Les français changent progressivement leur attitude face au crédit immobilier : les durées sont de plus en plus longues et les crédits sur 30 ans commencent à apparaître (BNP Paribas Crédit Foncier). A la Caisse d\'Epargne, les prêts de plus de 15 ans représentent plus de 45 % de la production contre 33 % en 2002. La durée s\'est allongée en moyenne de 8 mois par an depuis 4 ans. L\'apport est quant à lui en baisse, les jeunes préférant acheter plus tôt, face à des loyers élevés et à la faiblesse des taux des crédits. Ainsi, à la Société Générale, 40 % des prêts sont souscrits sans apport. Enfin, la dernière tendance à souligner est celle des taux variables : selon la Fédération Française de Banque, ce sont 20 % des crédits qui ont été produits à taux variables en 2003, une proportion qui dans les prêts récents souscrits à la Société Générale est montée à 35 % en 2004. (La Tribune - 17/05/2004)

Les agents immobiliers interrogés dans l\'article du Figaro annoncent que les prix se stabilisent, mais à des niveaux élevés : de 5000 à 7000 € pour les rues qui entourent la place de l\'Etoile (8ème, 16ème 17ème), et jusqu\'à 10 000 € du m2 pour des appartements exceptionnels. L\'offre a tendance à s\'élargir, les prétentions des vendeurs étant assez souvent au delà de la capacité des acquéreurs, même si les biens de qualité continuent à partir vite. Le marché des petites surfaces est animée par des investisseurs (même si leur nombre décroit), au contraire des grands appartements plutôt achetés par une clientèle familiale française ou étrangère. Les avis des agences sur le marché sont partagés : stabilisation pour les uns, continuation de la hausse pour les autres, signe que la prudence est tout de même de mise. L\'article mentionne des ventes réelles récentes. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040615.FIG0305.html\" target=\"blank\">\"Autour de l\'Etoile : une clientèle hétérogène\" - Le Figaro</a>)

Le Figaro titre à nouveau sur les tendances du marché de la location, dont l\'offre ne cesse de s\'étoffer, sous l\'effet d\'une demande plus faible. D\'après les agences immobilières, les candidats peuvent se permettre d\'être plus exigeants sur l\'état de l\'appartement. Une des raisons invoquées pour la baisse des grands appartements est la baisse du budget des grandes entreprises pour loger leurs cadres expatriés. Cette abondance d\'offres donne des idées aux locataires en place, devenus beaucoup plus mobiles, en particulier ceux qui avaient du payer le prix fort au moment de la pénurie, ce qui rétrécit la durée moyenne de présence dans un appartement. Les loyers sont en baisse d\'environ 10 %, ce qui permet à Nicolas Devillard d\'affirmer que \"compte tenu des prix de vente actuels, il est aujourd\'hui moins cher de louer que de rembourser un crédit\" et à Eric Clauss d\'expliquer que \"des clients vendent pour profiter des prix hauts et louent ensuite\", paroles assez nouvelles de la bouche des agents immobiliers. De nombreux exemples de prix sont fournis dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040608.FIG0368.html\" target=\"blank\">\"Locations : l\'offre est aujourd\'hui abondante\" - Le Figaro</a>)

Selon le groupe Locare, de la société foncière Gecina, les prix devraient se stabiliser cette année à Paris. Cet \"institutionnel\" poursuit ses ventes d\'immeubles à la découpe, assez souvent dans de beaux quartiers parisiens tel que le 8ème, où il a vendu récemment une partie de ses appartements à près de 10 000 € du m2 en moyenne. Le prix moyen des ventes réalisées à Paris tourne plutôt autour de 4500 € du m2 et Locare constate que de plus en plus de ses locataires en place achètent l\'appartement qu\'ils louaient, ce qui leur permet de profiter d\'une décôte de 7 à 10 % par rapport au marché. Pour rappel, vous pouvez trouver une partie de ces ventes dans la rubrique \"Opportunités immobilières\" du site <a href=\"http://www.pap.fr\" target=\"blank\">PAP</a>. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/eco-monde/20040609.FIG0199.html\" target=\"blank\">Les prix se stabilisent - Le Figaro</a>)

Le Figaro confirme, dans son article, une tendance facile à observer sur les vitrines des agences à Paris : l\'offre de locations s\'accroit et les prix baissent, particulièrement sur les grandes surfaces, dont les prix ont chuté de 15 % en un an. Les locataires sont également plus regardants sur l\'état de l\'appartement. Les prix se situent à environ 20 € du m2 pour les petites surfaces dans les 10ème, 11ème et 13ème arrondissements, contre 23 à 25 € dans les quartiers chics du centre (6ème et 7ème). Les grandes surfaces se louent autour de 17 € en moyenne à Paris contre 20 € HC il y a un an. La baisse touche également la proche banlieue où les loyers ont proportionnellement un peu plus baissé qu\'à Paris. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/votreargent/20040604.FIG0367.html\" target=\"blank\">\"Locations : davantage d\'offres\" - Le Figaro</a>)

Les agences, commentant le marché du Marais (3ème et 4ème arrondissements de Paris), constatent que les vendeurs surévaluent souvent leur bien, souvent de 10 à 20 %, ce qui entraîne des délais de ventes plus longs, sauf si l\'appartement est exceptionnel. Le prix des biens avec défauts (premier étage, appartement sombre ...) est souvent revu à la baisse après quelques semaines. Les prix annoncés par les agences tournent autour de 4900 à 5300 € du m2 dans le 3ème, et entre 5600 et 6100 € dans le 4ème. Les appartements de l\'Ile Saint Louis se vendent quant à eux entre 6800 et 8400 € du m2 voire jusqu\'à 13 000 € du m2 sur les quais. L\'Ile de la cité est légèrement plus abordable que la précédente, à 7500 € du m2 en son coeur et 9000 ou 10000 € du m2 sur les quais. Exemples de ventes réelles dans l\'article. (Source : <a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040601.FIG0268.html\" target=\"blank\">\"La demande excède l\'offre dans le Marais\" - Le Figaro</a>)

La hausse reste de 8,1 % à la relocation par rapport aux niveaux de loyers enregistrés un an plus tôt, mais la tendance est à la pause dans la hausse, comme l\'indique l\'observatoire publié par les Echos. Les loyers des grandes surfaces semblent même marquer le pas par rapport à l\'année dernière alors que les petites surfaces se stabilisent. A noter : l\'effet vacances a pu entraîner une baisse temporaire de la demande. Dans l\'attente des chiffres de Juin, il convient d\'être prudent : le mois de Mars avait révélé un marché toujours dynamique en terme de prix avec +10,6 % par rapport à Mars 2003. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4111587.htm\" target=\"blank\">\"Loyers parisiens : accalmie au mois d\'avril\" - Les Echos</a>)

Après avoir atteint des plus bas à 3,9 % il y a environ un mois (soit son plus bas de l\'année, contre 3,7 % au plus bas en 2003), le taux d\'emprunt à 15 ans est repassé au dessus de la barre des 4% à 4,05 %. Ce taux est réservé aux meilleurs clients, par leur potentiel ou leur apport, les autres trouveront des taux sur 15 ans entre 4,2 et 4,4 % hors assurance. Cette hausse de 0,15 % depuis 3 semaines signifie une capacité d\'emprunt réduite de 1 400 € pour une mensualité à 1000 € (total financement de 134 735 € et coût du crédit de 45 265 €). Notre <a href=\"votreprojet.php\">calculette</a> vous permettra d\'affiner votre projet. (Source taux : Meilleurtaux.com)

Les agences ont des vues divergentes sur l\'évolution du marché dans les quartiers qui bordent le parc Montsouris : si pour certaines, les ventes sont supérieures à 2003, avec + 20 % sur le T1 2004, d\'autres agences soulignent que la demande est moins forte qu\'il y a un an. Elles se recoupent en revanche sur un point : la pénurie de 3 pièces sur le marché, la demande portant sur des surfaces allant de 60 à 80 m2. Les prix semblent aujourd\'hui stabilisés, voire même légèrement à la baisse pour des biens de piètre qualité, tout en restant à des niveaux élevés : par exemple, de 5000 à 6200 € du m2 autour de la mairie du 14ème, de 4300 à 4600 € dans les tours qui jouxtent la place d\'italie, de 6100 à 6800 € dans le 5ème. Les agences du quartier ne craignent pas la hausse des taux, tant qu\'elle reste modérée, elle devrait même, d\'après elles, accélérer la demande dans un premier temps. Exemples de ventes réelles fournies dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040525.FIG0337.html\" target=\"blank\">\"Du jardin des Plantes au Parc Montsouris\" - Le Figaro</a>)

Après avoir laissé pensé à un ralentissement des prix en Janvier, l\'indicateur des prix à Paris établi par Laforêt-Les Echos présente la surprise du printemps : des prix en grande forme, qui continuent à progresser à un rythme de 13 % l\'an pour atteindre 4734 € du m2. Pour le mois d\'avril seul, la hausse est de 3,7%. Les Echos précisent que l\'homogénéïsation des prix entre anciens quartiers \"populaires\" et \"bourgeois\" se poursuit, avec des ventes s\'effectuant à 5375 € du m2 dans le quartier Caulaincourt / Abbesses et 5326 € aux abords de la mairie du 14ème arrondissement, ce qui porte les prix de ces quartiers à moins de 5 % des prix du 16ème pourtant réputé pour ses beaux immeubles et sa qualité de vie. Dernier sursaut ou tendance de fond, il est toujours aussi difficile de se prononcer sur un marché de moins en moins facile à cerner. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4109898.htm\" target=\"blank\">\"Brusque flambée en avril\" - Les Echos</a>)

Le 16ème arrondissement, les chiffres des notaires le montrent, a moins monté que les autres arrondissements de Paris ce qui met ses prix au niveau de certains quartiers des pourtant moins bourgeois 15ème et 14ème arrondissements. Alors que le 16ème tenait le haut du pavé à la fin des années 80, puisqu\'il était le plus cher des arrondissements en moyenne à 40 000 F du m2( contre 5000 € aujourd\'hui d\'après les Notaires), les 6ème et 7ème arrondissements l\'ont dépassé et les 14ème et 15ème s\'en approchent au nord. L\'article du Figaro signale que les prix sont néanmoins toujours à la hausse en cette année 2004 et que le sud de l\'arrondissement rattrappe progressivement les prix du Nord bourgeois. Quelques exemples de ventes dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040518.FIG0297.html\" target=\"blank\">Le XVIème rattrapé par d\'autres arrondissements - Le Figaro</a>)

Dans l\'article décrivant les tendances observées sur le marché français dans les deux derniers mois, les notaires sont très prudents dans leurs commentaires sur le marché : s\'ils identifient des facteurs qui militent pour une baisse, en particulier le tassement de la demande en région parisienne depuis 2000, ils estiment aussi que les prix sont loin de leur sommet de 1991, où les taux culminaient à 10%. Des arguments qui ont déjà été débattus largement sur ce site. Les notaires, pour 57 % d\'entre eux, incitent désormais les vendeurs à proposer leur bien à la vente, considérant que le marché atteint un plafond. Une accélération des prix et une chute concomittante des volumes n\'est certainement pas le scénario souhaité par les notaires et les agences, dont les revenus sont liés au pourcentage des ventes réalisées. (<a href=\"http://www.immonot.com/HTML_FR/tendances_marche.htm?region=&retour=&target=&dep2=&change=\" target=\"blank\">\"En mai, croît ce qui te plaît !\" - Immonot - L\'immobilier des Notaires français</a>)

Après une fin d\'année 2003 très calme, les affaires ont repris dans le 7ème arrondissement, dont les prix sont orientés à la hausse. Les acheteurs, aux dires des agences immobilières, veulent profiter des taux bas ce qui relance la demande. Il est vrai que la hausse des quartiers plus populaires les a rapproché des prix des arrondissements chics et une partie de la clientèle revient dans les \"bons\" quartiers. Les prix atteignent des sommets dans les beaux immeubles des grandes avenues entre 6000 et 8000 € du m2, y compris dans des quartiers autrefois moins demandés tels que celui du Gros Caillou, avec des appartements familiaux toujours aussi rares et chers.<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040511.FIG0369.html\" target=\"blank\">\"Paris : accélération dans le VIIe\" - Le Figaro</a>)

L\'interview d\'agents immobiliers par Le Figaro montre que la demande sur Paris reste forte, qu\'elle émane de particuliers ou d\'investisseurs, ce qui semble contredire le dernier sondage Meunier Habitat, commenté il y a peu par Rue de l\'immobilier. Les investisseurs représentent, selon les agences, 30 % du marché dans le 9 ème arrondissement. Les agences observent également que le marché à la location se calme et que les rendements sont à la baisse, bien que les investisseurs, selon ces mêmes agents, continuent à viser les 6 % de rentabilité. La fourchette annoncée des prix de vente semble s\'élargir signe que les meilleurs biens continuent à monter tandis que ceux avec défaut stagnent : 3000 à 6000 € du m2 dans le 9ème, 4500 à 6000 € dans le bon 17ème, 4500 à 5500 dans le 15ème, 5300 à 5700 dans le quartier St Augustin (8ème), et 4500 à 7000 € dans le marais. Quelques exemples de ventes dans ces arrondissements sont fournis dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040511.FIG0370.html\" target=\"blank\">\"Du studio aux deux pièces : demande soutenue\" - Le Figaro</a>)

47 % des sondés considèrent que les prix sont \"très élevés\" et 32 % les jugent même \"inaccessibles\" : c\'est le résultat de l\'enquête Meunier Habitat menée par BVA en Ile de France en Avril 2004. Ces avis se traduisent mécaniquement en terme d\'intentions d\'achat : les intentions d\'achat à deux ans diminuent de 14 % en octobre 2003 à 13 % des sondés en Avril 2004. Cette baisse est à mettre sur le compte des investisseurs, qui passent de 11 % à 3 % des acheteurs potentiels. Les candidats à l\'achat sont en outre moins pressés : les achats à court terme (moins de trois mois) ne représentent plus que 3 % des candidats en avril contre 7 % en octobre 2003. La pénurie de terrain continue pourtant à pousser les prix à la hausse : Meunier a ainsi augmenté ses prix de vente de 3,5 % en moyenne depuis le début de l\'année et la diminution des stocks se poursuit, signe paradoxal que la demande est toujours présente et qu\'une partie des français a les moyens d\'acheter. Meunier signale d\'ailleurs que le montant de l\'apport a tendance à augmenter pour l\'achat de résidences principales. (\"L\'investissement locatif menacé par la hausse des prix\" - La Tribune)

Haut lieu de la nuit nocturne côté 11ème mais aussi appréciée pour ses petites rues typiques du Marais des 3ème et 4ème arrondissements, Bastille est un quartier qui reste très prisé par les parisiens et donc pas les acheteurs. Les prix ont suivi la courbe ascendant parisienne et se situent entre 4500 et 5500 € du m2 coté 11ème et 12ème. Depuis le dernier trismestre 2003, les transactions ralentissent et la demande et l\'offre s\'équilibrent, ce qui permet aux agences de disposer de portefeuilles de biens plus étoffés retrouvant un niveau qu\'ils n\'avaient plus connu depuis un 2 ans. Ce ralentissement a une incidence sur les prix qui stagnent depuis le début de l\'année. De même, les locations ne sont plus en pénurie, même si les niveaux de loyers sont élevés. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040504.FIG0329.html\" target=\"blank\">Autour de Bastille : un secteur toujours recherché - Le Figaro</a>)

C\'est la question à laquelle s\'attache la BNP Paribas au travers de son analyse trimestrielle du marché immobilier français et parisien. La banque livre ici une analyse très complète, étayée aussi bien par des arguments historiques sur l\'évolution comparée des revenus et des prix de la pierre, une recherche des cycles volumes-prix à Paris, une l\'analyse de l\'influence des taux d\'intérêt et l\'impact de la démographie sur la demande. Le rapport s\'appuie en partie sur des chiffres issus du livre de Jacques Friggit \"Prix des logements, produits financiers immobiliers et gestion des risques\" (Editions Economica). La conclusion sur les taux est la suivante : les prix sont certes élevés par rapport à leur moyenne de long terme, mais la situation est permise par des fondamentaux très positifs. \"Finalement, seul un prolongement durable des hésitations de la croissance européenne laisserait entrevoir un ajustement à la baisse des prix, dont l’ampleur serait, en toute hypothèse, limitée par la bonne orientation des fondamentaux.\"(<a href=\"http://economic-research.bnpparibas.com/applis/www/RechEco.nsf/ConjonctureBySectorFR/D9670FA708A708D5C1256E5A0031C7FB/$File/C0403_F1.pdf?OpenElement\" target=\"blank\">Rapport BNP-Paribas sur la conjoncture immobilière</a>)

Passy 16ème, 100 m2, très joliment décoré, 6300 € du m2. Les prix continuent leur ascension dans les 16ème et 7ème arrondissements mais cette hausse se fait désormais en contrepartie d\'un allongement des délais de vente. Bien que les prix élevés poussent les propriétaires à prendre leur plus-value, l\'offre reste encore trop rare pour les beaux appartements aux prix du marché, ce qui continue à créer une pression sur les acheteurs. Les investisseurs sont rares dans les beaux quartiers où le rendement seul ne peut les attirer et la vacance, comme les multiples panneaux \"à louer\" en témoignent, commence à réapparaître sous l\'effet de loyers élevés qui poussent les locataires à la périphérie. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040427.FIG0381.html\" target=\"blank\">Interview par le Figaro de la directrice de Breteuil immobilier</a>)

70 % de hausse des prix depuis 6 ans constate la chambre de commerce et d\'industrie de Paris et un marché un profil des acquéreurs qui se modifie profondément. Si en 1996, seules 3 années de salaires suffisaient pour se loger en Ile de France, il faut désormais compter sur 4 années, malgré les taux très bas et une hausse des revenus moyens des acquéreurs de 12 % depuis 1996. Le poids des CSP+ augmente dans les ventes aussi bien en petite couronne, passés de 59 à 64 % des ventes, qu\'à Paris où les cadres constituent 82 % des acheteurs. Le taux d\'apport baisse également avec la montée des prix puisqu\'il est passé de 38,5 % en 1996 à 26 % à fin 2001 (le mouvement s\'est amplifié depuis). Le rapport constate aussi la montée en puissance des investissements locatifs à Paris, qui représentent 23,7 % des achats. L\'excès de la demande sur l\'offre s\'explique, d\'après la chambre, par un niveau de construction faible et un nombre de ménages qui augmente plus vite que la population du fait du vieillissement et des familles monoparentales (malgré le flux migratoire négatif). (<a href=\"http://www4.ccip.fr/crocis/pdf/enjeux66.pdf\" target=\"blank\">\"Le marché immobilier francilien : le risque de la hausse des prix\" - Chambre de commerce et d\'industrie</a>).

L\'indicateur des Echos paru aujourd\'hui indique que les loyers à la relocation ont pris 10,6 % par rapport au même mois de l\'an dernier. L\'indicateur, bien que basé sur un nombre limité de chiffres (22 locations pour Mars 2004) traduit quand même une tendance toujours nette à la ré-évaluation forte des loyers. La tendance est néanmoins très différente d\'un quartier à l\'autre, les quartiers dits populaires, tels que le 20ème, connaissant des hausses très importantes pour revenir à des niveaux de prix plus proches de la moyenne du marché parisien, alors que la hausse des autres quartiers se tarit. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4096494.htm\" target=\"blank\">Loyers parisiens : retour à une hausse à deux chiffres - Les Echos</a>)