2,5 % de hausse sur un mois : les prix poursuivent leur ascension sur le 2ème trimestre, faisant suite à une augmentation substancielle au premier trimestre 2004 comme viennent de le préciser les Notaires. Selon l\'indice Les Echos-Laforêt, les prix atteignent en moyenne 4860 € du m2 à Paris intra-muros en Mai 2004, du fait de la poursuite du rattrapage des quartiers populaires par rapport aux arrondissements chics : les acquéreurs refroidis par les prix atteints dans le 16ème (désormais plutôt stables) se reportent sur les arrondissements de l\'est de la capitale. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4127238.htm\" target=\"blank\">\"Les arrondissements populaires tirent la hausse\" - Les Echos</a>)

Alors que la fin de l\'année 2003 semblait montrer les prémisses d\'un ralentissement, l\'immobilier parisien déjoue à nouveau tous les pronostics au début de l\'année 2004 : les prix continuent à progresser de 3,1 % sur un seul trimestre, soit une hausse sur un an de 12,3 %, ce qui porte le prix moyen à 4139 € par m2. Les prix enregistrés par les Notaires ne tiennent pas compte, le cas échéant, des frais d\'agence supportés par l\'acheteur. Les arrondissements chics progressent moins vite que les arrondissements populaires, avec des hausses annuelles inférieures à 10 % dans les 6ème, 7ème, 8ème et 16ème arrondissements tandis que l\'est flambe avec entre 18 % et 20 % de hausse pour les 11ème, 12ème et 20ème arrondissements. Les Notaires commencent à se faire du souci sur l\'évolution du marché, pointant du doigt les risques de hausse des taux qui, conjointement à la hausse des prix, risquent d\'exclure du marché une large part des accédants. Pourtant, le marché au T1 2004 a également fait part d\'une grande vigueur sur les volumes, puisqu\'ils progressent de plus de 5% sur un an, signe que les ménages ont encore les moyens d\'acheter. S\'agirait-il du dernier rush avant la hausse des taux ? (<a href=\"http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=266&nID=598\" target=\"blank\">Analyse du marché immobilier à Paris au T1 2004 - Notaires de Paris</a>)

Les appartements familiaux font toujours l\'objet d\'une demande forte et se vendent à des prix élevés à Neuilly sur Seine : 5800 € du m2 dans le centre à 8400 € dans les avenues très résidentielles. Il existe sur ce marché une offre provenant d\'institutionnels qui vendent des appartements libres ou occupés (5 à 10 % de décôte dans le cas occupé). Les prix sont désormais stables et les biens continuent à partir vite aux prix (élevés) pratiqués aujourd\'hui. Les mêmes appartements sont proposés à la location entre 20 et 23 € du m2. L\'article mentionne des exemples de ventes par quartier. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040629.FIG0385.html\" target=\"blank\">\"Le marché de Neuilly est toujours orienté à la hausse\" - Le Figaro</a>)

Alors que 64 % des Notaires constataient une hausse des prix des logements en février, ils ne sont plus que 47 % en Juin à faire le même constat. Ils conseillent désormais majoritairement la vente (à 57 % contre 35 % l\'achat et 8 % l\'attente). A la veille de l\'été, ils craignent également une érosion des volumes, avec 41 % d\'entre eux qui anticipent une réduction de l\'activité, même si la période estivale n\'a jamais été très propice aux transactions. (<a href=\"http://www.immonot.com/HTML_FR/tendances_marche.htm?region=&retour=&target=&dep2=&change=\" target\"blank\">Bilan Juillet Août - Notaires français</a>)

6100 € : c\'est le prix moyen qu\'il fallait désormais débourser en décembre 2003 pour acheter un m2 d\'appartement neuf dans Paris intra-muros, en hausse de 13 % sur un an. Ce chiffre cache des disparités fortes, avec des opérations s\'affichant à plus de 9000 € du m2 dans les quartiers chics, tandis que les quartiers dits populaires sont un peu plus abordables. En supprimant les opérations des arrondissements chics (1er, 5ème, 7ème et 16ème), le prix moyen s\'élève à 5420 €. En comparaison, les prix neufs des hauts de Seine ont connu une hausse de 6 % pour atteindre 3930 € du m2 en décembre 2003, avec également de grandes variations d\'une ville à l\'autre (jusqu\'à 7300 € du m2 à Neuilly sur Seine contre 2400 € à Villeneuve la Garenne). Quant à la Seine Saint Denis et au Val de Marne, les prix s\'élèvaient en moyenne à 2552 et 3233 €/m2 à la même date. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/01776.htm\" target=\"blank\">Les prix de l\'immobilier neuf en région parisienne - Les Echos</a>)

Les agences des 9ème et 10ème arrondissement confirment que les prix se stabilisent dans ces arrondissements du nord de Paris, du fait d\'acheteurs désormais plus rares. La demande se fait également plus sélective : les acheteurs cherchent un bien dont la qualité correspond aux prix élevés pratiqués. Globalement, les agences parlent d\'un équilibre de marché. Les prix du 9ème vont de 4200 € à 6000 € du m2, suivant la localication. Les zones les plus chères sont concentrées autour du métro St Georges tandis que les appartements sont moins chers dans le nord de l\'arrondissement. Dans le 10ème, les prix s\'étalent entre 3800 € et 5300 €, de la Gare du nord / Gare de l\'Est au canal Saint Martin. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040622.FIG0364.html\" target=\"blank\">De la Trinité au canal Saint Martin : Poursuite de la hausse des prix - Le Figaro</a>)

Les français changent progressivement leur attitude face au crédit immobilier : les durées sont de plus en plus longues et les crédits sur 30 ans commencent à apparaître (BNP Paribas Crédit Foncier). A la Caisse d\'Epargne, les prêts de plus de 15 ans représentent plus de 45 % de la production contre 33 % en 2002. La durée s\'est allongée en moyenne de 8 mois par an depuis 4 ans. L\'apport est quant à lui en baisse, les jeunes préférant acheter plus tôt, face à des loyers élevés et à la faiblesse des taux des crédits. Ainsi, à la Société Générale, 40 % des prêts sont souscrits sans apport. Enfin, la dernière tendance à souligner est celle des taux variables : selon la Fédération Française de Banque, ce sont 20 % des crédits qui ont été produits à taux variables en 2003, une proportion qui dans les prêts récents souscrits à la Société Générale est montée à 35 % en 2004. (La Tribune - 17/05/2004)

Les agents immobiliers interrogés dans l\'article du Figaro annoncent que les prix se stabilisent, mais à des niveaux élevés : de 5000 à 7000 € pour les rues qui entourent la place de l\'Etoile (8ème, 16ème 17ème), et jusqu\'à 10 000 € du m2 pour des appartements exceptionnels. L\'offre a tendance à s\'élargir, les prétentions des vendeurs étant assez souvent au delà de la capacité des acquéreurs, même si les biens de qualité continuent à partir vite. Le marché des petites surfaces est animée par des investisseurs (même si leur nombre décroit), au contraire des grands appartements plutôt achetés par une clientèle familiale française ou étrangère. Les avis des agences sur le marché sont partagés : stabilisation pour les uns, continuation de la hausse pour les autres, signe que la prudence est tout de même de mise. L\'article mentionne des ventes réelles récentes. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040615.FIG0305.html\" target=\"blank\">\"Autour de l\'Etoile : une clientèle hétérogène\" - Le Figaro</a>)

Le Figaro titre à nouveau sur les tendances du marché de la location, dont l\'offre ne cesse de s\'étoffer, sous l\'effet d\'une demande plus faible. D\'après les agences immobilières, les candidats peuvent se permettre d\'être plus exigeants sur l\'état de l\'appartement. Une des raisons invoquées pour la baisse des grands appartements est la baisse du budget des grandes entreprises pour loger leurs cadres expatriés. Cette abondance d\'offres donne des idées aux locataires en place, devenus beaucoup plus mobiles, en particulier ceux qui avaient du payer le prix fort au moment de la pénurie, ce qui rétrécit la durée moyenne de présence dans un appartement. Les loyers sont en baisse d\'environ 10 %, ce qui permet à Nicolas Devillard d\'affirmer que \"compte tenu des prix de vente actuels, il est aujourd\'hui moins cher de louer que de rembourser un crédit\" et à Eric Clauss d\'expliquer que \"des clients vendent pour profiter des prix hauts et louent ensuite\", paroles assez nouvelles de la bouche des agents immobiliers. De nombreux exemples de prix sont fournis dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040608.FIG0368.html\" target=\"blank\">\"Locations : l\'offre est aujourd\'hui abondante\" - Le Figaro</a>)

Selon le groupe Locare, de la société foncière Gecina, les prix devraient se stabiliser cette année à Paris. Cet \"institutionnel\" poursuit ses ventes d\'immeubles à la découpe, assez souvent dans de beaux quartiers parisiens tel que le 8ème, où il a vendu récemment une partie de ses appartements à près de 10 000 € du m2 en moyenne. Le prix moyen des ventes réalisées à Paris tourne plutôt autour de 4500 € du m2 et Locare constate que de plus en plus de ses locataires en place achètent l\'appartement qu\'ils louaient, ce qui leur permet de profiter d\'une décôte de 7 à 10 % par rapport au marché. Pour rappel, vous pouvez trouver une partie de ces ventes dans la rubrique \"Opportunités immobilières\" du site <a href=\"http://www.pap.fr\" target=\"blank\">PAP</a>. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/eco-monde/20040609.FIG0199.html\" target=\"blank\">Les prix se stabilisent - Le Figaro</a>)

Le Figaro confirme, dans son article, une tendance facile à observer sur les vitrines des agences à Paris : l\'offre de locations s\'accroit et les prix baissent, particulièrement sur les grandes surfaces, dont les prix ont chuté de 15 % en un an. Les locataires sont également plus regardants sur l\'état de l\'appartement. Les prix se situent à environ 20 € du m2 pour les petites surfaces dans les 10ème, 11ème et 13ème arrondissements, contre 23 à 25 € dans les quartiers chics du centre (6ème et 7ème). Les grandes surfaces se louent autour de 17 € en moyenne à Paris contre 20 € HC il y a un an. La baisse touche également la proche banlieue où les loyers ont proportionnellement un peu plus baissé qu\'à Paris. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/votreargent/20040604.FIG0367.html\" target=\"blank\">\"Locations : davantage d\'offres\" - Le Figaro</a>)

Les agences, commentant le marché du Marais (3ème et 4ème arrondissements de Paris), constatent que les vendeurs surévaluent souvent leur bien, souvent de 10 à 20 %, ce qui entraîne des délais de ventes plus longs, sauf si l\'appartement est exceptionnel. Le prix des biens avec défauts (premier étage, appartement sombre ...) est souvent revu à la baisse après quelques semaines. Les prix annoncés par les agences tournent autour de 4900 à 5300 € du m2 dans le 3ème, et entre 5600 et 6100 € dans le 4ème. Les appartements de l\'Ile Saint Louis se vendent quant à eux entre 6800 et 8400 € du m2 voire jusqu\'à 13 000 € du m2 sur les quais. L\'Ile de la cité est légèrement plus abordable que la précédente, à 7500 € du m2 en son coeur et 9000 ou 10000 € du m2 sur les quais. Exemples de ventes réelles dans l\'article. (Source : <a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040601.FIG0268.html\" target=\"blank\">\"La demande excède l\'offre dans le Marais\" - Le Figaro</a>)

La hausse reste de 8,1 % à la relocation par rapport aux niveaux de loyers enregistrés un an plus tôt, mais la tendance est à la pause dans la hausse, comme l\'indique l\'observatoire publié par les Echos. Les loyers des grandes surfaces semblent même marquer le pas par rapport à l\'année dernière alors que les petites surfaces se stabilisent. A noter : l\'effet vacances a pu entraîner une baisse temporaire de la demande. Dans l\'attente des chiffres de Juin, il convient d\'être prudent : le mois de Mars avait révélé un marché toujours dynamique en terme de prix avec +10,6 % par rapport à Mars 2003. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4111587.htm\" target=\"blank\">\"Loyers parisiens : accalmie au mois d\'avril\" - Les Echos</a>)

Après avoir atteint des plus bas à 3,9 % il y a environ un mois (soit son plus bas de l\'année, contre 3,7 % au plus bas en 2003), le taux d\'emprunt à 15 ans est repassé au dessus de la barre des 4% à 4,05 %. Ce taux est réservé aux meilleurs clients, par leur potentiel ou leur apport, les autres trouveront des taux sur 15 ans entre 4,2 et 4,4 % hors assurance. Cette hausse de 0,15 % depuis 3 semaines signifie une capacité d\'emprunt réduite de 1 400 € pour une mensualité à 1000 € (total financement de 134 735 € et coût du crédit de 45 265 €). Notre <a href=\"votreprojet.php\">calculette</a> vous permettra d\'affiner votre projet. (Source taux : Meilleurtaux.com)

Les agences ont des vues divergentes sur l\'évolution du marché dans les quartiers qui bordent le parc Montsouris : si pour certaines, les ventes sont supérieures à 2003, avec + 20 % sur le T1 2004, d\'autres agences soulignent que la demande est moins forte qu\'il y a un an. Elles se recoupent en revanche sur un point : la pénurie de 3 pièces sur le marché, la demande portant sur des surfaces allant de 60 à 80 m2. Les prix semblent aujourd\'hui stabilisés, voire même légèrement à la baisse pour des biens de piètre qualité, tout en restant à des niveaux élevés : par exemple, de 5000 à 6200 € du m2 autour de la mairie du 14ème, de 4300 à 4600 € dans les tours qui jouxtent la place d\'italie, de 6100 à 6800 € dans le 5ème. Les agences du quartier ne craignent pas la hausse des taux, tant qu\'elle reste modérée, elle devrait même, d\'après elles, accélérer la demande dans un premier temps. Exemples de ventes réelles fournies dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040525.FIG0337.html\" target=\"blank\">\"Du jardin des Plantes au Parc Montsouris\" - Le Figaro</a>)

Après avoir laissé pensé à un ralentissement des prix en Janvier, l\'indicateur des prix à Paris établi par Laforêt-Les Echos présente la surprise du printemps : des prix en grande forme, qui continuent à progresser à un rythme de 13 % l\'an pour atteindre 4734 € du m2. Pour le mois d\'avril seul, la hausse est de 3,7%. Les Echos précisent que l\'homogénéïsation des prix entre anciens quartiers \"populaires\" et \"bourgeois\" se poursuit, avec des ventes s\'effectuant à 5375 € du m2 dans le quartier Caulaincourt / Abbesses et 5326 € aux abords de la mairie du 14ème arrondissement, ce qui porte les prix de ces quartiers à moins de 5 % des prix du 16ème pourtant réputé pour ses beaux immeubles et sa qualité de vie. Dernier sursaut ou tendance de fond, il est toujours aussi difficile de se prononcer sur un marché de moins en moins facile à cerner. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4109898.htm\" target=\"blank\">\"Brusque flambée en avril\" - Les Echos</a>)

Le 16ème arrondissement, les chiffres des notaires le montrent, a moins monté que les autres arrondissements de Paris ce qui met ses prix au niveau de certains quartiers des pourtant moins bourgeois 15ème et 14ème arrondissements. Alors que le 16ème tenait le haut du pavé à la fin des années 80, puisqu\'il était le plus cher des arrondissements en moyenne à 40 000 F du m2( contre 5000 € aujourd\'hui d\'après les Notaires), les 6ème et 7ème arrondissements l\'ont dépassé et les 14ème et 15ème s\'en approchent au nord. L\'article du Figaro signale que les prix sont néanmoins toujours à la hausse en cette année 2004 et que le sud de l\'arrondissement rattrappe progressivement les prix du Nord bourgeois. Quelques exemples de ventes dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040518.FIG0297.html\" target=\"blank\">Le XVIème rattrapé par d\'autres arrondissements - Le Figaro</a>)

Dans l\'article décrivant les tendances observées sur le marché français dans les deux derniers mois, les notaires sont très prudents dans leurs commentaires sur le marché : s\'ils identifient des facteurs qui militent pour une baisse, en particulier le tassement de la demande en région parisienne depuis 2000, ils estiment aussi que les prix sont loin de leur sommet de 1991, où les taux culminaient à 10%. Des arguments qui ont déjà été débattus largement sur ce site. Les notaires, pour 57 % d\'entre eux, incitent désormais les vendeurs à proposer leur bien à la vente, considérant que le marché atteint un plafond. Une accélération des prix et une chute concomittante des volumes n\'est certainement pas le scénario souhaité par les notaires et les agences, dont les revenus sont liés au pourcentage des ventes réalisées. (<a href=\"http://www.immonot.com/HTML_FR/tendances_marche.htm?region=&retour=&target=&dep2=&change=\" target=\"blank\">\"En mai, croît ce qui te plaît !\" - Immonot - L\'immobilier des Notaires français</a>)

Après une fin d\'année 2003 très calme, les affaires ont repris dans le 7ème arrondissement, dont les prix sont orientés à la hausse. Les acheteurs, aux dires des agences immobilières, veulent profiter des taux bas ce qui relance la demande. Il est vrai que la hausse des quartiers plus populaires les a rapproché des prix des arrondissements chics et une partie de la clientèle revient dans les \"bons\" quartiers. Les prix atteignent des sommets dans les beaux immeubles des grandes avenues entre 6000 et 8000 € du m2, y compris dans des quartiers autrefois moins demandés tels que celui du Gros Caillou, avec des appartements familiaux toujours aussi rares et chers.<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040511.FIG0369.html\" target=\"blank\">\"Paris : accélération dans le VIIe\" - Le Figaro</a>)

L\'interview d\'agents immobiliers par Le Figaro montre que la demande sur Paris reste forte, qu\'elle émane de particuliers ou d\'investisseurs, ce qui semble contredire le dernier sondage Meunier Habitat, commenté il y a peu par Rue de l\'immobilier. Les investisseurs représentent, selon les agences, 30 % du marché dans le 9 ème arrondissement. Les agences observent également que le marché à la location se calme et que les rendements sont à la baisse, bien que les investisseurs, selon ces mêmes agents, continuent à viser les 6 % de rentabilité. La fourchette annoncée des prix de vente semble s\'élargir signe que les meilleurs biens continuent à monter tandis que ceux avec défaut stagnent : 3000 à 6000 € du m2 dans le 9ème, 4500 à 6000 € dans le bon 17ème, 4500 à 5500 dans le 15ème, 5300 à 5700 dans le quartier St Augustin (8ème), et 4500 à 7000 € dans le marais. Quelques exemples de ventes dans ces arrondissements sont fournis dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040511.FIG0370.html\" target=\"blank\">\"Du studio aux deux pièces : demande soutenue\" - Le Figaro</a>)