rue branchée d\'Oberkampf se vend autour de 4500 € du m2. Des exemples de ventes réelles sont listées dans l\'article des Echos.(<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4097423.htm\" target=\"blank\">La nouvelle carte du Paris bobo - Les Echos</a>)

\"La demande est présente mais plus anxieuse\" indique Thibault de Ponnat (La boutique de l\'immobilier) : c\'est en résumé la situation du marché autour du quartier piéton du centre de Paris et du Palais Royal. Les transactions continuent à se réaliser à des prix élevés (de 6100 € à 8000 € pour le Palais Royal, de 5300 à 6000 € pour le quartier Montorgueil et autour de 3800 € dans le sentier) mais les agences craignent désormais que les vendeurs n\'anticipent trop la hausse des prix ce qui gripperait le marché. \"Seule la faiblesse des taux maintient la fluidité du marché\". Le marché de la location, surtout des meublés, s\'est beaucoup détendu et les prix de location stagnent ou baissent pour s\'établir entre 23 et 25 € du m2. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040420.FIG0295.html\" target=\"blank\">\"Quartier Montorgueil :
un micro-marché très demandé\" - Article du Figaro Immobilier</a>)

Le Crédit Agricole publie chaque trimestre son observatoire du marché de l\'immobilier résidentiel et de bureau : les perspectives 2004 restent correctes, malgré la hausse attendue des taux d\'emprunt (0,8 %) et la baisse de l\'indice de solvabilité. Pas de scénario catastrophe donc. Les sommes empruntées par les ménages français ont continué à progresser en 2003 (+9,9 %) tout comme leur revenu (+1,2 % hors inflation). Les revenus devraient continuer à progresser de 1,6 % au dessus de l\'inflation en 2004. (<a href=\"http://www.credit-agricole.fr/ca/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/-font-color---ffffff--04-04-04--font-/Immo042004.pdf\" target=\"blank\">Dossier Immobilier conjoncture - Crédit Agricole - Avril 2004</a>)

Le Figaro publie quelques chiffres très intéressants qui aident à dresser un portrait de l\'acheteur parisien moyen : un ménage gagnant environ 60 000 € par an (contre respectivement 42 500 € par an en France et 52 500 € en Ile de France) et consacrant 27 % de ses revenus au remboursement de son crédit immobilier. Seules 60 % des transactions donnent lieu à un crédit à Paris soit un chiffre très largement inférieur à la moyenne française. L\'achat d\'un appartement moyen représente 4 années de salaire en région parisienne contre 3,7 dans les autres villes. Concernant l\'évolution du marché à Paris, malgré des revenus élevés, les offres solvables se font moins nombreuses avec 2 à 3 offres pour chaque bien, contre 5 ou 6 offres il y a un an et les ménages ont proportionnellement plus recours au crédit (apports personnels en baisse) et sur des durées plus longues. \"Nous avons aujourd\'hui deux certitudes : les prix sont montés trop haut, ils ne peuvent pas aller beaucoup plus loin.\" indique Michel Mouillard, Maître de Conférences, Université Paris X-Nanterre (Economie). Le marché est désormais fragile et d\'une sensibilité très forte au niveau des taux d\'intérêt. Même si la situation n\'est pas aussi noire qu\'en 1993-1994, les prix baisseront si les taux d\'intérêt montent, mais \"pas de krach à l\'horizon dans la capitale\". (Figaro Magazine Spécial Placements du 17 avril).

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La Vie Financière propose cette semaine un \"spécial immobilier\" qui détaille l\'évolution du marché à Paris, Banlieue et Région parisienne\". Après une introduction aux positions prudentes, le magazine livre une analyse par groupe d\'arrondissements pour Paris et par départements pour la banlieue parisienne. Le dossier n\'est pas disponible en ligne pour le moment.

Les Echos-Laforêt publient leur indice des prix immobiliers parisiens à Paris : il s\'établit en Mars à son plus haut historique depuis la création de l\'indice à 4562 € du m2 soit 15,2 % au dessus de son niveau de 2003. La hausse sur un mois n\'est pas significative (4539 € par m2 en Février). L\'évolution des prix ne traduit pas forcément le sentiment des agences : Jean-Pierre Maingault, président de la région Paris du réseau Laforêt, commence à craindre un blocage du marché et commmence à conseiller aux vendeurs de ne plus fixer des prix 5 ou 10 % au dessus d\'une estimation, sous prétexte que les prix continueraient à monter sur leur lancée. Il prédit quand même une stabilisation des prix à un niveau élevé. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4094543.htm\" target=\"blank\">Article des Echos : \"les vendeurs ne font plus la loi\"</a>)

Le 7ème arrondissement poursuit son ascension au 1er trimestre 2004 d\'après les agences immobilières avec des prix compris entre 6400 et 7000 € du mètre carré en hausse de 7 à 8 % sur les valeurs observées au 1er trimestre 2003. L\'offre et la demande se rééquilibrent avec des acheteurs moins enclins aux coups de coeur et plus sensibles aux prix. Les prix des petites surfaces a rejoint celui des grandes. Les très grandes surfaces montrent même une légère décôte par rapport au prix moyen. Les acheteurs étrangers se font plus rares, à 8,1% des achats en 2003 contre 13,6 % en 2002 et les prix des relocations sont à la baisse par rapport aux sommets atteints en 2003 en se stabilisant à 23-30€ par m2. Ce rééquilibrage des prix à la location, dû au fait que la demande solvable a désormais franchi le cap de l\'acquisition, pousse certains propriétaires à vendre leur appartement. Les agences estiment que les prix devraient se stabiliser voire légèrement corriger en 2004. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040413.FIG0331.html\" target=\"blank\">7ème arrondissement : rebond au premier trimestre - Le Figaro</a>)

Le succès des prêts immobilier à longue (20 ans), voire très longue durées (25-30 ans) ne se dément pas auprès des ménages français, avec une durée moyenne de prêt qui s\'établit désormais à 18 ans dans l\'hexagone. Les prêts de long terme ont atteints un niveau de long terme très bas (4,2 % sur 20 ans hors assurances et frais) ce qui permet aux emprunteurs de limiter le montant des intérêts et de commencer à rembourser rapidement le capital. CAFPI note par ailleurs que les prêts sans apport se multiplient, avec un emprunt à 100 %, voire 110 % (en comprenant les frais de notaires) de la valeur du logement : ces prêts représentent aujourd\'hui 30 % de la production de crédits de CAFPI. Cette baisse de l\'apport et des durées de financement élevées augmentent la dépendance du marché immobilier par rapport au niveau des taux d\'intérêt. A noter : la durée réelle de remboursement des prêts immobiliers est bien inférieure à la durée contractuelle d\'emprunt et s\'établit à environ 10 ans aujourd\'hui (bien sûr, cette statistique s\'établit sur des prêts conclus il y a donc 10 ans ou plus et non sur les prêts établis récemment). (<a href=\"http://www.latribune.fr/Tribune/Online.nsf/Articles/9F14751752A9C578C1256E70007E2E0C?OpenDocument&login=1\" target=\"blank\">\"Les français s\'endettent à très long terme\" - La Tribune - article payant</a>)

La FNAIM publie aujourd\'hui, dans la foulée des chiffres des Notaires, les prix observés en France sur le 1er trimestre 2004 (le rapport des notaires portait sur le 4ème trimestre 2003). Elle observe une progression toujours aussi vive à Paris (+14,3 % de croissance annualisée au T1), en Ile de France (+15,1 %) et dans le reste de la France (+16,5 %). Les volumes d\'achat commencent à baisser en Ile de France, avec une baisse du volume de vente des maisons de 11 % au T1 par rapport à 2004, contre une quasi stabilisation sur les appartements (-1,9 %). Le prix moyen à Paris s\'élève selon la FNAIM à 4696 € du m2, avec un mode de calcul du prix différent de celui des notaires, plus proche des prix de transaction dans la réalité. La FNAIM fait preuve d\'un certain fatalisme dans son rapport, en prédisant une hausse des prix toujours à deux chiffres en 2004, tout en évoquant la formation d\'une bulle, qui pourrait faire souffrir le marché très durement si les taux d\'intérêt restaient à des niveaux bas pendant encore trop longtemps. L\'indice de solvabilité des ménages est par ailleurs revenu à son niveau de 1996, et les prix ont quasiment doublé en France depuis cette date en euros courants. (<a href=\"http://www.fnaim.com/actu/lettre_conj/2004_04_obs.pdf\" target=\"blank\">Rapport immobilier FNAIM au premier trimestre 2004</a>)