Le Crédit Foncier, via sa filiale Crédit Foncier Expertise, publie sa note semestrielle sur le marché immobilier résidentiel en Ile de France et en province, et sur le marché des bureaux. Il avertit que le marché immobilier francilien \"repose désormais sur des fondamentaux altérés\" et que la hausse observée sur le neuf, tant sur les volumes que les prix, est \"artificiellement soutenue par un dispositif fiscal qui favorise le petit logement à usage locatif\". Le marché est donc, d\'après le crédit foncier, en position très fragile en cas de remontée des taux, qui entraînerait une baisse des transactions, puis une baisse des prix. Concernant le marché des bureaux, le crédit foncier ne prévoit aucune amélioration des perspectives à court terme. (<a href=\"http://www.foncierexpertise.fr/Editorial/GP_SYNTHESE_SEPT_2004.pdf\" target=\"_blank\">Synthèse semestrielle du Crédit Foncier - Sept. 2004</a>)

Le phénomène d\'allongement de la durée des prêts, initié depuis 3 ans, se poursuit, avec, pour la première fois en 2004, une proportion des prêts à 20 ans (40 %) qui dépasse celle des prêts à 15 ans (36 %). Les mêmes chiffres étaient respectivement à 37 % et 42 % il y a 3 ans. Les prêts sur plus de 20 ans ne sont pas en reste avec 11 % des prêts sur 25 ans et 2 % sur 30 ans, soit un total de 53 % des prêts s\'établissant aujourd\'hui au dessus de 20 ans. La france semble suivre le chemin des pays anglo-saxons (Royaume Uni ou Etats-Unis) où une durée de 30 ans est assez commune, malgré le coût élevé des crédits sur longues durées. Il est vrai que face à des prix élevés et des taux sensiblement similaires à ceux sur 15 ans, la tentation est forte pour acquérir son bien. (<a href=\"http://www.meilleurtaux.com/savoir/actu/actualite/2004/10/article5.shtml\" target=\"_blank\">L’allongement des durées de crédit immobilier… une évolution spectaculaire - Meilleur taux</a>)

Deux semaines après les Notaires, la FNAIM sort son analyse trimestrielle du marché immobilier français. Il en ressort une pression toujours aussi forte sur les prix qui augmentent en France de 16,1 % sur un an. Non seulement les prix sont en hausse, mais le pourcentage d\'augmentation lui-même croît de trimestre en trimestre (le taux était de 14,6 % au S2 2003 puis de 15,4 % au S1 2004). Le rapport laisse transparaître une inquiétude manifeste de la FNAIM qui, tout en observant la hausse, parle (fait le souhait ?) d\'un ralentissement \"plus que très probable\" dans les prochains mois. L\'activité, bien que soutenue, est légèrement en baisse, ce qui permet aux agences de regarnir leurs stocks (+17,7 % en Ile de France par rapport à 2003). Pour Paris, le prix moyen atteint 5035 € du m2 en hausse de 14,5 % sur un an, une hausse bien inférieure aux hausses moyennes observées en province. L\'indicateur de solvabilité des ménages continue de s\'éroder, sous l\'effet de la hausse des prix et d\'un maintien des taux d\'intérêt : il atteint un indice de 128 (contre 100 en 1992 et 162,6 en 1999. Si le niveau atteint par les prix n\'est pas encore celui qui a déclenché le krash immobilier de 1991, il s\'en approche désormais dangereusement, d\'autant que la spirale inflationniste paraît bien difficile à arrêter.(<a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/conjoncture_oct04.pdf\" target=\"_blank\">Rapport de la FNAIM T2 2004</a> et <a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/annexe.pdf\" target=\"_blank\">les annexes</a>)

Si les articles précédemment parus décrivaient un ralentissement ou une stagnation des loyers, peu évoquaient encore un vrai retournement. Pourtant, les agences Laforêt annoncent que le vent a définitivement tourné en faveur des locataires sur les derniers mois, avec une baisse du prix moyen de relocation de 5 % à 21 € du m2 charges comprises aujourd\'hui contre 22 € du m2 trois mois plus tôt. Dans le détail, 12 arrondissements sur 20 enregistrent une baisse annuelle de l\'ordre de 5% contre 4 stables et 4 en légère progression. Le délai moyen de vacance est désormais de 60 jours entre deux locataires et les loyers au dessus de 1500 € mensuels trouvent difficilement preneur. La raison avancée est la diminutation de la demande dûe à une accession à la propriété des clients les plus solvables. Cette situation met les potentiels locataires en position de force pour négocier les prix, que ce soit par diminution directe du prix ou par la réalisation de travaux d\'aménagement aux frais du bailleur. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/02050.htm\" target=\"_blank\">Logement : le recul des loyers peut atteindre 5 % à Paris - Les Echos</a>)

Rue de l\'immobilier améliore dès aujourd\'hui les fonctionnalités de son métamoteur : auparavant limité à la recherche d\'un bien aux arrondissements parisiens, il vous permet dès maintenant de faire vos recherches sur l\'ensemble des villes françaises ! Pour rappel, le métamoteur de Rue de l\'immobilier est l\'unique sur le web à vous proposer, d\'un seul clic, la recherche d\'un bien sur 3 sites majeurs d\'annonces immobilières : Se Loger, de Particulier à Particulier (PAP) et le Site immobilier. Pour bénéficier de ses fonctionnalités, il vous suffit d\'entrer vos critères à droite de cet écran puis de cliquer sur \"Rechercher\". Toutes vos remarques ou suggestions d\'amélioration sont évidemment les bienvenues (en commentaire de cet article ou par mail au webmaster).

Comme cela pouvait être anticipé en constatant l\'augmentation spectaculaire du stock des appartements à louer à Paris, les prix commencent à en patir, avec 6 mois / 1 an de retard : la hausse des loyers suite à relocation s\'est très nettement modérée pendant l\'été et le chiffre se confirme pendant le mois de Septembre traditionnellement très actif dans le domaine. Il faut donc compter en moyenne 4 % de plus que le loyer précédent lors d\'une relocation (la hausse était à deux chiffres il y a 6 mois). Quand on sait que le loyer précédent était potentiellement \"bloqué\" à cause de l\'ICC (Indice du coût de la construction) avant la relocation, on peut conclure facilement que la hausse devient très raisonnable et que les loyers sont stabilisés. Les Echos indiquent que la stabilisation des loyers précèdent habituellement celle des prix au m2. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4167400.htm\" target=\"_blank\">L\'été en pente douce des loyers parisiens - Les Echos</a>)

Le Figaro a publié ce week end un dossier spécial immobilier où la question de la bulle immobilière est abordée. L\'introduction précise que les signes avant-coureurs d\'un retournement se multiplient : les différences de prix entre quartiers s\'estompent, les délais de vente s\'allongent, les quartiers chers montent moins, les rendements locatifs baissent et les durées d\'emprunt augmentent. Le risque viendrait selon le journal d\'une chute mondiale de l\'immobilier, provoquée par les pays (souvent acheteurs de l\'immobilier français) où les excès ont été beaucoup plus forts qu\'en France. Le dossier propose aussi son commentaire du marché parisien et indique - NDLR : au contraire de l\'introduction du dossier - que les opportunités d\'achat et de revalorisation concerneraient en premier le Nord de Paris, dont les quartiers sont le plus susceptibles de s\'améliorer dans les années à venir, et les portes de Paris qui devraient devenir des espaces beaucoup plus agréables grâce notamment à l\'arrivée du tramway. La première couronne n\'est pas en reste, avec, selon le journal, des opportunités qui se font plus rares. Un focus est réalisé sur les villes de Neuilly sur Seine, Boulogne, Issy les Moulineaux, Levallois-Perret, St Germain en Laye, St Mandé et St Maur. Le dossier dans sa totalité est disponible en ligne. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/magazine/20041001.MAG0061.html\" target=\"_blank\">IMMOBILIER - Louer, acheter, vendre : tout ce que vous devez savoir - Le Figaro</a>)

Le rapport détaillé des Notaires sur l\'évolution des prix à Paris au 2ème trimestre 2004 est désormais disponible en ligne. Il confirme les dépêches publiées hier avec un prix moyen de 4316 € du m2 en hausse de 13,1 % sur un an. Les arrondissements qui progressent le plus vite sur un an sont le 10ème (+18,2 % à 3568 €/m2), le 11ème (+15,5 % à 3990 €/m2) et le 1er (+15,2 % à 5370 €/m2). La marche se referme avec les arrondissements de la rive gauche : le 6ème est à 6745 €/m2 soit +10,5 %, le 13ème à 4081 €/m2 soit +10,2 % et le 14ème à 4538 € / m2 qui ne progresse \"que\" de 8,6 %. Le prix moyen d\'un 2 pièces à Paris atteint 162 k€ pour 37,6 m2. Tous les segments sont en progression à deux chiffres sauf les 5 pièces et + dont le prix moyen régresse de 3,6 % sur un an (à 666 k€ tout de même). Les Notaires se sont intéressés ce trimestre aux variations de prix entre le pic de 1991, le creux de 1998 et aujourd\'hui : l\'analyse montre que la répartition des prix n\'est pas restée homogène dans le temps. Les 6ème, 9ème, 11ème et 14ème arrondissements sont plus de 20 % au dessus de leur valeur de 1991 (en euros constants) tandis que les arrondissement chics de l\'ouest n\'ont pas encore atteint leur niveau de 1991 (-11,3 % pour le 16ème et -8,23 % pour le 8ème par exemple). (<a href=\"http://www.paris.notaires.fr/hpr.php?cID=277\" target=\"_blank\">Rapport des Notaires du T2 2004</a>)

La hausse des prix s\'est poursuivie et même accélérée à Paris au 2ème trimestre 2004 selon les Notaires de Paris : le prix au m2 atteint désormais 4316 € du m2 soit 2,7 % au dessus des prix de 1991 en euros constants et 4,2 % au dessus de ceux du trimestre précédent (+13,1 % sur un an). Les volumes sur un an se maintiennant à un niveau important de 36 670 transactions en progression de 5,6 % (l\'article ne précise pas les volumes du T2). Le phénomène de report sur la banlieue s\'intensifie tandis que les primo-accédants disparaissent du marché de paris intra-muros. Selon les Notaires, ces derniers, face à des loyers élevés se font de plus en plus souvent soutenir par leurs familles pour accéder à la propriété aidés des dernières mesures prises par le gouvernement sur l\'exonération d\'une partie des dons. La banlieue proche se revalorise moins que Paris, avec une hausse de 2,7 % sur le trimestre mais l\'augmentation annuelle reste de 14,3 % portant les prix à 2580 € du m2 avec de fortes disparités suivant les départements et même les villes au sein des départements (ainsi Aulnay sous bois a gagné 50 % sur un an). Rue de l\'immobilier vous tiendra au courant du rapport complet des notaires dès sa diffusion. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/01997.htm\" target=\"_blank\">Les «primo-accédants» sont exclus de Paris, s\'alarment les notaires - Les Echos</a>)

Ce très chic arrondissement au coeur de Paris, bordé au sud par les champs Elysées, aligne des prix aux sommets et on y retrouve les rues les plus chères de la capitale. Les prix y sont très variables, suivant les quartiers, avec un minimum de 4500-5000 € du m2 dans le secteur Europe, près de la gare Saint Lazare et des prix qui atteignent plus de 11 000 € du m2 dans les très bourgeoises artères près des Champs Elysées telles que l\'avenue Montaigne ou près du métro Georges V. Les institutionnels, sentant peut être le vent tourner (stabilisation des loyers et effondrement des rendements locatifs), se séparent aujourd\'hui d\'une grande partie de leur parc locatif, offrant des appartements plutôt bien entretenus et vendus aux prix du marché. Ils passent en général par des spécialistes de la vente à la découpe (Ad Valorem, Daniel Féau, Saggel Transactions, Boccador) - voir à ce sujet <a href=\"http://www.ruedelimmobilier.com/nouveau/trouver.php\">les liens</a> de ce site. Ces ventes massives entraînent aujourd\'hui la réapparition des panneaux à vendre dans les plus beaux quartiers de la capitale. A noter : l\'article propose une carte des prix au m2 par quartier du 8ème (Faubourg du roule, Champs Elysées, Europe et Madeleine). (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4158676.htm\" target=_blank\">Le 8e arrondissement en folie - Le Figaro</a>)

Le Figaro se propose de donner des conseils sur \"comment acheter en haut de cycle\", indiquant d\'ailleurs par ce titre son interprétation du marché actuel. Il conseille de ne pas pas céder à la surenchère selon l\'adage \"Mieux vaut rater une bonne affaire que d\'en faire une mauvaise\" et rappelle que les appartements avec défaut ne se revendront pas facilement dans un marché mal orienté. Il rappelle également de ne pas acheter sur la base de promesses sans les vérifier (installation d\'un square face à un appartement, limitation de la circulation, ...) ainsi que quelques conseils de bon sens. L\'article est disponible en ligne. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/votreargent/20040924.FIG0362.html\" target=\"_blank\">Immobilier : comment acheter en haut de cycle - Le Figaro</a>)

Le journal Les Echos publie aujourd\'hui son indice des prix de l\'immobilier à Paris, produit en partenariat avec le réseau d\'agences immobilières Laforêt. La baisse des prix semble désormais faire écho à la baisse d\'activité commentée depuis quelques mois : à 4574 €, le mètre carré parisien est cher, mais à presque 10 % de moins qu\'en Juillet, où ils atteignaient leur plus haut historique de 5069 €. Les prix ont donc retrouvé leur niveau de Mars 2004 et sont à 5,5 % au dessus de leur niveau d\'Août 2003. Le chiffre de Juillet, il est vrai, avait été influencé par quelques ventes exceptionnelles, mais les volumes estivaux sont suffisament importants pour que les chiffres indiqués soient tout de même représentatifs du marché. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4158822.htm\" target=\"_blank\">Prix du mètre carré à Paris : sévère correction en août - Les Echos</a>)

Peu de temps après sa consoeur anglaise, la banque de France lance un avertissement sur la formation potentielle d\'une bulle immobilière si la hausse des prix devait continuer au même rythme sur les deux prochaines années. Dans ce cas, la solvabilité des ménages atteindrait le niveau qu\'elle avait avant la bulle de 1990-1991. Aujourd\'hui, la hausse des prix n\'est plus compensée par la baisse des taux d\'intérêt et la hausse des revenus, mais par l\'allongement de la durée des crédits. La part de l\'apport personnel tend à diminuer et le taux d\'endettement des ménages est historiquement élevé. \"C\'est pourquoi les évolutions à venir devront être suivies avec une particulière vigilance\", conclut l\'étude de la Banque de France. (<a href=\"http://fr.news.yahoo.com/040921/85/428ky.html\" target=\"_blank\">Un risque de bulle immobilière si la hausse ne ralentit pas - Reuters</a>)

Le sondage du mois de septembre de ce site corrobore les sondages de l\'insee qui soulignent que l\'immobilier représentent un peu plus de 20 % du revenu des ménages : ainsi, sur ce site, vous êtes plus d\'un tiers à consacrer entre 20 et 30 % de vos revenus à votre budget immobilier. Les autres sondés se répartissent à part égales au dessus et au dessous de cette tranche, avec 1/3 qui déclarent dépenser plus que 30 % de leurs revenus, aux limites de la règle prudentielle habituellement utilisée par les bailleurs et les banques pour déterminer la charge maximale du loyer ou du remboursement. Le dernier tiers enfin dépense moins de 20 % : l\'hypothèse est que ces derniers ont soit déjà payé leur logement, où bénéficient d\'un traitement de faveur que beaucoup leur envie ! Rue de l\'immoblier vous remercie de votre participation et de votre fidélité.

Les signes de fléchissements du marché immobilier en France se sont multipliés pendant les mois d\'été selon les Notaires, qui signalent un gonflement sensible des portefeuille des agences immobilières. L\'activité constatée est stable sur les mois d\'été, mais une baisse des volumes est anticipée par les acteurs. \"Lorsque les prix dépassent un certain niveau, ils provoquent naturellement une offre abondante qui entraîne plus de concurrence et donc un rééquilibrage des prix.\" 25 % des notaires sondés penchent désormais en faveur d\'une baisse des prix dans les mois qui viennent, contre 19 % qui pronostiquent une hausse. La demande qui a permis la hausse des dernières années a comme contrepartie la hausse de la production annuelle de crédit (et donc de l\'endettement) des ménages qui est passée de 30 Mds d\'euros en 1995 à 90 Mds d\'euros aujourd\'hui or l\'endettement a ses limites. Les Notaires sont aujourd\'hui 56 % à préconiser la vente contre 33 % à encourager l\'achat. (<a href=\"http://www.immobilier-notaires.presse.fr/HTML_FR/tendances_marche.htm?region=&retour=&target=&dep2=&change=\" target=\"_blank\">Les jeux sont faits, rien ne va plus ! - Immonot</a>)

Les prix à Paris sont loin d\'être stables avec des périodes importantes de hausse et de baisse s\'étalant sur plusieurs années. Après avoir connu une relative stagnation dans la première moitié des années 80 (inflation déduite), ils ont monté de 100 % jusqu\'en 1991. La baisse a ensuite pris le relais jusqu\'en 1998 avec -40 % sur cette période. Depuis 1998, les prix se sont redressés de 80 % ! Contrairement aux cycles précédents, les prix ont poursuivi leur ascension depuis 2001, alors que la conjoncture est notoirement déprimée : en France, comme en Espagne, on observait habituellement un décalage de 2 ans entre la conjoncture économique et celle de l\'immobilier mais rien de semblable aujourd\'hui. Le pouvoir d\'achat des ménages parisiens a corrélativement nettement diminué : un ménage français moyen pouvait ainsi acheter à Paris en 1998 environ 15 m2 avec un an de revenu alors qu\'il ne peut se permettre aujourd\'hui que 10,4 m2 et la faiblesse des taux d\'intérêt ne compense pas cette perte de pouvoir d\'achat. D\'après Michel Didier, Professeur au Conservatoire national des arts et métiers et président du conseil d\'orientation de La Française des Placements : \"Globalement, le marché du logement est sain, mais l\'ancien subit d\'amples fluctuations, surtout à Paris. Il est certainement aujourd\'hui à un point haut.\" (Vers une pause du prix de l\'immobilier - Le Figaro - 13/09/04)

Après avoir légèrement remonté au début de l\'été, pour atteindre 4,1 % hors assurance, le taux d\'intérêt fixe des prêts immobiliers sur 15 ans est désormais repassé sous la barre des 4 % à 3,9 % pour les meilleurs clients (apport élevé, revenus stables, taux d\'endettement correct) selon le courtier en ligne meilleurtaux.com. En moyenne, tout profil confondu, les clients trouveront un taux à 4,3 % (ce qui représente un capital emprunté de 132 500 € pour 1000 € de mensualité hors assurance). Pour les prêts à 20 ans, il faut compter 0,25 % de plus. L\'écart avec les taux révisables est relativement faible, ces derniers s\'établissant en moyenne à 0,9 % en dessous de leurs équivalents en taux fixe. (<a href=\"taux.php\">Les taux d\'emprunt</a>)

L\'Express se distingue peu des autres magazines pour son \"spécial immobilier\" de cette rentrée 2004 : il constate la hausse continue des prix de l\'immobilier, à Paris comme en province, en reprenant le chiffre de hausse de 14,1 % pour la capitale sur un an. Il souligne toutefois que \"les signes d\'un ralentissement s\'accumulent\", avec des acheteurs plus réfléchis, qui ont peur d\'acheter trop cher. Un ralentissement - de la hausse pour le moment - semble poindre dans le 15ème arrondissement et les arrondissements chics de l\'ouest (16ème, 8ème, 17ème), où les acheteurs butent sur des prix très élevés, malgré des biens de bonne qualité. L\'Est de Paris (18ème, 19ème et 20ème) poursuit sur sa lancée, au point d\'atteindre des prix qui ne sont plus si différents de l\'ouest de la capitale. Les agences immobilières elle-mêmes sont surprises de la situation, avec par exemple des prix demandés vers Marcadet (18ème) qui atteignent entre 3800 et 4600 € du m2. La totalité du dossier de L\'Express est en ligne. (<a href=\"http://www.lexpress.fr/info/economie/dossier/immobilier/dossier.asp?ida=429227\" target=\"_blank\">\"Un club fermé\" - L\'Express</a>)

Chaque année, le mois de septembre donne souvent le ton du marché pour l\'année à venir, tant du coté des volumes que des prix. Les statistiques de ce mois sont donc particulièrement attendues par les intervenants du marché. Sur Paris, les indicateurs du coeur de l\'été indiquent que les prix se sont stabilisés depuis 3 mois avec des volumes élevés. Un point d\'inflexion semble avoir été atteint depuis les prix de Mai (à 4860 € du m2 en hausse de 14 % sur un an). On observe même des réajustements dans certains quartiers (14ème et 18ème) qui avaient flambé au printemps et les acheteurs semblent reprendre la main, sans que l\'on puisse parler de baisse généralisée du marché. Patience donc, en attendant les chiffres de septembre. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/famille/enquetes/4149058.htm\" target=\"_blank\">Ce que vous pouvez attendre de la rentrée - Les Echos</a>)

Les loyers à Paris, d\'après les chiffres de l\'UNPI, ont poursuivi sur leur lancée au début de l\'année 2004, avec une hausse de 7,8 % des locations sur un an. Cette hausse fait suite à celle de 23,7 % déjà enregistrée entre 1999 et 2002 et celle de 3,5 % en 2003. Rapportés au m2, les prix de location à Paris sont passés de 16,7 en 2003 à 18 € du m2 en moyenne en 2004 (contre 10,3 € du m2 en moyenne nationale). Parallèlement, la mobilité des locataires a tendance à augmenter (elle est passée au niveau national de 25,8 % en 2003 à 26,8 % aujourd\'hui) et les propriétaires font moins d\'effort pour remettre leur bien en état (25,7% des logements loués étaient rénovés entre 1998 et 2001 contre 23,6 % en 2003 et 2004). Le groupe Foncia s\'inquiète de la poursuite de la hausse des loyers qui met en difficulté de plus en plus de locataires et cherche à inciter les propriétaires à la modération. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/eco-monde/20040901.FIG0165.html\" target=\"_blank\">La hausse des loyers repart de plus belle</a>)