Les signes de fléchissements du marché immobilier en France se sont multipliés pendant les mois d\'été selon les Notaires, qui signalent un gonflement sensible des portefeuille des agences immobilières. L\'activité constatée est stable sur les mois d\'été, mais une baisse des volumes est anticipée par les acteurs. \"Lorsque les prix dépassent un certain niveau, ils provoquent naturellement une offre abondante qui entraîne plus de concurrence et donc un rééquilibrage des prix.\" 25 % des notaires sondés penchent désormais en faveur d\'une baisse des prix dans les mois qui viennent, contre 19 % qui pronostiquent une hausse. La demande qui a permis la hausse des dernières années a comme contrepartie la hausse de la production annuelle de crédit (et donc de l\'endettement) des ménages qui est passée de 30 Mds d\'euros en 1995 à 90 Mds d\'euros aujourd\'hui or l\'endettement a ses limites. Les Notaires sont aujourd\'hui 56 % à préconiser la vente contre 33 % à encourager l\'achat. (<a href=\"http://www.immobilier-notaires.presse.fr/HTML_FR/tendances_marche.htm?region=&retour=&target=&dep2=&change=\" target=\"_blank\">Les jeux sont faits, rien ne va plus ! - Immonot</a>)

Les prix à Paris sont loin d\'être stables avec des périodes importantes de hausse et de baisse s\'étalant sur plusieurs années. Après avoir connu une relative stagnation dans la première moitié des années 80 (inflation déduite), ils ont monté de 100 % jusqu\'en 1991. La baisse a ensuite pris le relais jusqu\'en 1998 avec -40 % sur cette période. Depuis 1998, les prix se sont redressés de 80 % ! Contrairement aux cycles précédents, les prix ont poursuivi leur ascension depuis 2001, alors que la conjoncture est notoirement déprimée : en France, comme en Espagne, on observait habituellement un décalage de 2 ans entre la conjoncture économique et celle de l\'immobilier mais rien de semblable aujourd\'hui. Le pouvoir d\'achat des ménages parisiens a corrélativement nettement diminué : un ménage français moyen pouvait ainsi acheter à Paris en 1998 environ 15 m2 avec un an de revenu alors qu\'il ne peut se permettre aujourd\'hui que 10,4 m2 et la faiblesse des taux d\'intérêt ne compense pas cette perte de pouvoir d\'achat. D\'après Michel Didier, Professeur au Conservatoire national des arts et métiers et président du conseil d\'orientation de La Française des Placements : \"Globalement, le marché du logement est sain, mais l\'ancien subit d\'amples fluctuations, surtout à Paris. Il est certainement aujourd\'hui à un point haut.\" (Vers une pause du prix de l\'immobilier - Le Figaro - 13/09/04)

Après avoir légèrement remonté au début de l\'été, pour atteindre 4,1 % hors assurance, le taux d\'intérêt fixe des prêts immobiliers sur 15 ans est désormais repassé sous la barre des 4 % à 3,9 % pour les meilleurs clients (apport élevé, revenus stables, taux d\'endettement correct) selon le courtier en ligne meilleurtaux.com. En moyenne, tout profil confondu, les clients trouveront un taux à 4,3 % (ce qui représente un capital emprunté de 132 500 € pour 1000 € de mensualité hors assurance). Pour les prêts à 20 ans, il faut compter 0,25 % de plus. L\'écart avec les taux révisables est relativement faible, ces derniers s\'établissant en moyenne à 0,9 % en dessous de leurs équivalents en taux fixe. (<a href=\"taux.php\">Les taux d\'emprunt</a>)

L\'Express se distingue peu des autres magazines pour son \"spécial immobilier\" de cette rentrée 2004 : il constate la hausse continue des prix de l\'immobilier, à Paris comme en province, en reprenant le chiffre de hausse de 14,1 % pour la capitale sur un an. Il souligne toutefois que \"les signes d\'un ralentissement s\'accumulent\", avec des acheteurs plus réfléchis, qui ont peur d\'acheter trop cher. Un ralentissement - de la hausse pour le moment - semble poindre dans le 15ème arrondissement et les arrondissements chics de l\'ouest (16ème, 8ème, 17ème), où les acheteurs butent sur des prix très élevés, malgré des biens de bonne qualité. L\'Est de Paris (18ème, 19ème et 20ème) poursuit sur sa lancée, au point d\'atteindre des prix qui ne sont plus si différents de l\'ouest de la capitale. Les agences immobilières elle-mêmes sont surprises de la situation, avec par exemple des prix demandés vers Marcadet (18ème) qui atteignent entre 3800 et 4600 € du m2. La totalité du dossier de L\'Express est en ligne. (<a href=\"http://www.lexpress.fr/info/economie/dossier/immobilier/dossier.asp?ida=429227\" target=\"_blank\">\"Un club fermé\" - L\'Express</a>)

Chaque année, le mois de septembre donne souvent le ton du marché pour l\'année à venir, tant du coté des volumes que des prix. Les statistiques de ce mois sont donc particulièrement attendues par les intervenants du marché. Sur Paris, les indicateurs du coeur de l\'été indiquent que les prix se sont stabilisés depuis 3 mois avec des volumes élevés. Un point d\'inflexion semble avoir été atteint depuis les prix de Mai (à 4860 € du m2 en hausse de 14 % sur un an). On observe même des réajustements dans certains quartiers (14ème et 18ème) qui avaient flambé au printemps et les acheteurs semblent reprendre la main, sans que l\'on puisse parler de baisse généralisée du marché. Patience donc, en attendant les chiffres de septembre. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/famille/enquetes/4149058.htm\" target=\"_blank\">Ce que vous pouvez attendre de la rentrée - Les Echos</a>)

Les loyers à Paris, d\'après les chiffres de l\'UNPI, ont poursuivi sur leur lancée au début de l\'année 2004, avec une hausse de 7,8 % des locations sur un an. Cette hausse fait suite à celle de 23,7 % déjà enregistrée entre 1999 et 2002 et celle de 3,5 % en 2003. Rapportés au m2, les prix de location à Paris sont passés de 16,7 en 2003 à 18 € du m2 en moyenne en 2004 (contre 10,3 € du m2 en moyenne nationale). Parallèlement, la mobilité des locataires a tendance à augmenter (elle est passée au niveau national de 25,8 % en 2003 à 26,8 % aujourd\'hui) et les propriétaires font moins d\'effort pour remettre leur bien en état (25,7% des logements loués étaient rénovés entre 1998 et 2001 contre 23,6 % en 2003 et 2004). Le groupe Foncia s\'inquiète de la poursuite de la hausse des loyers qui met en difficulté de plus en plus de locataires et cherche à inciter les propriétaires à la modération. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/eco-monde/20040901.FIG0165.html\" target=\"_blank\">La hausse des loyers repart de plus belle</a>)

La longue liste des dossiers \"spécial immobilier\" débutera donc cette année par le Nouvel Observateur, qui a constitué un dossier complet sur l\'état du marché à Paris et en province. Il reprend les derniers chiffres publiés par les Notaires sur le marché, avec des prix en hausse de 12 % en un an au 2ème trimestre. L\'article souligne que les records sont battus, avec des hausse de près de 20 % sur les arrondissements de l\'Est de Paris (11ème, le 12ème et le 20ème). Les biens continuent de se vendre aux prix demandés et la demande reste forte, même si le marché se rééquilibre surtout sur les grandes surfaces. Seul le 7ème arrondissement est stable sur un an. Le nombre de ventes a augmenté de 11 % sur un an et aucun signe de ralentissement jusqu\'en Juillet n\'a pu être détecté, bien que les transactions soient de plus en plus difficiles et négociées. Les articles concernant la province sont en revanche beaucoup plus nuancés, avec des agents immobiliers très angoissés par exemple à Montpelliers, où les acheteurs ont disparus depuis le printemps. Le dossier est totalement disponible en ligne et présente des <a href=\"http://immobilier.nouvelobs.com/sept04/index75.html\" target=\"_blank\">tableaux récapitulatifs des prix par arrondissements</a> ainsi que par <a href=\"http://www.nouvelobs.com/articles/p20077/hebdo.html\" target=\"_blank\">département francilien</a>. Vous retrouverez <a href=\"http://obsdeparis.nouvelobs.com/articles/p186_2077/a248300.htm\" target=\"_blank\">ici</a> le détail des commentaires sur chacun des arrondissements de la capitale.(<a href=\"http://www.nouvelobs.com/articles/p20077/hebdo.html\" target=\"_blank\">L\'immobilier en France : pas si loin du sommet - Le Nouvel observateur</a>)

13 000 : c\'est le nombre d\'habitants qui ont choisi de vivre à deux pas de la Défense, dans le nouveau quartier de Courbevoie \"Les faubourgs de l\'arche\" et Nanterre projette elle-même d\'attirer 10 000 habitants de plus dans quelques années lorsque ses terrains à l\'ombre des tours auront été aménagés. Concentrant nombre d\'entreprises de premier rang au niveau mondial, la Défense attire les cadres qui cherchent à se loger dans ses environs. La pression immobilière actuelle est très fortement ressentie avec des programmes neufs qui partent en quelques mois à des prix élevés (plus de 4 500 € du m2) vendus à des investisseurs (les studios se louent 650 € et les 3 pièces 1 400 € environ) ou des cadres travaillant à proximité. (<a href=\"http://www.leparisien.com/home/maville/hautsdeseine/article.htm?articleid=241108979\" target=\"_blank\">Toujours plus d\'habitants à La Défense - Le Parisien</a>)

Les statistiques de la FNPC (Fédération nationale des promoteurs constructeurs) indiquent que le marché du neuf est toujours dynamique avec un chiffres de ventes qui s\'établit pour la France entière à 60 000 au premier semestre 2004. La base Sitadel, du ministère du logement, fait état d\'une hausse de smises en chantiers de 14,4 % sur un an au S1 2004. La part des investisseurs privés parmi les acquéreurs continue à croître, du fait des incitations fiscales de Robien, pour atteindre 55 % contre 52 % un an auparavant. Généralement imposés autour de 30 %, ils recherchent généralement des logements de 2-3 pièces pour un budget moyen de 140 000 € en région parisienne.(<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/01877.htm\" target=\"_blank\">Le marché du logement neuf reste toujours dynamique - Les Echos</a>)

Toute l\'équipe de Rue de l\'immobilier est heureuse de vous présenter la nouvelle version graphique du site. Les menus verticaux permettent de naviguer simplement à travers le site et le métamoteur de recherche de biens à la vente comme à la location est désormais disponible à droite de l\'écran dès l\'ouverture du site. Le métamoteur vous permet maintenant d'un simple clic de modifier un paramètre de votre recherche et d'afficher immédiatement les résultats sur trois sites importants d'annonce sur le net. Rue de l\'immobilier vous remercie de votre fidélité et vous invite à faire part de vos remarques sur ce nouveau site ainsi que sur vos attentes en terme de nouvelles fonctionnalités, soit par mail au webmaster, soit en postant un simple commentaire à cet article. Bon surf !

Suite à la publication en Juillet 2004 de l\'indice de prix des Notaires pour le 1er trimestre 2004, Foncier.org a mis à jour ses graphiques détaillant l\'évolution des prix de l\'immobilier sur le long terme. Ces graphiques sont essentiellement issus de la réflexion menée par Jacques Friggit sur la moyenne de long terme des prix immobiliers. Si les recherches corrélation de J. Friggit entre prix immobiliers et prix des actions sont restées vaines, il conclut en revanche que depuis 1965, les prix évoluent dans un tunnel de +/- 10 % par rapport aux revenus des ménages. L\'indice des prix tenant compte des revenus des ménages pour Paris, fixé à 1 pour 1965, est monté à 1,54 au plus haut en 1991, puis redescendu à 0,9 en 1998, pour remonter à 1,39 aujourd\'hui, signe, selon sa théorie, que l\'immobilier est trop cher aujourd\'hui à Paris. L\'ensemble des graphiques sont disponibles sur le site de <a href=\"http://www.foncier.org/statistiques/accueil_statistiques.htm\" target=\"_blank\">foncier.org</a>, y compris des graphes tenant compte du niveau des taux d\'intérêt.

La mode des lofts ne se dément pas, avec des adeptes de ces grandes surfaces toujours nombreux. Les affaires se font de plus en plus rares à Paris, car les surfaces exploitables sont de moins en moins nombreuses, mais un certain nombre d\'agences et de cadres sup\' restent à l\'affut des fermetures d\'entreprises ou de leur reconversion pour créer leur loft, souvent dans l\'Est parisien (11ème, 12ème, 18ème autour de la Chapelle, 19ème vers Flandres ou Jaurès, 20 ème vers Belleville). Les prix sont désormais élevés à Paris pour une surface à aménager : par exemple, vers Dugommier, dans le 12ème arrondissement, où une ancienne fabrique de persiennes a été divisée en 3 lofts de 80 à 120 m2 vendus autour de 4000 € du m2. A ce prix s\'ajoutent les travaux d\'aménagement, qui s\'élèvent à environ 600 € du m2. Pour les budgets plus serrés, la banlieue Est de Paris offre plus d\'opportunités, et permet souvent d\'avoir le double de surface par rapport à Paris. (<a href=\"http://www.leparisien.com/home/maville/paris/article.htm?articleid=241103064\" target=\"_blank\">Ces lofts de rêve qu\'on s\'arrache - Le Parisien</a>)

Le crédit agricole publie son étude trimestrielle sur l\'immobilier français et constate toujours le fort dynamisme des prix. Les explications restent les mêmes : taux bas, arbitrages en faveur de l\'investissement immobilier et besoins en logement toujours importants. Ce dernier point est largement détaillé dans le rapport, qui indique que les stocks de logements neufs à vendre sont au plus bas et leur écoulement est très rapide. Sur Paris, l\'étude reprend les chiffres des Notaires à 4139 € du m2 en moyenne et cite les bonds en avant réalisés par les 12ème et 20ème arrondissements à + 20% sur un an. Dans ses prévisions, le crédit agricole intègre une remontée des taux de 0,5 % d\'ici la fin de l\'année. (<a href=\"http://www.credit-agricole.fr/ca/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/-font-color---ffffff--04-07-04--font-/Immo0407-final.pdf\" target=\"blank\">Rapport trimestriel sur l\'immobilier par le Crédit Agricole</a>)

La hausse est certes encore impercetible, mais elle continue progressivement depuis le début de l\'année : les taux d\'emprunt remontent, au fur et à mesure où les nouvelles économiques s\'améliorent. Les meilleurs clients peuvent désormais compter sur un taux sur 15 ans de 4,1 % hors assurance, tandis que les autres devront se contenter de 4,3 %-4,5 % pour les dossiers moins favorables (ou moins négociés). Les taux à 20 ans se situent quant à eux à 0,2 % points au dessus de ceux à 15 ans. Malgré leur remontée progressive, les taux sont toujours à des niveaux historiquement bas. (<a href=\"http://www.meilleurtaux.com/savoir/taux/flash/flash.shtml\" target=\"blank\">Taux de crédit actuels par Meilleurtaux.com</a>)

Century 21 vient de publier son rapport semestriel sur le marché immobilier français. Concernant le marché de l\'acquisition, Century 21 constate toujours une hausse des prix soutenue, accompagnée d\'une hausse des volumes. Pour Paris au 1er semestre, cette hausse des prix est moins marquée, puisqu\'elle atteint 3,2 % sur le semestre, contre 9,22 % sur 12 mois. Le rapport dresse également le profil de l\'acquéreur moyen, par âge, CSP et par type de bien acquis et précise l\'usage des biens échangés (résidence principale, secondaire, placement ou professionnel). Concernant le marché de la location, le ralentissement est très net, puisque le loyer moyen diminue sur un an de 2,45 % à Paris intra-muros à 749 € pour 39 m2 (soit 19,26 € du m2 hors charges). Le stock de biens à louer à Paris augmente parallèlement de 48 % par rapport au 1er semestre 2003. (<a href=\"http://www.century21.fr/hp_centre/confpres080704a.htm\" target=\"blank\">Rapport 1er semestre 2004 - Century 21</a>)

La FNAIM et Century 21 s\'accordent ce semestre pour constater une forte hausse des prix de l\'immobiier sur un an et commencent à s\'inquiéter du niveau atteint par les prix. Selon Century 21, le prix moyen à Paris s\'élève à 4241 € du m2 contre 4109 € fin 2003. Elle note au niveau français une proportion de primo-accédants qui décroit, pour passer à 36 % des acquéreurs contre 39,5 % en 2003. Le recours au crédit est \"massif\" à 73 % en moyenne du prix d\'acquisition et la durée moyenne des prêts s\'allonge pour passer à 16,7 ans contre 15,4 ans en 2002. Les deux réseaux s\'attendent à \"un atterrissage en douceur\" des prix, sauf en cas de remontée forte des taux : dans ce cas, le risque du blocage du marché serait très élevé. (<a href=\"http://www.metrofrance.com/site/home.php?sec=contenu&Idarbo=32&Idarbo1=118&content=1&id=40356&resec=rechart&vi=0&com=0&mots=century\" target=\"blank\">Forte activité prévue pour l\'été</a>)

Alors que longtemps, le quartier était déconseillé pour les touristes en visites à Paris, il devient désormais à la mode et un grand programme de rénovation est désormais à l\'oeuvre pour éliminer les maux que sont la prostitution, les drogues dures et l\'insalubrité. Les grandes chaînes de magasin s\'y installent et changent petit à petit le visage bigaré de ce quartier pour en faire un quartier \"Bobo\" (Bourgeois bohèmes - artistes, producteurs, journalistes et cadres supérieurs). Les populations noires immigrées, qui étaient le coeur de la population de ce quartier, sont souvent contraintes de déménager pour la banlieue nord de Paris. Les prix ont suivi cette mutation et dépassent désormais les 3500 € du m2 dans de beaux immeubles en cours de réhabilitation. (<a href=\"http://www.walf.sn/societe/suite.php?rub=4&id_art=11287\" target=\"blank\">Le quartier Barbès en pleine mutation</a>)

La poursuite de la tension à la hausse des prix immobiliers commence à susciter un débat sur la formation d\'une bulle immobilière. Pourtant, les experts des banques écartent pour le moment ce scénario pour la France, alors qu\'ils sont beaucoup plus affirmatifs sur le cas de la Grande Bretagne. En France, la hausse a été plus modérée qu\'en Grande Bretagne (69 % contre 132 % en 9 ans) et les volumes de vente sont toujours élevés. En outre, les investisseurs ne représentent que 16,5 % des transactions, ce qui éloigne les risques liés à un marché détenu par des marchands de biens comme en 1991. Selon eux, la légère remontée attendue des taux ne devrait que faiblement ralentir une demande qui reste structurellement élevée. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/eco-monde/20040713.FIG0285.html\" target=\"blank\">les prix flambent en France sans l\'aide des spéculateurs - Le Figaro</a>)

La part des primo-accédants dans les achats diminue, au profit d\'une clientèle plus agée qui vend un bien pour en acquérir un autre, ce qui se traduit par une hausse de l\'apport personnel dans les achats. Sur un total de 270 000 primo-accédants, la part des ménages primo-accédants en France dont le revenu est inférieur à 3 SMIC a baissé de 60 000 personnes : le marché exclut une frange importante de la population malgré l\'effet solvabilisateur des prêts de plus en plus longs (jusqu\'à 30 ans). (<a href=\"http://www.agefi.com/Quotidien_en_ligne/News/index.php?newsID=53767\" target=\"blank\">\"La hausse des prix freine les premières acquisitions\" - Agefi</a>)

Faisant suite à la publication des Notaires, la FNAIM publie aujourd\'hui son observatoire des prix de l\'immobilier en France. Pour Paris, le constat est le même que celui de Laforêt en Mai 2004 : les prix au 2ème semestre atteignent 4851 € du m2, en hausse de 13,9 % sur un an. L\'indicateur de solvabilité calculé par la FNAIM continue sa descente, pour rejoindre son niveau de 1995-1996, en tenant compte de l\'évolution des revenus, des taux d\'intérêt, du taux de chomage et des incitations publiques à l\'accession. En valeur absolue, l\'indicateur ressort à 129,7 contre 162,6 en 1999 (et base 100 en 1992). Au niveau hexagonal, les appartements ont gagné 96,9 % en prix depuis 8 ans (1996) dont 9% lors du dernier semestre. A ce niveau de prix, la demande a plus de mal à suivre, ce qui permet de regarnir le portefeuille de biens à la vente de 20 % en un an. (<a href=\"http://wwww.fnaim.fr/actu/lettre_conj/2004_07_obs.pdf\" target=\"blank\">Observatoire FNAIM - Juillet 2004</a> et <a href=\"http://wwww.fnaim.fr/actu/lettre_conj/prix_juillet2004.pdf\" target=\"blank\">carte des prix immobiliers français</a>)