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La Vie Financière propose cette semaine un \"spécial immobilier\" qui détaille l\'évolution du marché à Paris, Banlieue et Région parisienne\". Après une introduction aux positions prudentes, le magazine livre une analyse par groupe d\'arrondissements pour Paris et par départements pour la banlieue parisienne. Le dossier n\'est pas disponible en ligne pour le moment.

Les Echos-Laforêt publient leur indice des prix immobiliers parisiens à Paris : il s\'établit en Mars à son plus haut historique depuis la création de l\'indice à 4562 € du m2 soit 15,2 % au dessus de son niveau de 2003. La hausse sur un mois n\'est pas significative (4539 € par m2 en Février). L\'évolution des prix ne traduit pas forcément le sentiment des agences : Jean-Pierre Maingault, président de la région Paris du réseau Laforêt, commence à craindre un blocage du marché et commmence à conseiller aux vendeurs de ne plus fixer des prix 5 ou 10 % au dessus d\'une estimation, sous prétexte que les prix continueraient à monter sur leur lancée. Il prédit quand même une stabilisation des prix à un niveau élevé. (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4094543.htm\" target=\"blank\">Article des Echos : \"les vendeurs ne font plus la loi\"</a>)

Le 7ème arrondissement poursuit son ascension au 1er trimestre 2004 d\'après les agences immobilières avec des prix compris entre 6400 et 7000 € du mètre carré en hausse de 7 à 8 % sur les valeurs observées au 1er trimestre 2003. L\'offre et la demande se rééquilibrent avec des acheteurs moins enclins aux coups de coeur et plus sensibles aux prix. Les prix des petites surfaces a rejoint celui des grandes. Les très grandes surfaces montrent même une légère décôte par rapport au prix moyen. Les acheteurs étrangers se font plus rares, à 8,1% des achats en 2003 contre 13,6 % en 2002 et les prix des relocations sont à la baisse par rapport aux sommets atteints en 2003 en se stabilisant à 23-30€ par m2. Ce rééquilibrage des prix à la location, dû au fait que la demande solvable a désormais franchi le cap de l\'acquisition, pousse certains propriétaires à vendre leur appartement. Les agences estiment que les prix devraient se stabiliser voire légèrement corriger en 2004. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040413.FIG0331.html\" target=\"blank\">7ème arrondissement : rebond au premier trimestre - Le Figaro</a>)

Le succès des prêts immobilier à longue (20 ans), voire très longue durées (25-30 ans) ne se dément pas auprès des ménages français, avec une durée moyenne de prêt qui s\'établit désormais à 18 ans dans l\'hexagone. Les prêts de long terme ont atteints un niveau de long terme très bas (4,2 % sur 20 ans hors assurances et frais) ce qui permet aux emprunteurs de limiter le montant des intérêts et de commencer à rembourser rapidement le capital. CAFPI note par ailleurs que les prêts sans apport se multiplient, avec un emprunt à 100 %, voire 110 % (en comprenant les frais de notaires) de la valeur du logement : ces prêts représentent aujourd\'hui 30 % de la production de crédits de CAFPI. Cette baisse de l\'apport et des durées de financement élevées augmentent la dépendance du marché immobilier par rapport au niveau des taux d\'intérêt. A noter : la durée réelle de remboursement des prêts immobiliers est bien inférieure à la durée contractuelle d\'emprunt et s\'établit à environ 10 ans aujourd\'hui (bien sûr, cette statistique s\'établit sur des prêts conclus il y a donc 10 ans ou plus et non sur les prêts établis récemment). (<a href=\"http://www.latribune.fr/Tribune/Online.nsf/Articles/9F14751752A9C578C1256E70007E2E0C?OpenDocument&login=1\" target=\"blank\">\"Les français s\'endettent à très long terme\" - La Tribune - article payant</a>)

La FNAIM publie aujourd\'hui, dans la foulée des chiffres des Notaires, les prix observés en France sur le 1er trimestre 2004 (le rapport des notaires portait sur le 4ème trimestre 2003). Elle observe une progression toujours aussi vive à Paris (+14,3 % de croissance annualisée au T1), en Ile de France (+15,1 %) et dans le reste de la France (+16,5 %). Les volumes d\'achat commencent à baisser en Ile de France, avec une baisse du volume de vente des maisons de 11 % au T1 par rapport à 2004, contre une quasi stabilisation sur les appartements (-1,9 %). Le prix moyen à Paris s\'élève selon la FNAIM à 4696 € du m2, avec un mode de calcul du prix différent de celui des notaires, plus proche des prix de transaction dans la réalité. La FNAIM fait preuve d\'un certain fatalisme dans son rapport, en prédisant une hausse des prix toujours à deux chiffres en 2004, tout en évoquant la formation d\'une bulle, qui pourrait faire souffrir le marché très durement si les taux d\'intérêt restaient à des niveaux bas pendant encore trop longtemps. L\'indice de solvabilité des ménages est par ailleurs revenu à son niveau de 1996, et les prix ont quasiment doublé en France depuis cette date en euros courants. (<a href=\"http://www.fnaim.com/actu/lettre_conj/2004_04_obs.pdf\" target=\"blank\">Rapport immobilier FNAIM au premier trimestre 2004</a>)

Les notaires ont publié les chiffres du marché immobilier à Paris pour le 4ème trimestre et leur rétrospective pour l\'année 2003 : les prix s\'établissent en moyenne annuelle à 3989 € par m2, soit 11,1 % au dessus de ceux de fin 2002. Les volumes annuels de vente se sont globalement maintenus, avec environ 36 000 ventes réalisées en 2003 contre 37 000 en 2002, avec même une accélération observée en fin d\'année (+5,5 % de hausse des volumes au 4ème trimestre 2003 par rapport au 4ème trimestre 2002). La flambée des prix se poursuit, en particulier dans les arrondissements \"populaires\" de la capitale, avec une hausse des prix de 17,1 % dans le 18ème, 15,3 % dans le 17ème, 14,8 % dans le 19ème et 14,5 % dans le 20ème. A l\'opposé, les quartiers chics s\'assagissent, avec un petit 2,4 % de hausse pour le 7ème et 7 % de hausse pour les 4ème et 16ème arrondissements. Les chiffres publiés par les Notaires-INSEE, qui moyennent l\'ensemble des types de ventes, masquent une explosion des prix des petites surfaces (plus de 15% de hausse pour les studio et 2 pièces), tandis que ceux des 5 pièces et plus diminuent fortement (-6,9 %). L\'indice du prix médian des appartements, utilisé pour la publication du <a href=\"http://www.paris.notaires.fr/fr/immobilier/20040406_indices/22.html\" target=\"blank\">prix des 80 quartiers parisiens</a>, révèle cette hausse beaucoup plus soutenue des petites surfaces. La calculette utilisée dans la rubrique \"Votre projet\" de ce site, qui vous permet de connaître vos moyens à Paris en fonction de votre budget, a été mise à jour et se fonde désormais sur les prix du 4ème trimestre. (<a href=\"http://www.paris.notaires.fr/hpr.php?cID=153\" target=\"blank\">Rapport des notaires sur les prix parisiens au 4ème trimestre 2003</a>)

\"Fluidité\" est également un mot, signe des temps, qui revient souvent dans le discours des agences pour décrire le marché de Neuilly sur Seine. Traditionnement considéré comme le 16ème arrondissement bis (et chic) de la capitale, Neuilly se caractérise par des prix comparables. Les agences annoncent des prix entre 3800 € et 6100 € du m2 suivant la localisation (boulevard bruyant ou bois), l\'état du bien (à rénover, ou en bon état), le type d\'immeuble (crépi, haussmanien) et bien sûr le type de bien (étage, nombre de pièces). Une pause dans les prix se profile, malgré une demande qui reste très forte et motivée, car les prix demandés ne sont plus en adéquation avec les budgets des acheteurs. Le stock d\'appartements à vendre se reconstitue progressivement pour les grandes surfaces et les délais de vente moyens s\'allongent pour tous les biens. Concernant la location, les prix tournent autour de 20 € du m2 avec un stock qui s\'est nettement reconstitué. <a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040330.FIG0321.html\" target=\"blank\">L\'article du Figaro</a> liste des exemples de ventes réelles.

Le début d\'année avait vu les taux d\'emprunt remonter à 4,2 % sur 15 ans (taux réservés aux meilleurs dossiers et non TEG) sur fond d\'espoir de reprise économique. Finalement, les perspectives de croissance toujours atones et l\'espoir d\'une baisse des taux par la BCE a fait rechuter ces mêmes taux sous la barre des 4 % (3,9 % exactement chez Empruntis ou 3,95 % sur meilleurtaux.com) soit toujours 2 points au dessus de l\'inflation. La hausse des taux et une reprise plsu franche de l\'économie, toujours pronostiquées pour la fin d\'année, semblent donc se faire attendre : cela n\'est pas de nature à encourager un scénario de rupture sur un marché de l\'immobilier à Paris qui reste dynamique sur le front des prix. (<a href=\"financer.php\">Consultez les sites de courtiers dans la rubrique Financer de ce site</a>)

Pascal Boiteau, gérant de fonds pour Deutsche Asset Management (immobilier), était invité hier à une interview \"online\" par le site Boursorama. Cette position d\'expert sur le marché, et la garantie d\'indépendance de ses fonctions, rend son avis sur le marché particulièrement instructif. Selon lui, l\'immobilier a bénéficié d\'arbitrages dans son sens ces dernières années du fait d\'une défiance vis à vis des autres actifs : ces arbitrages entraînent aujourd\'hui des \"prix tendus\" sur Paris. Un bon indicateur est le nombre de m2 qu\'un ménage peut acquérir à Paris qui, en 1990, était de 37 m2 pour culminer à 69 m2 en 1998. Il est aujourd\'hui à 49 m2, signe que la baisse des taux d\'intérêt et la hausse des revenus n\'ont pas gommé la forte hausse des dernières années. Il anticipe un léger tassement des prix au m2 et une remontée des taux à l\'horizon de fin d\'année 2004. (<a href=\"http://www.boursorama.com/votreinvite/historique.phtml?&page=1&news=1714340\" target=\"blank\">Lire l\'interview dans Boursorama</a>)

52 % des répondants de notre sondage comptent sur les transactions entre particuliers pour faire de bonnes affaires, contre seulement 32 % sur les agences immobilières pour acquérir leur futur appartement à un bon prix. Ce sondage vient souligner la mauvaise image des agences à Paris, souvent tentées de faire entrer les biens dans leur portefeuille à la vente, quitte à les présenter à un prix excessif par rapport aux qualités intrinsèques du bien. La hausse des dernières années a bien sûr encouragé cette pratique, car les biens qui ne trouveraient pas preneur immédiatement revenaient dans les prix du marché au bout de quelques mois. Pourtant, les agences ont également leur rôle à jouer dans la juste évaluation du marché (et certaines le font correctement), en permettant une fluidité du marché par la modération des prétentions de certains vendeurs. Subsiste toutefois la commission d\'agence, autour de 5%, qui vient s\'ajouter au prix de vente et renchérit le prix du bien acquis par agence. Concernant les institutionnels, le marché ne semble pas suffisament développé pour que vous jugiez qu\'il y ait des \"bons plans\" : les bonnes affaires sont souvent réservées aux locataires en place, le reste des ventes partant en général aux prix du marché.

Les 18ème, 19ème et 20ème arrondissements de Paris continuent de proposer les prix les moins chers de la capitale, mais ils ont connu, sans doute plus que les autres arrondissements, des hausses massives de prix ces deux dernières années. Traditionnellement marchés de transferts, pour ceux qui veulent à tout prix habiter Paris, ces arrondissements se font aujourd\'hui moins accueillants. Les prix s\'étalent entre 2750 € du m2 (secteur de Belleville dans le 20ème) voire 2600 € (dans le quartier de la Goutte d\'Or) et 4500 € du m2 vers les Buttes Chaumont ou 6100 € par m2 sur la butte Montmartre. Les prix des biens standards se stabilisent sous la pression accrue des acheteurs, tandis que le haut de gamme continue de prendre un peu de valeur. Les acheteurs investisseurs se font plus rares sur le marché car les petites surfaces à bon rendement sont de moins en moins nombreuses : les prix des petites surfaces ont rétréci l\'écart qui les séparaient des grandes surfaces il y a deux ans, et la demande locative s\'affaiblit progressivement. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040323.FIG0337.html\" target=blank\">Article du Figaro \"De nouveaux acquéreurs au nord-est de Paris\"</a>)

L\'indicateur des Echos - Laforêt des prix de l\'immobilier à Paris atteint des sommets en février 2004 à Paris : après deux mois de baisse en décembre et janvier, qui laissaient augurer d\'un tassement du marché, les prix sont repartis à la hausse en février, et quelle hausse : presque 6 % de hausse en moyenne, pour atteindre 4539 € par m2 ! Ces prix ont été influencés par des ventes records en prix et en surface dans les 16ème et 17ème arrondissements ce qui a fait monter la côte globale, alors que les ventes se sont faites très rares dans les autres arrondissements, en particulier ceux du centre (1er, 2ème, 3ème et 4ème arrondissements). A noter également que la pénurie de petites surfaces devient \"gravissime\" d\'après Stéphane Vasseur, du réseau Laforêt immobilier, ce qui n\'étonne pas beaucoup, du fait du report vers des plus petites surfaces de ceux qui ne peuvent plus prétendre aux grandes ... (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4081897.htm\" target=\"blank\">Article : Indicateur Les Echos-Laforêt des prix de l\'immobilier à Paris</a>)

Foncier Expertise, filiale du Crédit Foncier, livre au Figaro (édition du 19 Mars) son analyse du marché immobilier en Ile de France en 2004. Son rapport indique que les volumes devraient continuer à baisser, que les prix des beaux quartiers (4ème, 6ème, 7ème, et 16ème), pour les biens de grand standing, devraient légèrement baisser, tandis que les biens classiques des autres arrondissements vont stagner. Le logement représente désormais 30 % des revenus des ménages franciliens et les prix ont atteint la limite de solvabilité des ménages d\'après Emmanuel Ducasse. \"2003 a été l\'année des paradoxes\", dit-il, avec une forte hausse des prix, dans un contexte de stagnation du pouvoir d\'achat et de hausse du chomage. La clé de la compréhension de cette situation est à rechercher au niveau de l\'offre de nouveaux logements, qui est toujours aussi faible, avec moins de 1500 logements neufs construits à Paris intra-muros et peu de logements construits en proche banlieue. Le marché est également bloqué par la faible mobilité des locataires en place, qui préfèrent s\'abstenir de bouger, du fait des loyers de marché élevés.

Les prises de position se font beaucoup plus prudentes dans le 15ème arrondissement avec un marché qui manque de dynamisme. Pudiquement, les agences parlent d\'un \"rapprochement du budget des vendeurs avec celui des acquéreurs\". Les loyers sont en baisse par rapport au 2nd semestre 2003 (ils sont passés de 18 à 16 € du m2) et les prix à l\'achat se sont stabilisés dans une fourchette de 4000 à 5500 € du m2 suivant la localisation (du Sud au Nord). Le marché du 15ème est aujourd\'hui principalement animé par des investisseurs et des propriétaires qui revendent un bien existant pour racheter un nouveau bien. Les primo-accédants sont devenus peu nombreux sur un marché désormais cher. Les agences anticipent une baisse des prix si les taux venaient à monter. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040316.FIG0318.html\" target=\"blank\">voir l\'article détaillé du Figaro : \"15ème : un marché plus fluide\"</a>)

<b><FONT COLOR=\"Green\">Nouveauté : Rue de l\'immobilier facilite la recherche de votre logement en ouvrant son service de \"métamoteur\". Le principe ? D\'un seul clic, vous pouvez désormais consulter, pour les critères choisis, trois sources d\'annonces pour trouver le logement de vos rêves : Se Loger, de Particulier à Particulier et Le Site Immobilier, trois sources incontournables du web. Vous pouvez retrouver ce nouveau service dans la rubrique \"Trouver un logement\".</FONT></b>

Le Maire de Paris, M. Delanoé, a décidé d\'introduire prochainement un prêt à 0 % pour aider les classes moyennes parisiennes à se loger dans Paris intra-muros. Le prêt est remboursable sur 15 ans et s\'élève à 22 000 € pour une personne seule et 36 000 € pour un couple. Pour en bénéficier, il faut remplir tous les critères suivants : habitant Paris depuis au moins 3 ans sans avoir été propriétaire, ayant moins de 35 ans (ou au moins un membre du foyer de moins de 35 ans) et ayant des ressources inférieures à un plafond (2558 € pour 1p, 3609 € pour 2p, 4732 € pour 3p, 5649 € pour 4p, et 6721 € pour 5p et plus). Pour un couple, le prêt à taux 0 % fait économiser 14 000 € d\'intérêt sur 15 ans. 2000 bénéficiaires devraient profiter de ce prêt par an, pour un coût par dossier évalué à 10 000 € pour la mairie de Paris. Paradoxalement, cette mesure pourrait contribuer à maintenir des prix élevés, surtout dans les quartiers populaires, encore à la portée des classes moyennes.

Comme tous les ans, à la même période, la presse fait ses choux gras des dossiers \"Spécial Immobilier\". La saison est lancée par le magazine \"Challenge\" qui titre \"55 % de hausse en 5 ans\". Le dossier est très comparable à celui des années passées, avec un passage en revue des arrondissements parisiens, puis une partie régionale, dépendant du lieu d\'achat du magazine. Peu de risques pris dans les commentaires sur les prix, avec aucun pronostic de hausse ou de baisse : les prises de position de l\'an dernier n\'ayant visiblement pas été concluantes, la presse s\'en tient aujourd\'hui à une relative prudence sur le front des prévisions. Le dossier est plutôt bien traité, avec des cartes illustratives très claires sur les zones de prix, et révélant globalement assez bien les prix actuels du marché, même si les références à des ventes réelles restent limitées à 3 ou 4 exemples par groupes d\'arrondissements. Vous pouvez retrouver ce dossier dans les kiosques en ce mois de Mars, ou directement sur le <a href=\"http://lemagchallenges.nouvelobs.com/articles/p219/immo.html\" target=\"blank\">site web de Challenge</a>.

Le Figaro a interrogé plusieurs agents immobiliers du 17ème arrondissement pour s\'enquérir de la santé du marché. Ces interviews révèlent que le marché est toujours aussi tendu à cause d\'une offre faible et d\'une demande forte en dessous de 1 M€. On notera néanmoins dans leur discours une pointe de prudence face à des vendeurs qui continuent à anticiper une hausse de prix que \"tous les clients ne peuvent pas suivre\", signe qu\'un équilibre du marché n\'est pas si éloigné. Les acheteurs commencent aussi à faire plus de compromis, en particulier sur la surface, en acceptant des pièces plus petites (Sylvia Borie, Agence Domière : \"Plus il y a de chambres, sur une superficie compacte, plus le bien se vendra cher au prix au mètre carré.\"). Le marché du 17è huppé se situe aujourd\'hui entre 5300 et 6500 € du m2. A noter : l\'article décrit un certain nombre de ventes réelles récentes sur le marché pour ceux qui chercheraient des références sur cet arrondissement. (<a href=\"http://www.lefigaro.fr/immobilier/20040210.FIG0266.html\" target=\"blank\">Article du Figaro immobilier</a>).

<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4068872.htm\" target=\"blank\">L\'indicateur Les Echos - Laforêt</a> des ventes immobilières confirme la décrue des prix amorcée en décembre dernier (-3 % par rapport à novembre) avec des prix en baisse de 1,5 % en janvier 2004. Le prix moyen s\'affiche désormais à 4292 € par m2 sur les ventes observées par le réseau d\'agences Laforêt (soit 200 ventes par mois) c\'est à dire le prix moyen de Mai 2003. La hausse reste de 8 % sur un an. Les chiffres masquent des situations très variées d\'un quartier à l\'autre : une interview dans une agence du nord du 11ème permet de découvrir que certaines ventes d\'appartements dans le quartier plutôt populaire Parmentier - St Maur peuvent atteindre les 5000 € par m2. Le climat euphorique (spéculatif ?) de ces dernières années ne s\'est donc pas encore complètement évaporé et nous attendrons la prochaine publication de l\'indice des prix pour confirmer ou infirmer cette tendance à la baisse.