Le Figaro a publié ce week end un dossier spécial immobilier où la question de la bulle immobilière est abordée. L\'introduction précise que les signes avant-coureurs d\'un retournement se multiplient : les différences de prix entre quartiers s\'estompent, les délais de vente s\'allongent, les quartiers chers montent moins, les rendements locatifs baissent et les durées d\'emprunt augmentent. Le risque viendrait selon le journal d\'une chute mondiale de l\'immobilier, provoquée par les pays (souvent acheteurs de l\'immobilier français) où les excès ont été beaucoup plus forts qu\'en France. Le dossier propose aussi son commentaire du marché parisien et indique - NDLR : au contraire de l\'introduction du dossier - que les opportunités d\'achat et de revalorisation concerneraient en premier le Nord de Paris, dont les quartiers sont le plus susceptibles de s\'améliorer dans les années à venir, et les portes de Paris qui devraient devenir des espaces beaucoup plus agréables grâce notamment à l\'arrivée du tramway. La première couronne n\'est pas en reste, avec, selon le journal, des opportunités qui se font plus rares. Un focus est réalisé sur les villes de Neuilly sur Seine, Boulogne, Issy les Moulineaux, Levallois-Perret, St Germain en Laye, St Mandé et St Maur. Le dossier dans sa totalité est disponible en ligne. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/magazine/20041001.MAG0061.html\" target=\"_blank\">IMMOBILIER - Louer, acheter, vendre : tout ce que vous devez savoir - Le Figaro</a>)

Le rapport détaillé des Notaires sur l\'évolution des prix à Paris au 2ème trimestre 2004 est désormais disponible en ligne. Il confirme les dépêches publiées hier avec un prix moyen de 4316 € du m2 en hausse de 13,1 % sur un an. Les arrondissements qui progressent le plus vite sur un an sont le 10ème (+18,2 % à 3568 €/m2), le 11ème (+15,5 % à 3990 €/m2) et le 1er (+15,2 % à 5370 €/m2). La marche se referme avec les arrondissements de la rive gauche : le 6ème est à 6745 €/m2 soit +10,5 %, le 13ème à 4081 €/m2 soit +10,2 % et le 14ème à 4538 € / m2 qui ne progresse \"que\" de 8,6 %. Le prix moyen d\'un 2 pièces à Paris atteint 162 k€ pour 37,6 m2. Tous les segments sont en progression à deux chiffres sauf les 5 pièces et + dont le prix moyen régresse de 3,6 % sur un an (à 666 k€ tout de même). Les Notaires se sont intéressés ce trimestre aux variations de prix entre le pic de 1991, le creux de 1998 et aujourd\'hui : l\'analyse montre que la répartition des prix n\'est pas restée homogène dans le temps. Les 6ème, 9ème, 11ème et 14ème arrondissements sont plus de 20 % au dessus de leur valeur de 1991 (en euros constants) tandis que les arrondissement chics de l\'ouest n\'ont pas encore atteint leur niveau de 1991 (-11,3 % pour le 16ème et -8,23 % pour le 8ème par exemple). (<a href=\"http://www.paris.notaires.fr/hpr.php?cID=277\" target=\"_blank\">Rapport des Notaires du T2 2004</a>)

La hausse des prix s\'est poursuivie et même accélérée à Paris au 2ème trimestre 2004 selon les Notaires de Paris : le prix au m2 atteint désormais 4316 € du m2 soit 2,7 % au dessus des prix de 1991 en euros constants et 4,2 % au dessus de ceux du trimestre précédent (+13,1 % sur un an). Les volumes sur un an se maintiennant à un niveau important de 36 670 transactions en progression de 5,6 % (l\'article ne précise pas les volumes du T2). Le phénomène de report sur la banlieue s\'intensifie tandis que les primo-accédants disparaissent du marché de paris intra-muros. Selon les Notaires, ces derniers, face à des loyers élevés se font de plus en plus souvent soutenir par leurs familles pour accéder à la propriété aidés des dernières mesures prises par le gouvernement sur l\'exonération d\'une partie des dons. La banlieue proche se revalorise moins que Paris, avec une hausse de 2,7 % sur le trimestre mais l\'augmentation annuelle reste de 14,3 % portant les prix à 2580 € du m2 avec de fortes disparités suivant les départements et même les villes au sein des départements (ainsi Aulnay sous bois a gagné 50 % sur un an). Rue de l\'immobilier vous tiendra au courant du rapport complet des notaires dès sa diffusion. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/01997.htm\" target=\"_blank\">Les «primo-accédants» sont exclus de Paris, s\'alarment les notaires - Les Echos</a>)

Ce très chic arrondissement au coeur de Paris, bordé au sud par les champs Elysées, aligne des prix aux sommets et on y retrouve les rues les plus chères de la capitale. Les prix y sont très variables, suivant les quartiers, avec un minimum de 4500-5000 € du m2 dans le secteur Europe, près de la gare Saint Lazare et des prix qui atteignent plus de 11 000 € du m2 dans les très bourgeoises artères près des Champs Elysées telles que l\'avenue Montaigne ou près du métro Georges V. Les institutionnels, sentant peut être le vent tourner (stabilisation des loyers et effondrement des rendements locatifs), se séparent aujourd\'hui d\'une grande partie de leur parc locatif, offrant des appartements plutôt bien entretenus et vendus aux prix du marché. Ils passent en général par des spécialistes de la vente à la découpe (Ad Valorem, Daniel Féau, Saggel Transactions, Boccador) - voir à ce sujet <a href=\"http://www.ruedelimmobilier.com/nouveau/trouver.php\">les liens</a> de ce site. Ces ventes massives entraînent aujourd\'hui la réapparition des panneaux à vendre dans les plus beaux quartiers de la capitale. A noter : l\'article propose une carte des prix au m2 par quartier du 8ème (Faubourg du roule, Champs Elysées, Europe et Madeleine). (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4158676.htm\" target=_blank\">Le 8e arrondissement en folie - Le Figaro</a>)

Le Figaro se propose de donner des conseils sur \"comment acheter en haut de cycle\", indiquant d\'ailleurs par ce titre son interprétation du marché actuel. Il conseille de ne pas pas céder à la surenchère selon l\'adage \"Mieux vaut rater une bonne affaire que d\'en faire une mauvaise\" et rappelle que les appartements avec défaut ne se revendront pas facilement dans un marché mal orienté. Il rappelle également de ne pas acheter sur la base de promesses sans les vérifier (installation d\'un square face à un appartement, limitation de la circulation, ...) ainsi que quelques conseils de bon sens. L\'article est disponible en ligne. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/votreargent/20040924.FIG0362.html\" target=\"_blank\">Immobilier : comment acheter en haut de cycle - Le Figaro</a>)

Le journal Les Echos publie aujourd\'hui son indice des prix de l\'immobilier à Paris, produit en partenariat avec le réseau d\'agences immobilières Laforêt. La baisse des prix semble désormais faire écho à la baisse d\'activité commentée depuis quelques mois : à 4574 €, le mètre carré parisien est cher, mais à presque 10 % de moins qu\'en Juillet, où ils atteignaient leur plus haut historique de 5069 €. Les prix ont donc retrouvé leur niveau de Mars 2004 et sont à 5,5 % au dessus de leur niveau d\'Août 2003. Le chiffre de Juillet, il est vrai, avait été influencé par quelques ventes exceptionnelles, mais les volumes estivaux sont suffisament importants pour que les chiffres indiqués soient tout de même représentatifs du marché. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4158822.htm\" target=\"_blank\">Prix du mètre carré à Paris : sévère correction en août - Les Echos</a>)

Peu de temps après sa consoeur anglaise, la banque de France lance un avertissement sur la formation potentielle d\'une bulle immobilière si la hausse des prix devait continuer au même rythme sur les deux prochaines années. Dans ce cas, la solvabilité des ménages atteindrait le niveau qu\'elle avait avant la bulle de 1990-1991. Aujourd\'hui, la hausse des prix n\'est plus compensée par la baisse des taux d\'intérêt et la hausse des revenus, mais par l\'allongement de la durée des crédits. La part de l\'apport personnel tend à diminuer et le taux d\'endettement des ménages est historiquement élevé. \"C\'est pourquoi les évolutions à venir devront être suivies avec une particulière vigilance\", conclut l\'étude de la Banque de France. (<a href=\"http://fr.news.yahoo.com/040921/85/428ky.html\" target=\"_blank\">Un risque de bulle immobilière si la hausse ne ralentit pas - Reuters</a>)

Le sondage du mois de septembre de ce site corrobore les sondages de l\'insee qui soulignent que l\'immobilier représentent un peu plus de 20 % du revenu des ménages : ainsi, sur ce site, vous êtes plus d\'un tiers à consacrer entre 20 et 30 % de vos revenus à votre budget immobilier. Les autres sondés se répartissent à part égales au dessus et au dessous de cette tranche, avec 1/3 qui déclarent dépenser plus que 30 % de leurs revenus, aux limites de la règle prudentielle habituellement utilisée par les bailleurs et les banques pour déterminer la charge maximale du loyer ou du remboursement. Le dernier tiers enfin dépense moins de 20 % : l\'hypothèse est que ces derniers ont soit déjà payé leur logement, où bénéficient d\'un traitement de faveur que beaucoup leur envie ! Rue de l\'immoblier vous remercie de votre participation et de votre fidélité.

Les signes de fléchissements du marché immobilier en France se sont multipliés pendant les mois d\'été selon les Notaires, qui signalent un gonflement sensible des portefeuille des agences immobilières. L\'activité constatée est stable sur les mois d\'été, mais une baisse des volumes est anticipée par les acteurs. \"Lorsque les prix dépassent un certain niveau, ils provoquent naturellement une offre abondante qui entraîne plus de concurrence et donc un rééquilibrage des prix.\" 25 % des notaires sondés penchent désormais en faveur d\'une baisse des prix dans les mois qui viennent, contre 19 % qui pronostiquent une hausse. La demande qui a permis la hausse des dernières années a comme contrepartie la hausse de la production annuelle de crédit (et donc de l\'endettement) des ménages qui est passée de 30 Mds d\'euros en 1995 à 90 Mds d\'euros aujourd\'hui or l\'endettement a ses limites. Les Notaires sont aujourd\'hui 56 % à préconiser la vente contre 33 % à encourager l\'achat. (<a href=\"http://www.immobilier-notaires.presse.fr/HTML_FR/tendances_marche.htm?region=&retour=&target=&dep2=&change=\" target=\"_blank\">Les jeux sont faits, rien ne va plus ! - Immonot</a>)

Les prix à Paris sont loin d\'être stables avec des périodes importantes de hausse et de baisse s\'étalant sur plusieurs années. Après avoir connu une relative stagnation dans la première moitié des années 80 (inflation déduite), ils ont monté de 100 % jusqu\'en 1991. La baisse a ensuite pris le relais jusqu\'en 1998 avec -40 % sur cette période. Depuis 1998, les prix se sont redressés de 80 % ! Contrairement aux cycles précédents, les prix ont poursuivi leur ascension depuis 2001, alors que la conjoncture est notoirement déprimée : en France, comme en Espagne, on observait habituellement un décalage de 2 ans entre la conjoncture économique et celle de l\'immobilier mais rien de semblable aujourd\'hui. Le pouvoir d\'achat des ménages parisiens a corrélativement nettement diminué : un ménage français moyen pouvait ainsi acheter à Paris en 1998 environ 15 m2 avec un an de revenu alors qu\'il ne peut se permettre aujourd\'hui que 10,4 m2 et la faiblesse des taux d\'intérêt ne compense pas cette perte de pouvoir d\'achat. D\'après Michel Didier, Professeur au Conservatoire national des arts et métiers et président du conseil d\'orientation de La Française des Placements : \"Globalement, le marché du logement est sain, mais l\'ancien subit d\'amples fluctuations, surtout à Paris. Il est certainement aujourd\'hui à un point haut.\" (Vers une pause du prix de l\'immobilier - Le Figaro - 13/09/04)

Après avoir légèrement remonté au début de l\'été, pour atteindre 4,1 % hors assurance, le taux d\'intérêt fixe des prêts immobiliers sur 15 ans est désormais repassé sous la barre des 4 % à 3,9 % pour les meilleurs clients (apport élevé, revenus stables, taux d\'endettement correct) selon le courtier en ligne meilleurtaux.com. En moyenne, tout profil confondu, les clients trouveront un taux à 4,3 % (ce qui représente un capital emprunté de 132 500 € pour 1000 € de mensualité hors assurance). Pour les prêts à 20 ans, il faut compter 0,25 % de plus. L\'écart avec les taux révisables est relativement faible, ces derniers s\'établissant en moyenne à 0,9 % en dessous de leurs équivalents en taux fixe. (<a href=\"taux.php\">Les taux d\'emprunt</a>)

L\'Express se distingue peu des autres magazines pour son \"spécial immobilier\" de cette rentrée 2004 : il constate la hausse continue des prix de l\'immobilier, à Paris comme en province, en reprenant le chiffre de hausse de 14,1 % pour la capitale sur un an. Il souligne toutefois que \"les signes d\'un ralentissement s\'accumulent\", avec des acheteurs plus réfléchis, qui ont peur d\'acheter trop cher. Un ralentissement - de la hausse pour le moment - semble poindre dans le 15ème arrondissement et les arrondissements chics de l\'ouest (16ème, 8ème, 17ème), où les acheteurs butent sur des prix très élevés, malgré des biens de bonne qualité. L\'Est de Paris (18ème, 19ème et 20ème) poursuit sur sa lancée, au point d\'atteindre des prix qui ne sont plus si différents de l\'ouest de la capitale. Les agences immobilières elle-mêmes sont surprises de la situation, avec par exemple des prix demandés vers Marcadet (18ème) qui atteignent entre 3800 et 4600 € du m2. La totalité du dossier de L\'Express est en ligne. (<a href=\"http://www.lexpress.fr/info/economie/dossier/immobilier/dossier.asp?ida=429227\" target=\"_blank\">\"Un club fermé\" - L\'Express</a>)

Chaque année, le mois de septembre donne souvent le ton du marché pour l\'année à venir, tant du coté des volumes que des prix. Les statistiques de ce mois sont donc particulièrement attendues par les intervenants du marché. Sur Paris, les indicateurs du coeur de l\'été indiquent que les prix se sont stabilisés depuis 3 mois avec des volumes élevés. Un point d\'inflexion semble avoir été atteint depuis les prix de Mai (à 4860 € du m2 en hausse de 14 % sur un an). On observe même des réajustements dans certains quartiers (14ème et 18ème) qui avaient flambé au printemps et les acheteurs semblent reprendre la main, sans que l\'on puisse parler de baisse généralisée du marché. Patience donc, en attendant les chiffres de septembre. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/famille/enquetes/4149058.htm\" target=\"_blank\">Ce que vous pouvez attendre de la rentrée - Les Echos</a>)

Les loyers à Paris, d\'après les chiffres de l\'UNPI, ont poursuivi sur leur lancée au début de l\'année 2004, avec une hausse de 7,8 % des locations sur un an. Cette hausse fait suite à celle de 23,7 % déjà enregistrée entre 1999 et 2002 et celle de 3,5 % en 2003. Rapportés au m2, les prix de location à Paris sont passés de 16,7 en 2003 à 18 € du m2 en moyenne en 2004 (contre 10,3 € du m2 en moyenne nationale). Parallèlement, la mobilité des locataires a tendance à augmenter (elle est passée au niveau national de 25,8 % en 2003 à 26,8 % aujourd\'hui) et les propriétaires font moins d\'effort pour remettre leur bien en état (25,7% des logements loués étaient rénovés entre 1998 et 2001 contre 23,6 % en 2003 et 2004). Le groupe Foncia s\'inquiète de la poursuite de la hausse des loyers qui met en difficulté de plus en plus de locataires et cherche à inciter les propriétaires à la modération. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/eco-monde/20040901.FIG0165.html\" target=\"_blank\">La hausse des loyers repart de plus belle</a>)

La longue liste des dossiers \"spécial immobilier\" débutera donc cette année par le Nouvel Observateur, qui a constitué un dossier complet sur l\'état du marché à Paris et en province. Il reprend les derniers chiffres publiés par les Notaires sur le marché, avec des prix en hausse de 12 % en un an au 2ème trimestre. L\'article souligne que les records sont battus, avec des hausse de près de 20 % sur les arrondissements de l\'Est de Paris (11ème, le 12ème et le 20ème). Les biens continuent de se vendre aux prix demandés et la demande reste forte, même si le marché se rééquilibre surtout sur les grandes surfaces. Seul le 7ème arrondissement est stable sur un an. Le nombre de ventes a augmenté de 11 % sur un an et aucun signe de ralentissement jusqu\'en Juillet n\'a pu être détecté, bien que les transactions soient de plus en plus difficiles et négociées. Les articles concernant la province sont en revanche beaucoup plus nuancés, avec des agents immobiliers très angoissés par exemple à Montpelliers, où les acheteurs ont disparus depuis le printemps. Le dossier est totalement disponible en ligne et présente des <a href=\"http://immobilier.nouvelobs.com/sept04/index75.html\" target=\"_blank\">tableaux récapitulatifs des prix par arrondissements</a> ainsi que par <a href=\"http://www.nouvelobs.com/articles/p20077/hebdo.html\" target=\"_blank\">département francilien</a>. Vous retrouverez <a href=\"http://obsdeparis.nouvelobs.com/articles/p186_2077/a248300.htm\" target=\"_blank\">ici</a> le détail des commentaires sur chacun des arrondissements de la capitale.(<a href=\"http://www.nouvelobs.com/articles/p20077/hebdo.html\" target=\"_blank\">L\'immobilier en France : pas si loin du sommet - Le Nouvel observateur</a>)

13 000 : c\'est le nombre d\'habitants qui ont choisi de vivre à deux pas de la Défense, dans le nouveau quartier de Courbevoie \"Les faubourgs de l\'arche\" et Nanterre projette elle-même d\'attirer 10 000 habitants de plus dans quelques années lorsque ses terrains à l\'ombre des tours auront été aménagés. Concentrant nombre d\'entreprises de premier rang au niveau mondial, la Défense attire les cadres qui cherchent à se loger dans ses environs. La pression immobilière actuelle est très fortement ressentie avec des programmes neufs qui partent en quelques mois à des prix élevés (plus de 4 500 € du m2) vendus à des investisseurs (les studios se louent 650 € et les 3 pièces 1 400 € environ) ou des cadres travaillant à proximité. (<a href=\"http://www.leparisien.com/home/maville/hautsdeseine/article.htm?articleid=241108979\" target=\"_blank\">Toujours plus d\'habitants à La Défense - Le Parisien</a>)

Les statistiques de la FNPC (Fédération nationale des promoteurs constructeurs) indiquent que le marché du neuf est toujours dynamique avec un chiffres de ventes qui s\'établit pour la France entière à 60 000 au premier semestre 2004. La base Sitadel, du ministère du logement, fait état d\'une hausse de smises en chantiers de 14,4 % sur un an au S1 2004. La part des investisseurs privés parmi les acquéreurs continue à croître, du fait des incitations fiscales de Robien, pour atteindre 55 % contre 52 % un an auparavant. Généralement imposés autour de 30 %, ils recherchent généralement des logements de 2-3 pièces pour un budget moyen de 140 000 € en région parisienne.(<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/01877.htm\" target=\"_blank\">Le marché du logement neuf reste toujours dynamique - Les Echos</a>)

Toute l\'équipe de Rue de l\'immobilier est heureuse de vous présenter la nouvelle version graphique du site. Les menus verticaux permettent de naviguer simplement à travers le site et le métamoteur de recherche de biens à la vente comme à la location est désormais disponible à droite de l\'écran dès l\'ouverture du site. Le métamoteur vous permet maintenant d'un simple clic de modifier un paramètre de votre recherche et d'afficher immédiatement les résultats sur trois sites importants d'annonce sur le net. Rue de l\'immobilier vous remercie de votre fidélité et vous invite à faire part de vos remarques sur ce nouveau site ainsi que sur vos attentes en terme de nouvelles fonctionnalités, soit par mail au webmaster, soit en postant un simple commentaire à cet article. Bon surf !

Suite à la publication en Juillet 2004 de l\'indice de prix des Notaires pour le 1er trimestre 2004, Foncier.org a mis à jour ses graphiques détaillant l\'évolution des prix de l\'immobilier sur le long terme. Ces graphiques sont essentiellement issus de la réflexion menée par Jacques Friggit sur la moyenne de long terme des prix immobiliers. Si les recherches corrélation de J. Friggit entre prix immobiliers et prix des actions sont restées vaines, il conclut en revanche que depuis 1965, les prix évoluent dans un tunnel de +/- 10 % par rapport aux revenus des ménages. L\'indice des prix tenant compte des revenus des ménages pour Paris, fixé à 1 pour 1965, est monté à 1,54 au plus haut en 1991, puis redescendu à 0,9 en 1998, pour remonter à 1,39 aujourd\'hui, signe, selon sa théorie, que l\'immobilier est trop cher aujourd\'hui à Paris. L\'ensemble des graphiques sont disponibles sur le site de <a href=\"http://www.foncier.org/statistiques/accueil_statistiques.htm\" target=\"_blank\">foncier.org</a>, y compris des graphes tenant compte du niveau des taux d\'intérêt.

La mode des lofts ne se dément pas, avec des adeptes de ces grandes surfaces toujours nombreux. Les affaires se font de plus en plus rares à Paris, car les surfaces exploitables sont de moins en moins nombreuses, mais un certain nombre d\'agences et de cadres sup\' restent à l\'affut des fermetures d\'entreprises ou de leur reconversion pour créer leur loft, souvent dans l\'Est parisien (11ème, 12ème, 18ème autour de la Chapelle, 19ème vers Flandres ou Jaurès, 20 ème vers Belleville). Les prix sont désormais élevés à Paris pour une surface à aménager : par exemple, vers Dugommier, dans le 12ème arrondissement, où une ancienne fabrique de persiennes a été divisée en 3 lofts de 80 à 120 m2 vendus autour de 4000 € du m2. A ce prix s\'ajoutent les travaux d\'aménagement, qui s\'élèvent à environ 600 € du m2. Pour les budgets plus serrés, la banlieue Est de Paris offre plus d\'opportunités, et permet souvent d\'avoir le double de surface par rapport à Paris. (<a href=\"http://www.leparisien.com/home/maville/paris/article.htm?articleid=241103064\" target=\"_blank\">Ces lofts de rêve qu\'on s\'arrache - Le Parisien</a>)