Suite à la publication en Juillet 2004 de l\'indice de prix des Notaires pour le 1er trimestre 2004, Foncier.org a mis à jour ses graphiques détaillant l\'évolution des prix de l\'immobilier sur le long terme. Ces graphiques sont essentiellement issus de la réflexion menée par Jacques Friggit sur la moyenne de long terme des prix immobiliers. Si les recherches corrélation de J. Friggit entre prix immobiliers et prix des actions sont restées vaines, il conclut en revanche que depuis 1965, les prix évoluent dans un tunnel de +/- 10 % par rapport aux revenus des ménages. L\'indice des prix tenant compte des revenus des ménages pour Paris, fixé à 1 pour 1965, est monté à 1,54 au plus haut en 1991, puis redescendu à 0,9 en 1998, pour remonter à 1,39 aujourd\'hui, signe, selon sa théorie, que l\'immobilier est trop cher aujourd\'hui à Paris. L\'ensemble des graphiques sont disponibles sur le site de <a href=\"http://www.foncier.org/statistiques/accueil_statistiques.htm\" target=\"_blank\">foncier.org</a>, y compris des graphes tenant compte du niveau des taux d\'intérêt.

La mode des lofts ne se dément pas, avec des adeptes de ces grandes surfaces toujours nombreux. Les affaires se font de plus en plus rares à Paris, car les surfaces exploitables sont de moins en moins nombreuses, mais un certain nombre d\'agences et de cadres sup\' restent à l\'affut des fermetures d\'entreprises ou de leur reconversion pour créer leur loft, souvent dans l\'Est parisien (11ème, 12ème, 18ème autour de la Chapelle, 19ème vers Flandres ou Jaurès, 20 ème vers Belleville). Les prix sont désormais élevés à Paris pour une surface à aménager : par exemple, vers Dugommier, dans le 12ème arrondissement, où une ancienne fabrique de persiennes a été divisée en 3 lofts de 80 à 120 m2 vendus autour de 4000 € du m2. A ce prix s\'ajoutent les travaux d\'aménagement, qui s\'élèvent à environ 600 € du m2. Pour les budgets plus serrés, la banlieue Est de Paris offre plus d\'opportunités, et permet souvent d\'avoir le double de surface par rapport à Paris. (<a href=\"http://www.leparisien.com/home/maville/paris/article.htm?articleid=241103064\" target=\"_blank\">Ces lofts de rêve qu\'on s\'arrache - Le Parisien</a>)

Le crédit agricole publie son étude trimestrielle sur l\'immobilier français et constate toujours le fort dynamisme des prix. Les explications restent les mêmes : taux bas, arbitrages en faveur de l\'investissement immobilier et besoins en logement toujours importants. Ce dernier point est largement détaillé dans le rapport, qui indique que les stocks de logements neufs à vendre sont au plus bas et leur écoulement est très rapide. Sur Paris, l\'étude reprend les chiffres des Notaires à 4139 € du m2 en moyenne et cite les bonds en avant réalisés par les 12ème et 20ème arrondissements à + 20% sur un an. Dans ses prévisions, le crédit agricole intègre une remontée des taux de 0,5 % d\'ici la fin de l\'année. (<a href=\"http://www.credit-agricole.fr/ca/kiosque-eco/immobilier-conjoncture/-font-color---ffffff--04-07-04--font-/Immo0407-final.pdf\" target=\"blank\">Rapport trimestriel sur l\'immobilier par le Crédit Agricole</a>)

La hausse est certes encore impercetible, mais elle continue progressivement depuis le début de l\'année : les taux d\'emprunt remontent, au fur et à mesure où les nouvelles économiques s\'améliorent. Les meilleurs clients peuvent désormais compter sur un taux sur 15 ans de 4,1 % hors assurance, tandis que les autres devront se contenter de 4,3 %-4,5 % pour les dossiers moins favorables (ou moins négociés). Les taux à 20 ans se situent quant à eux à 0,2 % points au dessus de ceux à 15 ans. Malgré leur remontée progressive, les taux sont toujours à des niveaux historiquement bas. (<a href=\"http://www.meilleurtaux.com/savoir/taux/flash/flash.shtml\" target=\"blank\">Taux de crédit actuels par Meilleurtaux.com</a>)

Century 21 vient de publier son rapport semestriel sur le marché immobilier français. Concernant le marché de l\'acquisition, Century 21 constate toujours une hausse des prix soutenue, accompagnée d\'une hausse des volumes. Pour Paris au 1er semestre, cette hausse des prix est moins marquée, puisqu\'elle atteint 3,2 % sur le semestre, contre 9,22 % sur 12 mois. Le rapport dresse également le profil de l\'acquéreur moyen, par âge, CSP et par type de bien acquis et précise l\'usage des biens échangés (résidence principale, secondaire, placement ou professionnel). Concernant le marché de la location, le ralentissement est très net, puisque le loyer moyen diminue sur un an de 2,45 % à Paris intra-muros à 749 € pour 39 m2 (soit 19,26 € du m2 hors charges). Le stock de biens à louer à Paris augmente parallèlement de 48 % par rapport au 1er semestre 2003. (<a href=\"http://www.century21.fr/hp_centre/confpres080704a.htm\" target=\"blank\">Rapport 1er semestre 2004 - Century 21</a>)

La FNAIM et Century 21 s\'accordent ce semestre pour constater une forte hausse des prix de l\'immobiier sur un an et commencent à s\'inquiéter du niveau atteint par les prix. Selon Century 21, le prix moyen à Paris s\'élève à 4241 € du m2 contre 4109 € fin 2003. Elle note au niveau français une proportion de primo-accédants qui décroit, pour passer à 36 % des acquéreurs contre 39,5 % en 2003. Le recours au crédit est \"massif\" à 73 % en moyenne du prix d\'acquisition et la durée moyenne des prêts s\'allonge pour passer à 16,7 ans contre 15,4 ans en 2002. Les deux réseaux s\'attendent à \"un atterrissage en douceur\" des prix, sauf en cas de remontée forte des taux : dans ce cas, le risque du blocage du marché serait très élevé. (<a href=\"http://www.metrofrance.com/site/home.php?sec=contenu&Idarbo=32&Idarbo1=118&content=1&id=40356&resec=rechart&vi=0&com=0&mots=century\" target=\"blank\">Forte activité prévue pour l\'été</a>)

Alors que longtemps, le quartier était déconseillé pour les touristes en visites à Paris, il devient désormais à la mode et un grand programme de rénovation est désormais à l\'oeuvre pour éliminer les maux que sont la prostitution, les drogues dures et l\'insalubrité. Les grandes chaînes de magasin s\'y installent et changent petit à petit le visage bigaré de ce quartier pour en faire un quartier \"Bobo\" (Bourgeois bohèmes - artistes, producteurs, journalistes et cadres supérieurs). Les populations noires immigrées, qui étaient le coeur de la population de ce quartier, sont souvent contraintes de déménager pour la banlieue nord de Paris. Les prix ont suivi cette mutation et dépassent désormais les 3500 € du m2 dans de beaux immeubles en cours de réhabilitation. (<a href=\"http://www.walf.sn/societe/suite.php?rub=4&id_art=11287\" target=\"blank\">Le quartier Barbès en pleine mutation</a>)

La poursuite de la tension à la hausse des prix immobiliers commence à susciter un débat sur la formation d\'une bulle immobilière. Pourtant, les experts des banques écartent pour le moment ce scénario pour la France, alors qu\'ils sont beaucoup plus affirmatifs sur le cas de la Grande Bretagne. En France, la hausse a été plus modérée qu\'en Grande Bretagne (69 % contre 132 % en 9 ans) et les volumes de vente sont toujours élevés. En outre, les investisseurs ne représentent que 16,5 % des transactions, ce qui éloigne les risques liés à un marché détenu par des marchands de biens comme en 1991. Selon eux, la légère remontée attendue des taux ne devrait que faiblement ralentir une demande qui reste structurellement élevée. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/eco-monde/20040713.FIG0285.html\" target=\"blank\">les prix flambent en France sans l\'aide des spéculateurs - Le Figaro</a>)

La part des primo-accédants dans les achats diminue, au profit d\'une clientèle plus agée qui vend un bien pour en acquérir un autre, ce qui se traduit par une hausse de l\'apport personnel dans les achats. Sur un total de 270 000 primo-accédants, la part des ménages primo-accédants en France dont le revenu est inférieur à 3 SMIC a baissé de 60 000 personnes : le marché exclut une frange importante de la population malgré l\'effet solvabilisateur des prêts de plus en plus longs (jusqu\'à 30 ans). (<a href=\"http://www.agefi.com/Quotidien_en_ligne/News/index.php?newsID=53767\" target=\"blank\">\"La hausse des prix freine les premières acquisitions\" - Agefi</a>)

Faisant suite à la publication des Notaires, la FNAIM publie aujourd\'hui son observatoire des prix de l\'immobilier en France. Pour Paris, le constat est le même que celui de Laforêt en Mai 2004 : les prix au 2ème semestre atteignent 4851 € du m2, en hausse de 13,9 % sur un an. L\'indicateur de solvabilité calculé par la FNAIM continue sa descente, pour rejoindre son niveau de 1995-1996, en tenant compte de l\'évolution des revenus, des taux d\'intérêt, du taux de chomage et des incitations publiques à l\'accession. En valeur absolue, l\'indicateur ressort à 129,7 contre 162,6 en 1999 (et base 100 en 1992). Au niveau hexagonal, les appartements ont gagné 96,9 % en prix depuis 8 ans (1996) dont 9% lors du dernier semestre. A ce niveau de prix, la demande a plus de mal à suivre, ce qui permet de regarnir le portefeuille de biens à la vente de 20 % en un an. (<a href=\"http://wwww.fnaim.fr/actu/lettre_conj/2004_07_obs.pdf\" target=\"blank\">Observatoire FNAIM - Juillet 2004</a> et <a href=\"http://wwww.fnaim.fr/actu/lettre_conj/prix_juillet2004.pdf\" target=\"blank\">carte des prix immobiliers français</a>)

2,5 % de hausse sur un mois : les prix poursuivent leur ascension sur le 2ème trimestre, faisant suite à une augmentation substancielle au premier trimestre 2004 comme viennent de le préciser les Notaires. Selon l\'indice Les Echos-Laforêt, les prix atteignent en moyenne 4860 € du m2 à Paris intra-muros en Mai 2004, du fait de la poursuite du rattrapage des quartiers populaires par rapport aux arrondissements chics : les acquéreurs refroidis par les prix atteints dans le 16ème (désormais plutôt stables) se reportent sur les arrondissements de l\'est de la capitale. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4127238.htm\" target=\"blank\">\"Les arrondissements populaires tirent la hausse\" - Les Echos</a>)

Alors que la fin de l\'année 2003 semblait montrer les prémisses d\'un ralentissement, l\'immobilier parisien déjoue à nouveau tous les pronostics au début de l\'année 2004 : les prix continuent à progresser de 3,1 % sur un seul trimestre, soit une hausse sur un an de 12,3 %, ce qui porte le prix moyen à 4139 € par m2. Les prix enregistrés par les Notaires ne tiennent pas compte, le cas échéant, des frais d\'agence supportés par l\'acheteur. Les arrondissements chics progressent moins vite que les arrondissements populaires, avec des hausses annuelles inférieures à 10 % dans les 6ème, 7ème, 8ème et 16ème arrondissements tandis que l\'est flambe avec entre 18 % et 20 % de hausse pour les 11ème, 12ème et 20ème arrondissements. Les Notaires commencent à se faire du souci sur l\'évolution du marché, pointant du doigt les risques de hausse des taux qui, conjointement à la hausse des prix, risquent d\'exclure du marché une large part des accédants. Pourtant, le marché au T1 2004 a également fait part d\'une grande vigueur sur les volumes, puisqu\'ils progressent de plus de 5% sur un an, signe que les ménages ont encore les moyens d\'acheter. S\'agirait-il du dernier rush avant la hausse des taux ? (<a href=\"http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=266&nID=598\" target=\"blank\">Analyse du marché immobilier à Paris au T1 2004 - Notaires de Paris</a>)

Les appartements familiaux font toujours l\'objet d\'une demande forte et se vendent à des prix élevés à Neuilly sur Seine : 5800 € du m2 dans le centre à 8400 € dans les avenues très résidentielles. Il existe sur ce marché une offre provenant d\'institutionnels qui vendent des appartements libres ou occupés (5 à 10 % de décôte dans le cas occupé). Les prix sont désormais stables et les biens continuent à partir vite aux prix (élevés) pratiqués aujourd\'hui. Les mêmes appartements sont proposés à la location entre 20 et 23 € du m2. L\'article mentionne des exemples de ventes par quartier. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040629.FIG0385.html\" target=\"blank\">\"Le marché de Neuilly est toujours orienté à la hausse\" - Le Figaro</a>)

Alors que 64 % des Notaires constataient une hausse des prix des logements en février, ils ne sont plus que 47 % en Juin à faire le même constat. Ils conseillent désormais majoritairement la vente (à 57 % contre 35 % l\'achat et 8 % l\'attente). A la veille de l\'été, ils craignent également une érosion des volumes, avec 41 % d\'entre eux qui anticipent une réduction de l\'activité, même si la période estivale n\'a jamais été très propice aux transactions. (<a href=\"http://www.immonot.com/HTML_FR/tendances_marche.htm?region=&retour=&target=&dep2=&change=\" target\"blank\">Bilan Juillet Août - Notaires français</a>)

6100 € : c\'est le prix moyen qu\'il fallait désormais débourser en décembre 2003 pour acheter un m2 d\'appartement neuf dans Paris intra-muros, en hausse de 13 % sur un an. Ce chiffre cache des disparités fortes, avec des opérations s\'affichant à plus de 9000 € du m2 dans les quartiers chics, tandis que les quartiers dits populaires sont un peu plus abordables. En supprimant les opérations des arrondissements chics (1er, 5ème, 7ème et 16ème), le prix moyen s\'élève à 5420 €. En comparaison, les prix neufs des hauts de Seine ont connu une hausse de 6 % pour atteindre 3930 € du m2 en décembre 2003, avec également de grandes variations d\'une ville à l\'autre (jusqu\'à 7300 € du m2 à Neuilly sur Seine contre 2400 € à Villeneuve la Garenne). Quant à la Seine Saint Denis et au Val de Marne, les prix s\'élèvaient en moyenne à 2552 et 3233 €/m2 à la même date. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/01776.htm\" target=\"blank\">Les prix de l\'immobilier neuf en région parisienne - Les Echos</a>)

Les agences des 9ème et 10ème arrondissement confirment que les prix se stabilisent dans ces arrondissements du nord de Paris, du fait d\'acheteurs désormais plus rares. La demande se fait également plus sélective : les acheteurs cherchent un bien dont la qualité correspond aux prix élevés pratiqués. Globalement, les agences parlent d\'un équilibre de marché. Les prix du 9ème vont de 4200 € à 6000 € du m2, suivant la localication. Les zones les plus chères sont concentrées autour du métro St Georges tandis que les appartements sont moins chers dans le nord de l\'arrondissement. Dans le 10ème, les prix s\'étalent entre 3800 € et 5300 €, de la Gare du nord / Gare de l\'Est au canal Saint Martin. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040622.FIG0364.html\" target=\"blank\">De la Trinité au canal Saint Martin : Poursuite de la hausse des prix - Le Figaro</a>)

Les français changent progressivement leur attitude face au crédit immobilier : les durées sont de plus en plus longues et les crédits sur 30 ans commencent à apparaître (BNP Paribas Crédit Foncier). A la Caisse d\'Epargne, les prêts de plus de 15 ans représentent plus de 45 % de la production contre 33 % en 2002. La durée s\'est allongée en moyenne de 8 mois par an depuis 4 ans. L\'apport est quant à lui en baisse, les jeunes préférant acheter plus tôt, face à des loyers élevés et à la faiblesse des taux des crédits. Ainsi, à la Société Générale, 40 % des prêts sont souscrits sans apport. Enfin, la dernière tendance à souligner est celle des taux variables : selon la Fédération Française de Banque, ce sont 20 % des crédits qui ont été produits à taux variables en 2003, une proportion qui dans les prêts récents souscrits à la Société Générale est montée à 35 % en 2004. (La Tribune - 17/05/2004)

Les agents immobiliers interrogés dans l\'article du Figaro annoncent que les prix se stabilisent, mais à des niveaux élevés : de 5000 à 7000 € pour les rues qui entourent la place de l\'Etoile (8ème, 16ème 17ème), et jusqu\'à 10 000 € du m2 pour des appartements exceptionnels. L\'offre a tendance à s\'élargir, les prétentions des vendeurs étant assez souvent au delà de la capacité des acquéreurs, même si les biens de qualité continuent à partir vite. Le marché des petites surfaces est animée par des investisseurs (même si leur nombre décroit), au contraire des grands appartements plutôt achetés par une clientèle familiale française ou étrangère. Les avis des agences sur le marché sont partagés : stabilisation pour les uns, continuation de la hausse pour les autres, signe que la prudence est tout de même de mise. L\'article mentionne des ventes réelles récentes. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040615.FIG0305.html\" target=\"blank\">\"Autour de l\'Etoile : une clientèle hétérogène\" - Le Figaro</a>)

Le Figaro titre à nouveau sur les tendances du marché de la location, dont l\'offre ne cesse de s\'étoffer, sous l\'effet d\'une demande plus faible. D\'après les agences immobilières, les candidats peuvent se permettre d\'être plus exigeants sur l\'état de l\'appartement. Une des raisons invoquées pour la baisse des grands appartements est la baisse du budget des grandes entreprises pour loger leurs cadres expatriés. Cette abondance d\'offres donne des idées aux locataires en place, devenus beaucoup plus mobiles, en particulier ceux qui avaient du payer le prix fort au moment de la pénurie, ce qui rétrécit la durée moyenne de présence dans un appartement. Les loyers sont en baisse d\'environ 10 %, ce qui permet à Nicolas Devillard d\'affirmer que \"compte tenu des prix de vente actuels, il est aujourd\'hui moins cher de louer que de rembourser un crédit\" et à Eric Clauss d\'expliquer que \"des clients vendent pour profiter des prix hauts et louent ensuite\", paroles assez nouvelles de la bouche des agents immobiliers. De nombreux exemples de prix sont fournis dans l\'article. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040608.FIG0368.html\" target=\"blank\">\"Locations : l\'offre est aujourd\'hui abondante\" - Le Figaro</a>)

Selon le groupe Locare, de la société foncière Gecina, les prix devraient se stabiliser cette année à Paris. Cet \"institutionnel\" poursuit ses ventes d\'immeubles à la découpe, assez souvent dans de beaux quartiers parisiens tel que le 8ème, où il a vendu récemment une partie de ses appartements à près de 10 000 € du m2 en moyenne. Le prix moyen des ventes réalisées à Paris tourne plutôt autour de 4500 € du m2 et Locare constate que de plus en plus de ses locataires en place achètent l\'appartement qu\'ils louaient, ce qui leur permet de profiter d\'une décôte de 7 à 10 % par rapport au marché. Pour rappel, vous pouvez trouver une partie de ces ventes dans la rubrique \"Opportunités immobilières\" du site <a href=\"http://www.pap.fr\" target=\"blank\">PAP</a>. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/eco-monde/20040609.FIG0199.html\" target=\"blank\">Les prix se stabilisent - Le Figaro</a>)