Après une longue période de stabilité, une très légère baisse est visible sur les taux immobiliers. La bourse comme les taux sont stables depuis plusieurs mois et le marché ne semble pas pour l\'instant décider entre reprise économique et risques de rechute au 2ème semestre. Cela semble augurer d\'une période encore importante de taux bas favorables à l\'immobilier au moins jusqu\'à la fin du premier semestre. Les meilleurs taux immobiliers sur 15 ans s\'établissent à 4,1 % (taux moyen meilleurtaux.com à 4,3 %) et autour de 4,6 % TEG pour les meilleurs. Consultez la rubrique <a href=\"financer.php\">Financer</a> de ce site pour découvrir les taux des principaux courtiers.

L\'institut national de la consommation publie chaque année l\'indice de la surface finançable dans chacune des régions françaises avec une mensualité égale à un SMIC (948 € nets). Le calcul se base sur les prix de l\'ancien en 2003 et les taux d\'intérêts moyens de l\'année passée. Il montre une baisse de 9 % de la surface finançable en Ile de France qui s\'établit à 38 m2 pour un appartement. Le pic de surface avait été atteint en 1998 / 1999 pour s\'éroder nettement par la suite. Cet indicateur n\'est qu\'un autre reflet de ce qu\'observe la FNAIM à travers son indicateur de solvabilité. Celui de la FNAIM fait intervenir en plus un indicateur du contexte social (taux de chômage). A noter : ces deux indicateurs ne tiennent pas compte de l\'allongement de la durée des prêts qui permet d\'améliorer également la solbvabilité et de se rapprocher des moyennes de durée actuellement pratiquées dans les pays d\'Europe du nord. (<a href=\"http://www.60millions-mag.com/page/bases.11_actualites.10_dossier_logement./\" target=\"blank\">Rapport de l\'INC sur le pouvoir d\'achat immobilier</a>)

L\'Expansion observe un ré-équilibrage de la relation entre vendeurs et acheteurs sur Paris, sans pour autant observer une inflexion des prix de vente. Certaines marges de négociations réapparaissent progressivement, le taux de négociation étant passé de 2,7 % au printemps 2003 à 4,8 % aujourd\'hui d\'après le magazine \"De particulier à Particulier\" et les ventes sont plus souvent annulées par les acheteurs après une première proposition. Les professionnels du marché semblent unis pour dire qu\'ils ne craignent pas une chute brutale, mais s\'accordent sur un tassement de la demande en 2004. Le manque de constructions pendant les dernières années (face à la montée du nombre de ménages) et des taux d\'intérêt encore bas risquent de laisser perdurer des prix élevés dans la région.(<a href=\"http://www.lexpansion.com/art/0.0.73147.0.html\" target=\"blank\">Source</a>)

Après les chiffres publiés par les Notaires cette semaine, Les Echos publient l\'indicateur de prix développé avec le réseau Laforêt. Celui s\'établit pour décembre à <b>4450 €</b> soit un léger tassement après la hausse d\'octobre/novembre. Globalement, le rythme de la hausse diminue avec 4% au 2nd semestre contre 6% au premier. Dépasser 4 à 5% de hausse en 2004 relèverait d\'après les Echos d\'une grosse surprise, en opposition avec les estimations de hausse de 10% de la FNAIM. On notera que les Echos peuvent probablement parler plus librement des prix que la FNAIM ... (<a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4056324.htm\" target=\"blank\">Source</a>)

Moins d\'une semaine après la FNAIM, les Notaires publient leur rapport trimestriel sur l\'immobilier parisien. Les effets observés au trimestre précédent se répètent avec une légère érosion des volumes par rapport au T3 2002 et une hausse des prix trimestrielle de 3 % qui porte la hausse annuelle à 12,4 % par rapport à 2002. Le prix moyen s\'établit désormais à <b>3850 €</b> avec de très fortes disparités suivant les arrondissements. On notera une forte hausse des arrondissements dits \"populaires\" et un tassement de la hausse des arrondissements chics. Les 1er et 4ème arrondissements progressent respectivement de \"seulement\" 7,8 % et 8% sur un an (à 4745 € et 4844 € du m2), signe que les parisiens ne peuvent guère aller beaucoup plus haut en terme de capacité d\'achat dans ces arrondissements. Les Notaires observent même une baisse des prix dans le 7ème arrondissement sur le T3 2003 (à tout de même 5846 €/m2 !). La hausse pour 2004 sera vraisemblablement moins forte que celle de 2003 mais pas de spectre de crise pour le moment à Paris selon les Notaires. (<a href=\"http://www.paris.notaires.fr/hpr.php?cID=69\" target=\"blank\">Source</a>)

En complément de l\'étude de la FNAIM sur le marché français (voir article précédent), quelques chiffres pour Paris : le prix moyen au m2 relevé par la FNAIM à fin 2003 est de <b>4694 €</b> par m2 soit une hausse de 18,8 % sur un an. La hausse prévue par la FNAIM est encore à 2 chiffres pour 2004. Marseille a fait mieux pour 2003 avec 22,6 % de hausse ! Attendons désormais la publication très bientôt de l\'indice officiel des Notaires de Paris pour la confirmation de ces chiffres.(<a href=\"http://www.batiactu.com/data/13012004/13012004-185218.html\" target=\"blank\">Source</a>)

La FNAIM vient de publier son rapport trimestriel de l\'activité immobilière en France. Il permet d\'avoir une bonne vision du marché sur la totalité de l\'année 2004. Elle note une érosion progressive des volumes compensée par un hausse (fulgurante) des prix, surtout au premier semestre 2003. La tendance est à l\'accalmie pour le second semestre, malgré une stabilisation à un niveau élevé, à 70 % au dessus de ceux de l\'année 1997 en moyenne française ! Si les volumes baissent, ils restent à un niveau historique élevé, ce qui tend à prouver que les français ont toujours les moyens de suivre cette hausse des prix. Pour la région Ile de France, le prix moyen 2003 tous biens confondus s\'élève à 2881 € par m2. La totalité du rapport est consultable <a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/2004_01_obs.pdf\" target=\"blank\">ici</a>.

Auto-suggestion ou réelle tendance future des prix ? Difficile de répondre à cette question ... Vous êtes en effet près de 50 % à penser qu\'une baisse des prix surviendra en 2004 contre 27 % pour une hausse supérieure à 10 %. Difficile donc de conclure de manière tranchée sur le sujet : ce qui reste clair, c\'est que les prix atteignent historiquement des sommets avec la barre des 4500 € qui semble être souvent franchie dans une grande partie des annonces immobilières en agence partout dans Paris (hors 18, 19 et 20ème). Les conditions de crédit ultra-favorables entretiennent pour l\'instant le marché mais difficile de prévoir la fin d\'année 2004 à ce stade. Nouveau sondage en ligne : à vous de jouer !

Un ton plutôt pessimiste est employé dans le dernier rapport des Notaires sur le marché immobilier français. S\'ils constatent toujours une hausse des prix, celle-ci se fait désormais nettement au détriment des volumes, ce qui fragilise le chiffre d\'affaire global de l\'immobilier et leur fait sentir qu\'une récession est possible pour l\'année 2004, surtout si le niveau des taux devait monter. Récession ne signifie nullement que les prix ne vont pas continuer à croître en 2004 (au bonheur des vendeurs) mais avec des délais de vente sans doute allongés. Le rapport est disponible en ligne <a href=\"http://www.immonot.com\" target=\"blank\">ici</a> (rubrique \"Tendances du marché\").

<b><FONT COLOR=\"Green\">Le site de l\'immobilier à Paris s\'offre une nouvelle adresse fixe sur www.ruedelimmobilier.com et un logo. Qu\'en pensez-vous ? N\'hésitez pas à réagir dans les commentaires ... !</FONT></b>

Que cette année vous permette de conclure dans de bonnes conditions l\'ensemble de vos projets immobiliers !

Les Echos en lien avec le réseau d\'agence Laforêt vient de publier son indicateur en \"temps réel\" des prix de vente à Paris. Il s\'établit pour Octobre à 4494 € soit 3,8 % de hausse en seulement un mois. Après une stabilité sur les 5 derniers mois, le marché serait-il en train de se reprendre ? Une analyse détaillée montre toutefois un grand écart entre les ventes de biens exceptionnels, qui se sont débloquées, et les ventes de biens standards, qui ont tendance à se dégrader. D\'après les Echos, le chiffre de novembre devrait au contraire révéler une tendance à la stabilisation, voire une baisse des prix. Les Echos confirment que le marché est à deux vitesses, avec des prétentions des vendeurs bien au dessus du marché. L\'article est disponible en ligne sur le <a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4039124.htm\" target=\"blank\">site des Echos</a>.

Le rapport Foncia sur le deuxième semestre 2003 résumé les prix de vente et de location de 80 quartiers parisiens au 1er Juillet 2003 ainsi que la tendance des prix sur les 6 mois suivants. Ce rapport montre que les prix en location sont vues en baisse sur la moitié des quartiers tandis que les prix à la vente restent orientés à la hausse. Le tableau, au format PDF, est consultable <a href=\"http://www.foncia.fr/guides_des_prix/paris.pdf\" target=\"blank\">ici</a>. Il distingue les prix du récent (< 20 ans) et les prix de l\'ancien. N\'hésitez pas à apporter vos commentaires ou vos autres liens dans la section commentaire.

Après la folle envolée du dernier trimestre 2002 et du début 2003, les prix se stabilisent à Paris depuis Juin 2003 d\'après un panel de ventes réalisées par les agences Laforêt. Le prix moyen évolue autour de 4330 € depuis 4 mois (4339 € en septembre contre 4319 € en Juin). D\'après Laforêt, les acquéreurs ont de plus en plus de mal à réaliser leur projet. A noter : ces prix ne prennent pas en compte le mouvement de hausse des taux d\'intérêt, qui pourrait faire fléchir pour la première fois des prix en hausse constante depuis plus de 5 ans ! L\'article des Echos est consultable en ligne <a href=\"http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/articles/4027768.htm\" target=\"blank\">ici</a>.

Après des compte-rendus souvent prudents cette année, les notaires changent finalement progressivement leur discours habituel : selon le Conseil supérieur du notariat, le marché s\'achemine progressivement vers une surchauffe entraînant un dérèglement du marché. Les prix en France comme à Paris continuent à monter, et le mouvement ne semble pas s\'arrêter, même si parallèlement les volumes chutent. Dans les plus beaux quartiers parisiens, les prix atteignent des sommets (un appartement de 7 pièces de 200 m2, à Saint-Germain-des-Prés, s\'est récemment vendu 12 936 euros le m2 !). Faudra-t-il un nouveau pic avant que le marché tempère ses ardeurs ? Pour consulter l\'article du Figaro, <a href=\"http://www.lefigaro.fr/eco-monde/20031114.FIG0189.html\" target=\"blank\">cliquez ici</a>.

Le pessimisme semble gagner le marché de l\'immobilier en ce 3ème trimestre 2003 en lisant le rapport de la FNAIM qui confirme qu\'après quelques années de surchauffe, le marché de l\'immobilier est en train d\'atterir doucement. La tendance révélée par les Notaires de Paris est confirmée avec des baisses de volumes de ventes dans toutes les régions de France (hors Régions Sud) y compris à Paris / Ile de France. La tendance sur les prix au T3 2003 à Paris montre une augmentation de 9,8 % sur un an (par rapport au T3 2003). La solvabilité des ménages s\'érode lentement depuis désormais 4 ans (1999) avec la hausse des prix et malgré la baisse des taux d\'intérêt. Les difficultés économiques et la remontée progressive des taux font que la FNAIM prévoit que la dégradation se poursuivra en 2004 sur l\'activité, sans pour autant pronostiquer un retournement des prix pour le moment. Rappelons que la hausse reste de 10 % sur un an ... La lettre de conjoncture est disponible en téléchargement <a href=\"http://www.fnaim.fr/actu/lettreconj.aspx\" target=\"blank\">ici</a>.

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La remontée des taux des prêts immobilier continue, lentement mais sûrement, parallèlement à la relance de l\'activité économique et de la bourse. Ces facteurs ont contribué à les faire remonter à un taux moyen sur 15 ans à 4,35 % d\'après le site meilleurtaux. Par rapport à un taux à 4 %, c\'est 2,5% de moins de possibilité d\'emprunt sur 15 ans. Avec des prix toujours en hausse, les ménages ne vont pas toujours pouvoir faire le grand écart ... Retrouvez les meilleurs sites de courtiers dans la rubrique <a href=\"financer.php\">Financer</a> de ce site.

+13,9 %, c\'est la hausse sur un an, arrêtée au 2ème trimestre 2003, qu\'ont enregistrée les Notaires de Paris. La carte par arrondissement est assez uniforme, tous les arrondissements affichant des progressions à deux chiffres, sauf le 16ème (9%). Cela amène le prix des transactions à 3750 € / m2 (rappelons que les prix enregistrés chez les notaires s\'entendent hors frais d\'agence ...). Le niveau atteint par les prix commence à se répercuter sur les volumes, en baisse de 13%, car les acheteurs sont de moins en moins nombreux à pouvoir suivre cette hausse. Les prix en euros constants sont désormais à seulement 10 % du plus haut de 1991, voire même au dessus dans certains quartiers populaires, du fait du rééquilibrage des prix vers l\'est de Paris. A noter, pour poursuivre la comparaison avec le marché de 1991, que les mensualités étaient à l\'époque 30 % supérieures à celles d\'aujourd\'hui et les revenus environ 10% inférieurs en euros constants. Cela laisse une bonne marge de progression encore aujourd\'hui, mais est-ce bien une bon fonctionnement pour l\'immobilier que d\'afficher de tels cycles de hausses puis de baisses ? (40 % de baisse en 6 ans après 1991). (<a href=\"http://www.paris.notaires.fr/hpr.php?cID=239\" target=\"blank\">Notaires indice T2 2003</a>)