Les agences, commentant le marché du Marais (3ème et 4ème arrondissements de Paris), constatent que les vendeurs surévaluent souvent leur bien, souvent de 10 à 20 %, ce qui entraîne des délais de ventes plus longs, sauf si l\'appartement est exceptionnel. Le prix des biens avec défauts (premier étage, appartement sombre ...) est souvent revu à la baisse après quelques semaines. Les prix annoncés par les agences tournent autour de 4900 à 5300 € du m2 dans le 3ème, et entre 5600 et 6100 € dans le 4ème. Les appartements de l\'Ile Saint Louis se vendent quant à eux entre 6800 et 8400 € du m2 voire jusqu\'à 13 000 € du m2 sur les quais. L\'Ile de la cité est légèrement plus abordable que la précédente, à 7500 € du m2 en son coeur et 9000 ou 10000 € du m2 sur les quais. Exemples de ventes réelles dans l\'article. (Source : <a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040601.FIG0268.html\" target=\"blank\">\"La demande excède l\'offre dans le Marais\" - Le Figaro</a>)

La hausse reste de 8,1 % à la relocation par rapport aux niveaux de loyers enregistrés un an plus tôt, mais la tendance est à la pause dans la hausse, comme l\'indique l\'observatoire publié par les Echos. Les loyers des grandes surfaces semblent même marquer le pas par rapport à l\'année dernière alors que les petites surfaces se stabilisent. A noter : l\'effet vacances a pu entraîner une baisse temporaire de la demande. Dans l\'attente des chiffres de Juin, il convient d\'être prudent : le mois de Mars avait révélé un marché toujours dynamique en terme de prix avec +10,6 % par rapport à Mars 2003. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4111587.htm\" target=\"blank\">\"Loyers parisiens : accalmie au mois d\'avril\" - Les Echos</a>)

Après avoir atteint des plus bas à 3,9 % il y a environ un mois (soit son plus bas de l\'année, contre 3,7 % au plus bas en 2003), le taux d\'emprunt à 15 ans est repassé au dessus de la barre des 4% à 4,05 %. Ce taux est réservé aux meilleurs clients, par leur potentiel ou leur apport, les autres trouveront des taux sur 15 ans entre 4,2 et 4,4 % hors assurance. Cette hausse de 0,15 % depuis 3 semaines signifie une capacité d\'emprunt réduite de 1 400 € pour une mensualité à 1000 € (total financement de 134 735 € et coût du crédit de 45 265 €). Notre <a href=\"votreprojet.php\">calculette</a> vous permettra d\'affiner votre projet. (Source taux : Meilleurtaux.com)

Les agences ont des vues divergentes sur l\'évolution du marché dans les quartiers qui bordent le parc Montsouris : si pour certaines, les ventes sont supérieures à 2003, avec + 20 % sur le T1 2004, d\'autres agences soulignent que la demande est moins forte qu\'il y a un an. Elles se recoupent en revanche sur un point : la pénurie de 3 pièces sur le marché, la demande portant sur des surfaces allant de 60 à 80 m2. Les prix semblent aujourd\'hui stabilisés, voire même légèrement à la baisse pour des biens de piètre qualité, tout en restant à des niveaux élevés : par exemple, de 5000 à 6200 € du m2 autour de la mairie du 14ème, de 4300 à 4600 € dans les tours qui jouxtent la place d\'italie, de 6100 à 6800 € dans le 5ème. Les agences du quartier ne craignent pas la hausse des taux, tant qu\'elle reste modérée, elle devrait même, d\'après elles, accélérer la demande dans un premier temps. Exemples de ventes réelles fournies dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040525.FIG0337.html\" target=\"blank\">\"Du jardin des Plantes au Parc Montsouris\" - Le Figaro</a>)

Après avoir laissé pensé à un ralentissement des prix en Janvier, l\'indicateur des prix à Paris établi par Laforêt-Les Echos présente la surprise du printemps : des prix en grande forme, qui continuent à progresser à un rythme de 13 % l\'an pour atteindre 4734 € du m2. Pour le mois d\'avril seul, la hausse est de 3,7%. Les Echos précisent que l\'homogénéïsation des prix entre anciens quartiers \"populaires\" et \"bourgeois\" se poursuit, avec des ventes s\'effectuant à 5375 € du m2 dans le quartier Caulaincourt / Abbesses et 5326 € aux abords de la mairie du 14ème arrondissement, ce qui porte les prix de ces quartiers à moins de 5 % des prix du 16ème pourtant réputé pour ses beaux immeubles et sa qualité de vie. Dernier sursaut ou tendance de fond, il est toujours aussi difficile de se prononcer sur un marché de moins en moins facile à cerner. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4109898.htm\" target=\"blank\">\"Brusque flambée en avril\" - Les Echos</a>)

Le 16ème arrondissement, les chiffres des notaires le montrent, a moins monté que les autres arrondissements de Paris ce qui met ses prix au niveau de certains quartiers des pourtant moins bourgeois 15ème et 14ème arrondissements. Alors que le 16ème tenait le haut du pavé à la fin des années 80, puisqu\'il était le plus cher des arrondissements en moyenne à 40 000 F du m2( contre 5000 € aujourd\'hui d\'après les Notaires), les 6ème et 7ème arrondissements l\'ont dépassé et les 14ème et 15ème s\'en approchent au nord. L\'article du Figaro signale que les prix sont néanmoins toujours à la hausse en cette année 2004 et que le sud de l\'arrondissement rattrappe progressivement les prix du Nord bourgeois. Quelques exemples de ventes dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040518.FIG0297.html\" target=\"blank\">Le XVIème rattrapé par d\'autres arrondissements - Le Figaro</a>)

Dans l\'article décrivant les tendances observées sur le marché français dans les deux derniers mois, les notaires sont très prudents dans leurs commentaires sur le marché : s\'ils identifient des facteurs qui militent pour une baisse, en particulier le tassement de la demande en région parisienne depuis 2000, ils estiment aussi que les prix sont loin de leur sommet de 1991, où les taux culminaient à 10%. Des arguments qui ont déjà été débattus largement sur ce site. Les notaires, pour 57 % d\'entre eux, incitent désormais les vendeurs à proposer leur bien à la vente, considérant que le marché atteint un plafond. Une accélération des prix et une chute concomittante des volumes n\'est certainement pas le scénario souhaité par les notaires et les agences, dont les revenus sont liés au pourcentage des ventes réalisées. (<a href=\"http://www.immonot.com/HTML_FR/tendances_marche.htm?region=&retour=&target=&dep2=&change=\" target=\"blank\">\"En mai, croît ce qui te plaît !\" - Immonot - L\'immobilier des Notaires français</a>)

Après une fin d\'année 2003 très calme, les affaires ont repris dans le 7ème arrondissement, dont les prix sont orientés à la hausse. Les acheteurs, aux dires des agences immobilières, veulent profiter des taux bas ce qui relance la demande. Il est vrai que la hausse des quartiers plus populaires les a rapproché des prix des arrondissements chics et une partie de la clientèle revient dans les \"bons\" quartiers. Les prix atteignent des sommets dans les beaux immeubles des grandes avenues entre 6000 et 8000 € du m2, y compris dans des quartiers autrefois moins demandés tels que celui du Gros Caillou, avec des appartements familiaux toujours aussi rares et chers.<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040511.FIG0369.html\" target=\"blank\">\"Paris : accélération dans le VIIe\" - Le Figaro</a>)

L\'interview d\'agents immobiliers par Le Figaro montre que la demande sur Paris reste forte, qu\'elle émane de particuliers ou d\'investisseurs, ce qui semble contredire le dernier sondage Meunier Habitat, commenté il y a peu par Rue de l\'immobilier. Les investisseurs représentent, selon les agences, 30 % du marché dans le 9 ème arrondissement. Les agences observent également que le marché à la location se calme et que les rendements sont à la baisse, bien que les investisseurs, selon ces mêmes agents, continuent à viser les 6 % de rentabilité. La fourchette annoncée des prix de vente semble s\'élargir signe que les meilleurs biens continuent à monter tandis que ceux avec défaut stagnent : 3000 à 6000 € du m2 dans le 9ème, 4500 à 6000 € dans le bon 17ème, 4500 à 5500 dans le 15ème, 5300 à 5700 dans le quartier St Augustin (8ème), et 4500 à 7000 € dans le marais. Quelques exemples de ventes dans ces arrondissements sont fournis dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040511.FIG0370.html\" target=\"blank\">\"Du studio aux deux pièces : demande soutenue\" - Le Figaro</a>)

47 % des sondés considèrent que les prix sont \"très élevés\" et 32 % les jugent même \"inaccessibles\" : c\'est le résultat de l\'enquête Meunier Habitat menée par BVA en Ile de France en Avril 2004. Ces avis se traduisent mécaniquement en terme d\'intentions d\'achat : les intentions d\'achat à deux ans diminuent de 14 % en octobre 2003 à 13 % des sondés en Avril 2004. Cette baisse est à mettre sur le compte des investisseurs, qui passent de 11 % à 3 % des acheteurs potentiels. Les candidats à l\'achat sont en outre moins pressés : les achats à court terme (moins de trois mois) ne représentent plus que 3 % des candidats en avril contre 7 % en octobre 2003. La pénurie de terrain continue pourtant à pousser les prix à la hausse : Meunier a ainsi augmenté ses prix de vente de 3,5 % en moyenne depuis le début de l\'année et la diminution des stocks se poursuit, signe paradoxal que la demande est toujours présente et qu\'une partie des français a les moyens d\'acheter. Meunier signale d\'ailleurs que le montant de l\'apport a tendance à augmenter pour l\'achat de résidences principales. (\"L\'investissement locatif menacé par la hausse des prix\" - La Tribune)

Haut lieu de la nuit nocturne côté 11ème mais aussi appréciée pour ses petites rues typiques du Marais des 3ème et 4ème arrondissements, Bastille est un quartier qui reste très prisé par les parisiens et donc pas les acheteurs. Les prix ont suivi la courbe ascendant parisienne et se situent entre 4500 et 5500 € du m2 coté 11ème et 12ème. Depuis le dernier trismestre 2003, les transactions ralentissent et la demande et l\'offre s\'équilibrent, ce qui permet aux agences de disposer de portefeuilles de biens plus étoffés retrouvant un niveau qu\'ils n\'avaient plus connu depuis un 2 ans. Ce ralentissement a une incidence sur les prix qui stagnent depuis le début de l\'année. De même, les locations ne sont plus en pénurie, même si les niveaux de loyers sont élevés. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040504.FIG0329.html\" target=\"blank\">Autour de Bastille : un secteur toujours recherché - Le Figaro</a>)

C\'est la question à laquelle s\'attache la BNP Paribas au travers de son analyse trimestrielle du marché immobilier français et parisien. La banque livre ici une analyse très complète, étayée aussi bien par des arguments historiques sur l\'évolution comparée des revenus et des prix de la pierre, une recherche des cycles volumes-prix à Paris, une l\'analyse de l\'influence des taux d\'intérêt et l\'impact de la démographie sur la demande. Le rapport s\'appuie en partie sur des chiffres issus du livre de Jacques Friggit \"Prix des logements, produits financiers immobiliers et gestion des risques\" (Editions Economica). La conclusion sur les taux est la suivante : les prix sont certes élevés par rapport à leur moyenne de long terme, mais la situation est permise par des fondamentaux très positifs. \"Finalement, seul un prolongement durable des hésitations de la croissance européenne laisserait entrevoir un ajustement à la baisse des prix, dont l’ampleur serait, en toute hypothèse, limitée par la bonne orientation des fondamentaux.\"(<a href=\"http://economic-research.bnpparibas.com/applis/www/RechEco.nsf/ConjonctureBySectorFR/D9670FA708A708D5C1256E5A0031C7FB/$File/C0403_F1.pdf?OpenElement\" target=\"blank\">Rapport BNP-Paribas sur la conjoncture immobilière</a>)

Passy 16ème, 100 m2, très joliment décoré, 6300 € du m2. Les prix continuent leur ascension dans les 16ème et 7ème arrondissements mais cette hausse se fait désormais en contrepartie d\'un allongement des délais de vente. Bien que les prix élevés poussent les propriétaires à prendre leur plus-value, l\'offre reste encore trop rare pour les beaux appartements aux prix du marché, ce qui continue à créer une pression sur les acheteurs. Les investisseurs sont rares dans les beaux quartiers où le rendement seul ne peut les attirer et la vacance, comme les multiples panneaux \"à louer\" en témoignent, commence à réapparaître sous l\'effet de loyers élevés qui poussent les locataires à la périphérie. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040427.FIG0381.html\" target=\"blank\">Interview par le Figaro de la directrice de Breteuil immobilier</a>)

70 % de hausse des prix depuis 6 ans constate la chambre de commerce et d\'industrie de Paris et un marché un profil des acquéreurs qui se modifie profondément. Si en 1996, seules 3 années de salaires suffisaient pour se loger en Ile de France, il faut désormais compter sur 4 années, malgré les taux très bas et une hausse des revenus moyens des acquéreurs de 12 % depuis 1996. Le poids des CSP+ augmente dans les ventes aussi bien en petite couronne, passés de 59 à 64 % des ventes, qu\'à Paris où les cadres constituent 82 % des acheteurs. Le taux d\'apport baisse également avec la montée des prix puisqu\'il est passé de 38,5 % en 1996 à 26 % à fin 2001 (le mouvement s\'est amplifié depuis). Le rapport constate aussi la montée en puissance des investissements locatifs à Paris, qui représentent 23,7 % des achats. L\'excès de la demande sur l\'offre s\'explique, d\'après la chambre, par un niveau de construction faible et un nombre de ménages qui augmente plus vite que la population du fait du vieillissement et des familles monoparentales (malgré le flux migratoire négatif). (<a href=\"http://www4.ccip.fr/crocis/pdf/enjeux66.pdf\" target=\"blank\">\"Le marché immobilier francilien : le risque de la hausse des prix\" - Chambre de commerce et d\'industrie</a>).

L\'indicateur des Echos paru aujourd\'hui indique que les loyers à la relocation ont pris 10,6 % par rapport au même mois de l\'an dernier. L\'indicateur, bien que basé sur un nombre limité de chiffres (22 locations pour Mars 2004) traduit quand même une tendance toujours nette à la ré-évaluation forte des loyers. La tendance est néanmoins très différente d\'un quartier à l\'autre, les quartiers dits populaires, tels que le 20ème, connaissant des hausses très importantes pour revenir à des niveaux de prix plus proches de la moyenne du marché parisien, alors que la hausse des autres quartiers se tarit. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4096494.htm\" target=\"blank\">Loyers parisiens : retour à une hausse à deux chiffres - Les Echos</a>)

Les bobos (bourgeois-bohèmes), qui investissaient au départ les quartiers centraux de Paris, se sont intéressés depuis à de nouveaux quartiers dont la côte a bien sûr suivi les moyens de cette clientèle de jeunes cadres branchés. Bastille, République ou Rue des Martyrs sont désormais leurs lieux de prédilection, bien que les logements de ces quartiers ne soient pas toujours pourvus du confort le plus moderne : dans le 11ème, 80 % des immeubles ne comportent pas d\'ascenceur ... Les prix de ces quartiers atteignent des sommets, avec des ventes autour de 5400 € dans le 3ème près de République, 6700 € dans le 4ème autour de bastille. Le 9ème est un peu moins cher, autour de 5200 € du m2 et la rue branchée d\'Oberkampf se vend autour de 4500 € du m2. Des exemples de ventes réelles sont listées dans l\'article des Echos.(<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4097423.htm\" target=\"blank\">La nouvelle carte du Paris bobo - Les Echos</a>)

\"La demande est présente mais plus anxieuse\" indique Thibault de Ponnat (La boutique de l\'immobilier) : c\'est en résumé la situation du marché autour du quartier piéton du centre de Paris et du Palais Royal. Les transactions continuent à se réaliser à des prix élevés (de 6100 € à 8000 € pour le Palais Royal, de 5300 à 6000 € pour le quartier Montorgueil et autour de 3800 € dans le sentier) mais les agences craignent désormais que les vendeurs n\'anticipent trop la hausse des prix ce qui gripperait le marché. \"Seule la faiblesse des taux maintient la fluidité du marché\". Le marché de la location, surtout des meublés, s\'est beaucoup détendu et les prix de location stagnent ou baissent pour s\'établir entre 23 et 25 € du m2. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040420.FIG0295.html\" target=\"blank\">\"Quartier Montorgueil :
un micro-marché très demandé\" - Article du Figaro Immobilier</a>)

Le Crédit Agricole publie chaque trimestre son observatoire du marché de l\'immobilier résidentiel et de bureau : les perspectives 2004 restent correctes, malgré la hausse attendue des taux d\'emprunt (0,8 %) et la baisse de l\'indice de solvabilité. Pas de scénario catastrophe donc. Les sommes empruntées par les ménages français ont continué à progresser en 2003 (+9,9 %) tout comme leur revenu (+1,2 % hors inflation). Les revenus devraient continuer à progresser de 1,6 % au dessus de l\'inflation en 2004. (<a href=\"http://www.credit-agricole.fr/ca/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/-font-color---ffffff--04-04-04--font-/Immo042004.pdf\" target=\"blank\">Dossier Immobilier conjoncture - Crédit Agricole - Avril 2004</a>)

Le Figaro publie quelques chiffres très intéressants qui aident à dresser un portrait de l\'acheteur parisien moyen : un ménage gagnant environ 60 000 € par an (contre respectivement 42 500 € par an en France et 52 500 € en Ile de France) et consacrant 27 % de ses revenus au remboursement de son crédit immobilier. Seules 60 % des transactions donnent lieu à un crédit à Paris soit un chiffre très largement inférieur à la moyenne française. L\'achat d\'un appartement moyen représente 4 années de salaire en région parisienne contre 3,7 dans les autres villes. Concernant l\'évolution du marché à Paris, malgré des revenus élevés, les offres solvables se font moins nombreuses avec 2 à 3 offres pour chaque bien, contre 5 ou 6 offres il y a un an et les ménages ont proportionnellement plus recours au crédit (apports personnels en baisse) et sur des durées plus longues. \"Nous avons aujourd\'hui deux certitudes : les prix sont montés trop haut, ils ne peuvent pas aller beaucoup plus loin.\" indique Michel Mouillard, Maître de Conférences, Université Paris X-Nanterre (Economie). Le marché est désormais fragile et d\'une sensibilité très forte au niveau des taux d\'intérêt. Même si la situation n\'est pas aussi noire qu\'en 1993-1994, les prix baisseront si les taux d\'intérêt montent, mais \"pas de krach à l\'horizon dans la capitale\". (Figaro Magazine Spécial Placements du 17 avril).

<b><FONT COLOR=\"Green\">Si vous appréciez ce site, vous pouvez maintenant, en quelques secondes, le faire découvrir à vos amis ou collègues en utilisant la nouvelle fonction du menu de droite. Merci de votre fidélité !</font></b>